Вера Сецкая: «Fee-девелоперу платят за умение работать с деньгами»

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, партнер, о причинах медленного развития fee-девелопмента в России, о рисках самостоятельного управления проектами и распространенных схемах fee-девелоперского контракта.

- Вера, за рубежом рынок fee-девелопмента, по оценкам экспертов, достигает 60–70%. Насколько он развит в нашей стране? Или все-таки подавляющее большинство компаний предпочитают идти по привычному пути, вкладывая средства в собственные проекты?

- Fee-девелопмент, а именно управление проектом сторонней профессиональной организацией за вознаграждение, в России пока не слишком распространен. Согласно открытой статистике, он занимает всего 10% рынка недвижимости. В Европе и США к услугам fee-девелопера заказчики прибегают гораздо чаще. Хотя часто эта функция сводится только к управлению строительством. 

На российском рынке есть определенная специфика, которой объясняется медленное развитие fee-девелопмента. Рынок девелопмента сосредоточен в руках небольшого числа ключевых игроков - девелоперов, застройщиков  – структур, обладающих весомым капиталом, имеющих большой портфель проектов и планирующих долгосрочные капитальные вложения в сегмент недвижимости. Для таких структур видны очевидные преимущества владения собственными техническими подразделениями, способными  управлять проектами.

Гораздо меньшую долю составляют игроки, пришедшие в сегмент недвижимости из других областей экономики, инвестирующие в недвижимость в плане диверсификации сфер вложений, имеющие мало проектов и не планирующие концентрировать внимание и инвестиции на данном сегменте рынка. Зачастую это собственники, к которым недвижимость пришла по случаю, в результате приватизации или разделения активов с партнерами. Для этих компаний является логичным привлечение профессиональных структур для управления проектом. Однако такие игроки часто полагают, что управление проектом не представляет особой сложности, желают сэкономить на профессиональных управленцах, полагаются на свои силы и выполняют проект самостоятельно, очень часто не с наилучшим результатом.

- Какие компании чаще всего прибегают к таким услугам?

- Игроками, прибегающими к помощи профессионалов, являются  инвестиционные фонды. Являясь профессионалами в иной сфере и нуждаясь в абсолютном качестве приобретаемого или строящегося объекта, они однозначно нанимают профессиональную организацию, на которую возлагают ответственность. Также к помощи профессионалов прибегают  заказчики технически сложных проектов, таких как промышленные и  инженерные сооружения, дорожная инфраструктура.

- Что в проекте может пойти не так и привести к колоссальным потерям для владельца?

- Ну, во-первых, неверная концепция этого самого проекта. Типичными ошибками являются неверный набор функций объекта и их сочетания внутри него, маркетинговые ошибки при определении объемов строительства каждой из функций, неверное определение требуемого класса объекта, ошибки в организации парковки, ошибочные планировочные решения объекта. Во-вторых, камнем преткновения могут стать вовремя не выявленные технические проблемы с участком/зданием.

Далее – неоправданное удлинение сроков осуществления проекта. Причины могут быть различны – от неумелого ведения процесса согласований, ошибок при выполнении проектных работ, проблем с согласованием проектных решений до проблем с генподрядчиком и введением объекта в эксплуатацию.

Неверно выбранные технологические решения, ведущие к удорожанию проекта, тоже могут сыграть свою роковую роль, равно как и проблемы с получением необходимых нагрузок и подведением инженерных коммуникаций. Играет свою роль и «человеческий фактор» - сложности с организацией взаимодействия различных участников проекта и стыковкой технологических процессов.

- Расскажите о схеме fee-девелоперского контракта – чего ждет инвестор, как строится совместная работа, каковы основные функции fee-девелопера?

- Работа fee-девелопера начинается задолго до физического старта изысканий и строительства. В его функции, прежде всего, входит создание концепции проекта, ее технико-экономическое обоснование и составление бюджета. Нередко в процессе технико-экономических изысканий fee-девелопер может убедить инвестора вообще не вступать в проект, тем самым обезопасив его от потери колоссальных средств, либо радикально изменить задуманную застройщиком концепцию. Особое значение на этом этапе приобретает  умение fee-девелопера сделать грамотный анализ рынка и определить требования пользователей на текущем этапе, а также сделать технический аудит площадки - оценить расходы на создание инженерной инфраструктуры, получение необходимых мощностей и согласований, подведение коммуникаций, создание транспортных развязок.

Уточнение бюджета и контроль над ним являются важнейшей функцией fee-девелопера на протяжении всего срока осуществления проекта.

