Альбина Ямалетдинова: «Возрос интерес московских девелоперов к рынку Санкт-Петербурга»
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP, о тенденциях кризисного земельного рынка и изменении структуры спроса на примере Петербурга, а также о многообещающей услуге лэндхантинга.
- Альбина, расскажите, пожалуйста, что сегодня составляет основной объем предложений земли в Санкт-Петербурге?
- В целом в открытой продаже находятся более 100 га земли в границах города. В закрытой продаже речь может идти об объемах в 2 и более раз больше. Что касается структуры предложения, основной объем земли – это бывшие производственные площадки либо новые территории – например, север города в районе Каменки и в Петродворцовом. Среди экспонируемых земельных участков можно назвать земельные участки в районе Октябрьской набережной, например, у завода «Пигмент» (в районе 30 га), «Реактив» (1,5 га), участки завода «Климов» на Кантемировской и Белоостровской улицах – около 10 га. Продается земля завода «Кулон» на Пискаревском проспекте и улице Невзоровой (общая площадь этих участков – более 12 га). На продажу выставлены участки на Торфяной улице – более 8 га, и есть целый ряд небольших проектов (1 – 2 га).
Что касается земельных участков в Ленинградской области, это уже тысячи га. Среди крупнейших массивов, выставленных на продажу, можно отметить более 200 га в районе Мурино, Девяткино, Лавриков, более 200 га на Пулковском шоссе, и т.д.
- А изменилась ли как-то структура спроса на землю? Кто проявляет сейчас наибольшую активность?
- Да, и очень значительно. Наибольшую активность сейчас проявляют торговые сети – продуктовые, строительные гипер- и супермаркеты. Площадь участков, которые они рассматривают, очень разнится – от 2,5 га – гипермаркеты и от 0,2 – 0,5 га – супермаркеты. Эффективная цена, по которой в итоге осуществляются сделки в данном сегменте, как правило, находится в диапазоне от 50 до 80 млн руб. за гектар в Санкт-Петербурге. В отдельных случаях, когда участки находятся в эксклюзивной локации, например, у станций метро, цена может доходить до 130 млн руб. за гектар.
Как ни странно, стоит отметить возросший спрос и интерес московских девелоперов к рынку Санкт-Петербурга. Можно назвать компанию «Самолет Девелопмент», которая активно мониторит рынок, группа компаний «ПИК» анонсировала, что планирует повторно выходить на рынок города. И уже присутствует в Петербурге московская компания «МонАрх», которая реализует свои проекты в Мурино.
- Спасибо. Что касается кризисного рынка земли – какие вообще тенденции ему присущи, каковы его особенности?
- Можно отметить резкое снижение спроса на земельные участки девелоперов офисной недвижимости, в разы меньше стало активных инвесторов крупных торговых центров и гостиниц. В целом при возросшем предложении покупатели стали более придирчивы к земельным участкам, к качеству приобретаемых активов, а продавцы - чуть более сговорчивыми.
- В России сейчас развивается новая услуга – лэндхантинг. Расскажите о ней, пожалуйста.
- Лэндхантинг, по сути, - это отдел развития девелоперской компании на аутсорсинге, и основной смысл этой услуги – минимизация градостроительных рисков при приобретении земельного участка и предоставление полного комплекса услуг по оценке рисков, анализу участков. Услуга в основном востребована у девелоперов, которые реализуют свой первый проект на рынке. Но у опытных компаний также есть потребность в подобных услугах, ведь отделы развития даже в крупной компании обычно состоят из нескольких человек, это, как правило, инвестиционные аналитики. У них достаточно приемлемые компетенции по градостроительству. Но компании нет смысла держать в штате специалистов узкоспециализированных профилей – это дорогое удовольствие. Выйти из положения как раз и помогают компании, специализирующиеся на лэндхантинге.
Чем лэндхантер отличается от брокера? Брокер ищет земельный участок, передает информацию клиенту, и клиент проводит оценку градостроительных рисков самостоятельно. И в этом случае поступает огромное количество некачественных предложений. Лэндхантер же, перед тем как отправлять земельный участок клиенту, проводит все необходимые виды градостроительного анализа.
Поделиться
