Николай Казанский: «Инвестируя в офисы сегодня, можно убить двух зайцев одним выстрелом»
Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International, о нюансах современных инвестиций в офисы и портрете современного покупателя.
- Николай, расскажите, пожалуйста, об инвестициях в офисы сегодня: насколько это грамотный ход и велики ли риски?
- Знаете, тут, как у любой медали, две стороны. Потому что, с одной стороны, сегодня можно абсолютно точно купить намного дешевле, чем те же самые здания можно было приобрести пару лет назад или больше. Соответственно, с точки зрения цены, если говорить в долларах, то абсолютно точно это более выгодная покупка; если говорить в рублях, то цена в некоторых случаях даже может быть и ниже, чем была. Но, как правило, в рублях она, скажем так, на том же уровне или чуть выше для тех объектов, которые позиционируются в рублевой плоскости. Поэтому тут важно смотреть, покупается ли офис с инвестиционной точки зрения, как инвестиционный актив, или покупается офис как объект для собственного пользования. Уже не первый раз мы видим ситуацию, аналогичную той, что была в 2009 – 2010 годах. И сейчас, когда у нас есть определенная турбулентность или кризисная ситуация, многие рассматривают приобретение офиса для себя. Хотя параллельно это получается и определенная инвестиционная цель, потому что, когда ты покупаешь по более низкой цене, потом, когда рынок устанавливается, у тебя, получается, инвестиции еще и приносят доход, хотя бы потому, что стоимость недвижимости выросла.
Поэтому можно «убить двух зайцев одним выстрелом», купив недвижимость для собственного пользования и, с другой стороны, приобретя объект, который вырастет в цене. Если же говорить об инвестиционных активах, то нужно оценивать стабильность доходов, которые актив приносит. Вот, например, в прошлом году мы продали один из самых знаковых объектов в Москве – это офисное здание компании «Мерседес-Бенц» на Ленинградском проспекте. Я могу сказать, что де-факто его цена была плюс-минус такой же, как она могла бы быть в более стабильных 2013-2014 годах, потому что в принципе у нас там есть надежный арендатор, который платит арендную плату на долгосрочном договоре, и, соответственно, стоимость такого актива не сильно изменилась с учетом последних изменений. Если же мы говорим о тех объектах, где ставки аренды были зафиксированы в рублях или где они были зафиксированы в долларах, но на коротких договорах, соответственно, скорее всего, долларовая цена объекта существенно упадет. Что вряд ли является преимуществом для инвестора, и, скорее всего, инвестор не будет такой объект покупать и подождет, пока стоимость сформулируется.
- Каков портрет современного покупателя?
- Самое интересное, что сейчас мы видим определенную новую волну покупателей. Многие частные лица хотят рассмотреть с целью сбережения средств приобретение офисной недвижимости в Москве как инвестиционных активов. Но одновременно с этим у нас есть традиционные игроки, они также рассматривают варианты покупок, но сейчас все просчитывают все очень четко, точно, анализируют договоры. Потому что, с одной стороны, у нас ситуация с финансированием все-таки хуже, чем была несколько лет назад, и, как правило, сделки заключаются с переоформлением кредита, который есть на объекте, на нового собственника. Иногда сделка вообще заключается, когда новый собственник забирает себе кредиты и объект уходит за 1 рубль или, условно, за 1 доллар, - за какую-то символическую плату, такое тоже есть.
Но одновременно мы видим случаи, которые происходят на рынке, когда крупные объекты (это могут быть объекты в десятки или даже под сотню тысяч метров) покупаются ин-юзерами так называемыми. Иногда это просто новые объекты, которые покупает крупная компания, а иногда это объекты, где компания была арендатором на протяжении какого-то времени, а потом здание выкупается под собственные нужды, и понятно, что цена сегодня, если говорить в долларах, существенно ниже, чем она могла быть 2-3 года назад.
С одной стороны, можно подумать, что портрет современного покупателя сужается, потому что некоторые компании приостановили инвестиционную активность. Но, с другой стороны, можно сказать, что портрет расширяется одновременно, потому что у нас есть как классические компании, которые хотят расширить свое присутствие на рынке, воспользовавшись текущей ситуацией с более низкими ценами, так и есть те игроки, которые сейчас выходят на рынок и активизируются. Мы видим частных инвесторов, которые хотят сохранить и приумножить свои деньги, сделав инвестиции в коммерческую недвижимость, и понимают, что сейчас, в общем-то, можно купить выгоднее, чем это было несколько лет назад.
- О каких тонкостях и нюансах должен помнить современный инвестор в офисную недвижимость?
- Все очень просто. Во-первых, если ты инвестируешь в бизнес-центр, то нужно понимать, чем гарантирован твой арендный поток. То есть если у тебя есть стабильные длинные договоры, то нужно оценить, по каким ставкам сидят арендаторы. Потому что, скорее всего, если это ставки, заключенные, скажем, до 2014 г., то, по всей видимости, они на текущем моменте либо уже получили какие-то скидки, либо получат их на собственных условиях. Поэтому зачастую у нас договор аренды не совсем отражает реальность денежного потока, и все равно нужно оценивать реальный денежный поток, который приносит объект. Одновременно если у нас КПУ в рублях и доход в рублях, то понятно, что нужно исходить из соответствующей цены покупки в рублях. Если у нас доход весь в долларах, то можно платить в долларах, но нужно понимать, насколько ставки в договорах отличаются от сегодняшнего рынка. Если отличие существенное, то есть риск того, что у нас арендатор просто не сможет платить соответствующую арендную плату, и это понизит потенциальную доходность соответствующего объекта.
Поделиться
