Марат Манасян: «Рынок торговой недвижимости в России развивается неоднородно»

Марат Манасян, генеральный директор M1 Solutions, о наиболее ярких тенденциях региональных торговых рынков, влиянии городской администрации на положение дел в этом сегменте, а также об ошибках и трудностях региональных ритейлеров.  

- Марат, расскажите о некоторых наиболее ярко выраженных тенденциях региональных рынков торговой недвижимости.

- Рынок торговой недвижимости в России развивается неоднородно. Каждый регион зависим от финансового состояния, транспортной доступности, предпринимательской активности, диверсификации экономики региона и других факторов. В зависимости от особенностей региона формируются уникальные рыночные тенденции.

Кризис в некоторой степени усложнил положение рынка торговой недвижимости на всей территории РФ. На сегодняшний день девелоперы не запускают новых проектов торговых центров – они заморожены. В среднем на реализацию с момента проектирования до ввода в эксплуатацию торгового центра уходит 12-18 месяцев - в зависимости от особенностей региона. 

При заморозке проекта девелоперы вынуждены отложить строительство как минимум на год. Это означает, что в 2017-2018 годах региональный рынок покажет минимальный объем вода новых объектов в эксплуатацию. Учитывая низкий уровень обеспеченности регионов качественными объектами, это приведет в будущем к дефициту площадей. Что касается объектов, которые находятся на финальной фазе строительства, девелоперы достраивают их и вводят в эксплуатацию, при этом открываясь с существующим на данный момент пулом арендаторов. Сейчас уже почти никого не волнует вакантность в 30-40% на момент открытия.

Вторая тенденция относится к уже функционирующим торговым центрам – с усугублением экономической ситуации резко снизилась их посещаемость. В зависимости от региона трафик снизился от 9-10% до 12-16%. В текущих условиях нельзя напрямую связывать трафик и выручку, поскольку в отдельных случаях при падении первого выручка сохранилась на прежнем уровне или даже незначительно выросла. Причина тому – смещение спроса из среднего сегмента в эконом.

Третья тенденция относится к представителям местного ритейла. В текущих рыночных условиях локальные сети, работающие в региональном масштабе, стремятся максимально увеличить арендные площади.

- Может ли смена городской администрации повлиять на состояние рынка торговой недвижимости в том или ином регионе России («передел» рынка, выход новых региональных или федеральных девелоперов)? Расскажите о наиболее громких случаях.

- Да, смена городской администрации может повлиять на состояние рынка торговой недвижимости. Фактически смена администрации – это смена сити-менеджмента, который ответственен за развитие города. Муниципальная администрации может влиять на земельные ресурсы, зонирование города, инфраструктуру, инженерию, транспортную доступность и другие факторы, которые напрямую влияют на состояние рынка и положение основных игроков.

Принятие решений на городском уровне по обустройству городской среды может стать важным фактором, который скажется на функционировании рынка. Например, когда на Тверской улице Москвы запретили парковки, операторы стрит-ритейла мгновенно ощутили на себе последствия данных действий. Последовав примеру Москвы, в Красноярске запретили парковки на двух основных улицах, дабы разгрузить транспортный поток, но при этом не предоставили альтернативного решения – не были организованы паркинги. При этом пострадали операторы стрит-ритейла, которые арендуют площади в данных торговых коридорах. Снизилась выручка, операторы начали закрывать бизнес, который и до этого решения не приносил большой прибыли. В свою очередь, закрытый бизнес означает рост безработицы, снижение налоговых выплат от предпринимателей бюджету города, небольшому, но сокращению экономики и деловой активности. Будет ли от этого хорошо городу?

На протяжении нескольких лет каждый регион говорит об инвестиционной привлекательности, старается привлечь инвесторов, но для этого не готов или не может (не умеет) создавать условия.

Приведу пример из заграничной практики. Несколько лет назад мэрия города Хендерсон (США) предложила нескольким инвесторам реализовать проект, в который входило строительство казино, отеля и торгового центра на участке, оснащенном коммуникациями. Проект был запланирован администрацией в рамках общего развития города, обеспечения жителей рабочими местами, создания дополнительных доходов для городского бюджета. Общий объем инвестиций составлял порядка 25 млн долларов, 4 млн из которых была доля города – его финансовое участие в реализации проекта. Инвестировала мэрия. Кроме этого, инвестор на 10 лет освобождался от выплаты налога на имущество в местный бюджет. Участок под застройку был выделен, снабжен по границе всеми необходимыми коммуникациями.

В России теоретически такой формат ГЧП вполне можно представить, но невозможно воплотить. Кроме всем известных причин, есть и другие: как правило, в бюджете не заложены средства на подобные проекты, земельные участки не оснащены коммуникациями, транспортная и инфраструктурная логистика не развита.

- Является ли уровень доходов на душу населения определяющим фактором развития для рынка региональной торговой недвижимости? Какие еще факторы принимаются во внимание?

- Да, уровень доходов на душу населения играет роль в развитии региональных рынков, но кроме этого значимы и демографические данные: состав населения, его трудоспособность, рождаемость и смертность, миграция.

- С какими основными трудностями сталкиваются региональные ритейлеры, какие ошибки они допускают?

- Самая грубая ошибка, которую региональные ритейлеры допускают на начальном этапе – переоценка своих знаний. Локальные ритейлеры считают, что им известна целевая аудитория. Но перед запуском любого бизнеса необходимо исследовать аудиторию, изучить ее предпочтения. Ошибочно думать, что если для тебя продукт подходит и ты в него веришь, то обязательно в него поверят и остальные.

Вторая ошибка – отсутствие целевого маркетинга, отсутствие измерений его эффективности. Предприниматели отказываются вкладывать средства в маркетинг, считая, что лучший способ информирования – это сарафанное радио. Да, это действенный инструмент. Однако это один из десятков инструментов, к тому же информационные искажения в данном случае сильно снижают эффективность после передачи информации четвертому-пятому звену.

Трудности возникают в ходе формирования команды – трудно найти квалифицированных сотрудников.

Если говорить об ошибках игроков, только начинающих осваивать тот или иной регион, то можно отметить отсутствие внимания к целевому исследованию рынка - с полным погружением в него. При знакомстве с рынком многие вещи могут быть неочевидны – трудно заметить определенные региональные тенденции, при наличии которых опыт работы на рынке Москвы или Санкт-Петербурга не будет в полной мере полезен.

Совершенно противоположная ошибка – исследование аудитории, но исключительно московскими специалистами. А между тем при анализе региона важно привлекать как специалистов из столицы, которые смогут дать профессиональную оценку рынку, так и региональных игроков, которые разбираются в тонкостях конкретного региона.

Еще одна ошибка заключается в игнорировании местных ритейлеров. Приезжие девелоперы считают, что основной пул арендаторов торгового центра должен быть сформирован исключительно из федеральных ритейлеров, игнорируя при этом локальных, которые не первый год работают на рынке региона, знают все его особенности, а главное – знакомы потребителю.

- Можно ли сегодня делать какие-то прогнозы относительно развития ритейла в регионах? Или в нынешних экономических условиях это нереально (затруднительно)?

- Делать прогнозы – неблагодарное занятие. В экономике, которая на 90% зависит от цен на углеводороды и от политических решений, прогнозы часто оказываются несостоятельными. Если тенденция 2015 года не прекратится, то в 2016 году также продолжится снижение трафика в торговых центрах, а спрос будет смещаться в более низкие ценовые сегменты.

Поделиться