Олег Янтовский: «Перспективны вложения в пищевую промышленность и девелопмент»

- Олег, поменялся ли за последние годы в связи с кризисом список стран, в которые предпочитают вкладываться компании с целью покупки там недвижимости?

- Европейский рынок недвижимости всегда считался приоритетным для инвесторов. Однако сейчас в этом регионе отмечаются некоторые изменения. Острый дефицит объектов недвижимости и их высокая стоимость вызваны усиленным спросом и, как следствие, перенасыщением капитала на этом рынке, что заставляет инвесторов переориентироваться в сторону менее конкурентных рынков. Это города второстепенной значимости, а также рынки вторичной недвижимости. Инвесторы отчетливо понимают, что поиск новых рынков и классов активов позволит им обеспечить более высокую доходность и снизить давление со стороны конкурентов. Согласно ежегодному отчету Urban Land Institute (ULI) и PwC «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости», с точки зрения инвестиционного интереса резко возросли позиции таких городов, как Афины, Амстердам, Бирмингем и Лиссабон.

- На какие критерии стоит обращать внимание при выборе региона для приобретения недвижимости с целью инвестирования?

- Существует множество критериев оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества в той или иной стране. Та же самая Европа, например, неоднородна по своей инвестиционной привлекательности. В первую очередь, необходимо учитывать геополитическую обстановку, а именно выбирать регионы, где нет или не ожидается в перспективе военных конфликтов, проведения референдумов о независимости, введения экономических санкций. Также лучше вкладывать в те страны, где отмечается высокая динамика роста ВВП. Кстати, в этом году в Европе уверенно лидирует Ирландия, темпы роста которой в прошлом году составили 5,2%, а в этом году ВВП уже увеличился на 7% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Еще необходимо обращать внимание на соотношение между спросом и предложениями, которое оказывает сильное влияние на рост цен недвижимости. И не менее важными факторами являются уровень безработицы, степень развития инфраструктуры, ну и, конечно же, законодательная база государства. К примеру, в Австрии необходимо иметь вид на жительство для того, чтобы оформить объект в собственность. Это дополнительные расходы и временные издержки, которые нужно учитывать перед покупкой. Нельзя забывать и о налогах. Эта составляющая порой может заставить принять решение как в пользу, так и против определенного инвестпроекта.

- Что именно чаще предпочитают приобретать за рубежом российские инвесторы (имеются в виду типы недвижимости)? Или всего понемногу? Приобретаются ли, к примеру, казино, поскольку в России сейчас с этим сложности?

- В зависимости от бюджета для приобретения рассматриваются различные варианты зарубежной недвижимости. При относительно небольшом бюджете, до 1 млн евро, как правило, выбирают апартаменты. С суммой от 1 до 5 млн евро приобретают  офисные помещения, небольшие гостиницы или доходные дома. При бюджете свыше 5 млн евро отдаются предпочтения выгодным вложениям в сегменты крупных отелей, торговых центров или участию в различных девелоперских проектах. Инвестиции в гостиничный бизнес всегда будут актуальными и оправданными. Несмотря на низкий уровень дохода, люди все равно будут путешествовать, как с целью отдыха, так и с целью решения деловых вопросов. Главное - правильно выстроить структуру деятельности и разработать грамотную политику отеля, для того чтоб прибыль перекрывала все расходы. Инвестиции в жилую недвижимость также представляются интересным направлением вложения накоплений и сохранения капитала.

Значительная часть сделок совершается в офисном секторе, сфере индустриальной недвижимости. Также россияне приобретают просто земельные участки. Что касается вкладов в игорный бизнес, то это специфическая тема. О степени активности со стороны российских инвесторов в данном сегменте у меня информации нет.

- Насколько распространена покупка доходных коммерческих объектов не одним человеком, а группой лиц? 

- Да, такая практика существует. Зачастую создание подобных альянсов продиктовано нежеланием обращаться к поиску заемных средств для приобретения объекта недвижимости. На эти цели направляется имеющийся объединенный капитал. Или же при совершении крупной сделки, например, при покупке объекта в сфере ритейла, уже стало привычной практикой вступать в партнерские отношения с компанией, оказывающей профессиональные услуги по управлению торговыми центрами. Это повышает рентабельность проекта в условиях высокой конкуренции за арендатора.

- А как обстоят дела с получением инвестором заемных средств для приобретения зарубежной недвижимости?

- Конечно же, лучший вариант приобретения зарубежной недвижимости – за счет собственных средств. Но при их нехватке существует несколько способов привлечения заемного капитала. Один из них – ипотека в иностранном банке. Она привлекательна невысокими ставками: европейские банки предлагают кредит по ставке 4-5% годовых. Но зачастую для его получения не резиденту страны необходимо оформить вид на жительство. А это, как я уже говорил ранее, дополнительная расходная статья. Что касается оформления кредита в российском банке, то данную услугу предлагают лишь несколько банков. Причем ставка выше, чем в иностранном, практически в три раза, к тому же ограничен список стран, для приобретения недвижимости в которых предлагаются заемные средства.

 - Как российские инвесторы оценивают надежность приобретаемых объектов?

- Грамотная оценка инвестиционного проекта позволяет получить неплохую прибыль. Однако, как показывает практика, при анализе официальных данных нельзя забывать, что цифры не всегда отражают реальность. В условиях сегодняшних реалий политической и экономической ситуации в мире инвестиции в рынок недвижимости являются все же не самым выгодным вариантом. Мировые инвесторы сегодня все больше внимания обращают на прямые инвестиции. Наиболее перспективными, на мой взгляд, сейчас являются варианты вложения капитала в пищевую промышленность и девелопмент. При правильном подходе сроки возврата капитала по таким сделкам значительно меньше, а доходность выше. Воплощая инвестиционный проект, можно непосредственно влиять на бизнес и эффективно управлять денежными потоками, которые расходуются по целевому назначению в рамках финансового плана. Таким образом, показатели капиталоотдачи менее подвержены внешним факторам и являются более точно прогнозируемыми. Это, безусловно, один из главных приоритетов для инвестора, нацеленного на получение максимальной выгоды с минимальными рисками.

Поделиться