Еще одна значительная функция, которая часто недооценивается, - это управление процессом проектирования с целью достижения экономичных, но эффективных и соответствующих требованиям времени проектных решений. Вмешательство опытного fee-девелопера в работу проектировщиков помогает достичь ощутимой экономии и создать объект, полностью отвечающий требованиям рынка по своим маркетинговым качествам, а значит - конкурентоспособный. Техническое задание на проектирование также пишется fee-девелопером. Это профессиональная работа, требующая квалифицированных специалистов.

Еще одной задачей fee-девелопера является контроль над исполнением графика проекта. Для строительства поговорка «время – деньги» имеет особый смысл. Планируя инвестиции в проект, мы рассчитываем работу денег за некий период времени. Каждый месяц задержки бьет по карману инвестора-застройщика, а отставание на полгода может настолько снизить эффективность проекта, что он перестанет иметь экономический смысл.

Важнейшей функцией fee-девелопера является подготовка и проведение тендера на выбор генерального проектировщика и генерального подрядчика, а также ответственность за подготовку и подписание договоров с ними, защищающих интересы собственника проекта. Эта работа, проведенная профессионалами, оградит застройщика от неверного выбора и необходимости менять подрядчика, а также от часто имеющего место изменения цены на услуги подрядчиков в ходе ведения проектных и строительных работ.

Fee-девелопер осуществляет технический надзор над строительством, контролируя качество работ и соответствие объекта необходимым стандартам, осуществляет приемку работ у генподрядчика. Взаимоотношения с генподрядчиком - это отдельная наука, требующая профессиональной подготовки специалистов, руководящих этим процессом, а главное - достаточного практического опыта. Непрофессиональное  управление процессом стройки может привести к весомым финансовым потерям за счет увеличения сроков и расходов.

В  зоне ответственности fee-девелопера лежит общее руководство проектом, координация действий его участников, управление рисками, что подразумевает их заблаговременную идентификацию, планирование путей выхода из рисковых ситуаций, решение проблем, возникающих в процессе осуществления проекта.

Все вышеперечисленное приводит к необходимому результату – исполнению проекта в рамках строго определенного бюджета, в установленные временные сроки и с должным уровнем качества, что в итоге обеспечивает максимальную доходность вложений.

Взаимоотношения застройщика (владельца проекта) и fee-девелопера регулируются договором, который в обязательном порядке должен содержать  следующие элементы: графика и бюджет проекта, согласованные владельцем, определение точек пересмотра графика и бюджета в ходе ведения проекта; четкое фиксирование обязанностей fee-девелопера (от узкой функции технического заказчика в части управления строительством до полноценного комплексного управления проектом с его самых начальных стадий); ответственность девелопера и штрафные санкции за неисполнение обязательств перед владельцем проекта; определение сферы полномочий девелопера - решений, которые он сам не принимает без согласования с владельцем проекта; порядок согласования решений инвестором; определение системы и порядка отчетности перед инвестором; порядок изменения спецификаций проекта  и согласования их с инвестором; порядок выбора генпроектировщика и генподрядчика; положение о тендере и тендерном комитете; ответственность инвестора за скорость принятия решений.

- К услугам fee-девелопмента лучше всего прибегнуть на начальной стадии или подключить специалистов на каком-то этапе?

- Наиболее правильной, с нашей точки зрения, является передача функций управления проектом fee-девелоперу на самых начальных стадиях и до момента передачи объекта эксплуатирующей компании в целях создания единого центра ответственности и принятия профессиональных решений.

- Каковы, на ваш взгляд, перспективы fee-девелопмента в нашей стране и можно ли прогнозировать повышение спроса на услуги профессионального управления строительством в связи с кризисом?

- Чтобы число проектов, к осуществлению которых привлекается fee-девелопер, увеличилось, застройщики  должны  уяснить суть того, что природа и смысл девелопмента лежат не в технологиях и совершении действий по проектированию и строительству, а в умении правильно работать с деньгами в сфере строительства, в результате чего инвестор, застройщик, владелец объекта получает заданную доходность на вложенный капитал через объект высокого качества, соответствующий стандартам времени. Именно за это умение платят fee-девелоперу. Его вознаграждение, на которое тратится проектоустроитель, не соразмерно с  возможными потерями владельца проекта из-за собственного непрофессионализма.

Примечательно, что понятие fee-девелопмента может распространяться как на широкий спектр функций, так и на отдельные узкие функции, например, управление строительством или проведение тендера и подписание договора генподряда. Практика показывает, что на  более узкие функции идет сегодня  больше запросов. Развитие этой практики может стать основой для дальнейшего развития комплекса услуг в сфере fee-девелопмента.

Поделиться