Рустам Алиев: «Cегодня так или иначе все активы становятся не то чтобы проблемными, но достаточно сложными»

Рустам Алиев, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP, о сделках с проблемными активами и рекомендациях по покупке недвижимости.

- Рустам, можно ли сказать, что выросло количество сделок по покупке проблемных активов на рынке недвижимости?

 

- Это очень интересный вопрос, потому что здесь нужно в первую очередь определиться с терминологией - что понимать под «проблемным активом», особенно в сегодняшних реалиях? В отношении недвижимости нужно прежде всего сказать, что, во-первых, каждый объект по-своему уникален - так или иначе, какие-то особенности, присущие конкретному объекту, существуют. С другой стороны, мы сейчас находимся в некоем кризисном периоде, когда «под стрессом» - практически любой бизнес, любой актив. Поэтому сегодня так или иначе все активы становятся не то чтобы проблемными, но достаточно сложными. Вообще время трудное для того, чтобы принимать решения об инвестициях. Но, так или иначе, такие решения принимаются, и по-прежнему недвижимость остается одним из ключевых инструментов для инвестирования. И здесь можно сказать, что количество сделок хоть и не очень большое, но они есть. 

 

 

- С точки зрения инвестора выгодным является тот инвестиционный доход, который генерирует тот или иной актив. Ключевые - доходность и цена, это две связанные категории. Если инвестор выявляет актив, который, с его точки зрения, генерирует какую-то стабильную доходность, стабильный арендный поток, он может определить ту рыночную цену, которую готов заплатить, и вот таким образом и выявляет для себя актив. Что касается выявления конкретных рисков, то тут целый перечень, целый комплекс ключевых аспектов. 

 

 

- При покупке сегодня как никогда важно смотреть на стабильность арендного потока, и под этим понимаются не только платежеспособность арендатора, включая вероятность ликвидации его бизнеса, ликвидации компании, но и рыночность основных условий договора аренды, и возможность защиты их в суде при необходимости. Это немаловажно на фоне девальвации национальной валюты. У нас сегодня очень много споров между арендаторами и арендодателями на предмет пересмотра арендной платы, включения каких-то оговорок, валютных коридоров, так как, опять же, все мы знаем, что на протяжении долгого времени коммерческая недвижимость, по крайней мере, на рынке Москвы вся номинировалась в иностранной валюте, и сегодня все это под большим стрессом. Вы, наверное, слышали, как недавно объявили о том, что Минпромторгом готовится потенциальный законопроект в отношении обязательного перевода в рубли арендных ставок для торговых центров. Но пока это все на уровне слухов, на уровне какого-то несуществующего законопроекта. Но так или иначе, эта тема актуальная и будет актуальной еще достаточно длительное время именно в связи с неустойчивостью нашей национальной валюты.

 

 

- Что касается правовых рисков, я уже отмечал, что каждый объект по-своему уникален, и сказать что здесь возникает стандартный перечень вопросов, наверное, было бы неправильно, потому что правовые риски так или иначе присущи какому-либо конкретному объекту. Но сегодня нужно помнить о таких вещах, как тенденции последнего времени, например, тот же вопрос с условиями договора аренды тоже является правовым, помимо того, что он является и коммерческим. И насколько эти условия хорошо отражены в договоре, насколько хорошо можно отработать судебную защиту этого договора  является достаточно актуальным. Не стоит забывать и про санкции. Эффект санкций мы часто наблюдаем в периметрах различных сделок, даже некоторые сделки разваливаются просто потому, что в переговорах участвует санкционное лицо с одной стороны, а с другой - иностранная компания с контролем из США или Европы. 

 

 

- Я бы не сказал, что существуют какие-то особенные риски для иностранных инвесторов помимо санкций, о которых только что упоминалось, но, так или иначе, основным вопросом для иностранных инвесторов остается вопрос коммерческий: стоит ли инвестировать сейчас в Россию в принципе? Конечно, здесь важно понимать, какой бизнес-климат в стране, что происходит, каковы последние тенденции, изменения и, естественно, на это обращают внимание иностранцы. Вопрос валюты арендного потока для иностранных инвесторов важен как никогда, потому что они мыслят категориями своей валюты и доходность прогнозируют в ней же. Поэтому для них будет большим риском перевод в рубли на фоне нестабильной национальной валюты. Это один из ключевых аспектов, пожалуй, на который смотрят инвесторы. Также так или иначе любой иностранный инвестор сегодня собирается минимизировать свои риски, участвуя в партнерстве с каким-либо российским игроком, который либо достаточно силен на рынке, либо имеет определенный опыт инвестирования или строительства. Остальные риски в принципе одинаковы и для российских инвесторов, и для инвесторов иностранных.