Елена Шевчук: «Собственники, принявшие изменившиеся правила игры на рынке, будут иметь существенное преимущество в продвижении объекта»
Елена Шевчук, Вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, о востребованных форматах ТЦ, выборе локации, грамотной концепции и вариантах увеличения рентабельности.
- Елена, какие форматы ТЦ, на ваш взгляд, в кризис наиболее востребованы?
- Поток покупателей сейчас снизился практически по всем форматам ТЦ. Тем не менее сохраняется два стабильных тренда: покупатели продолжают регулярно посещать качественные районные ТЦ для приобретения товаров повседневного спроса и также отдают предпочтение крупным торгово-развлекательным комплексам, где можно провести время всей семьей. Несмотря на общее снижение покупательской способности, люди продолжают рассматривать ТЦ как место проведения семейного досуга. Поэтому объекты с интересными концепциями продолжают привлекать посетителей. Из интересных концепций можно выделить контактные зоопарки, батут-центры, скалодромы, панда-парки, квест-центры, обучающие/танцевальные студии, детские развлекательные центры формата «город профессий».
Например, сейчас наша компания осуществляет брокеридж торгового центра «Победа Плаза» в центре Саратова, в концепции которого мы сделали упор именно на развлекательную составляющую. Несмотря на то что по формату объект «районный», в его состав войдут детский развлекательный центр, контактный зоопарк, обучающая студия для детей. Мы уверены, что именно такой формат сегодня привлекает посетителей.
- Насколько сегодня популярна идея строительства ТЦ вблизи ж/д вокзалов и от чего зависит успех подобных проектов? К примеру, «Атриум» возле Курского вокзала прекрасно развивается, несмотря на достаточно дорогие бренды, которые там представлены. А вот универмаг «Московский» вблизи площади трех вокзалов терпит значительные убытки. Каковы причины этого?
- Простое наличие рядом вокзала еще ни о чем не говорит. Для создания успешного ТЦ нужна правильная концепция, которая зависит, в первую очередь, от текущей конкуренции и зоны охвата объекта (т.е. количества и состава проживающих и работающих людей в ближайшем окружении). Исходя из анализа этих параметров, можно сделать вывод о возможном формате торгового центра, который может быть востребован на рассматриваемом участке: классический торговый, торгово-развлекательный, специализированный и т.д. Именно по этим – основополагающим для каждого ТЦ параметрам - и различаются «Атриум» и «Московский».
Во-первых, по зоне охвата. В ближайшей пешеходной доступности от Атриума - жилые дома и крупные офисные комплексы. Выход из метро и выход из вокзала практически упираются в торговый центр. Вокруг «Московского» нет жилья, практически отсутствуют офисы. От метро и от вокзалов до объекта нужно специально дойти. Во-вторых, архитектура и планировочные решения. «Московский» представляет собой классический советский универмаг, планировки которого очень сложно адаптировать под требования современных ритейлеров и посетителей. «Атриум» строился уже по современным нормам и может гибко менять площади под запросы арендаторов. В-третьих, парковка. Формат таких торговых центров обязательно требует удобного для посетителей подъезда к центру и легкой парковки. У «Московского» практически нет паркинга. В «Атриуме» - многоуровневая подземная парковка. Даже такое первичное сравнение показывает, что несмотря на расположение рядом с железнодорожными вокзалами, это два совершенно разных по концепции объекта, сравнивать которые бессмысленно. Собственники должны понимать, что создание успешного торгового центра – это синергия множества факторов, для работы над которыми должны привлекаться профессионалы.
- Какие варианты увеличения рентабельности ТЦ лучше всего себя зарекомендовали и почему?
- Конечно, финансовая успешность торгового объекта зависит от многих факторов. Но примеры наиболее успешных ТЦ говорят о том, что знание своей целевой аудитории, гибкая работа с арендаторами, постоянная работа по привлечению посетителей и формированию лояльности, постоянный мониторинг спроса со стороны посетителей и реализация новых форматов торговли и развлечений в объекте позволяют ему выигрывать в конкурентной борьбе. Те собственники, которые уже приняли изменившиеся правила игры на рынке и почувствовали себя «в одной лодке» с арендаторами, будут иметь существенное преимущество в продвижении объекта. А по мере восстановления рынка это автоматически отразится на его доходности.
- В чем основные отличия развития малого формата розничной торговли в Москве от Европы? Какие европейские форматы могут быть успешно реализованы у нас?
- Главное - это единые и неизменные (в течение длительного периода времени) правила игры, формируемые государством. Юридические, технические, санитарные и проч. регламенты должны быть четкими и прозрачными. И тогда мы будем видеть у нас развитие формата фуд-траков, который просто необходим крупным мегаполисам. А также формата pop-up– временной организации торговли и общественного питания на различных нестандартных площадках, как в виде отдельных заведений, так и в формате фестивалей.
- Как районным ТЦ выдержать конкуренцию с крупными, ведь выбор брендов в первых значительно ниже?
- Все зависит от конкретной ситуации. Есть примеры, когда районные ТЦ благополучно «уживаются» рядом с крупными. Но принципиально, в случае прямой конкуренции, районному ТЦ можно идти двумя путями: уходить в более низкий ценовой сегмент или в определенную специализацию. Оба варианта требуют проведения реконцепции и, соответственно, предварительной работы с арендаторами. Мы всегда рекомендуем делать это силами привлеченных консультантов. GVASawyerработает с собственниками на любых этапах подготовки и проведения реконцепции. Например, нами была сформирована концепция действующего ТРЦ «СпортEX», как раз распложенного в зоне высокой конкуренции с крупными объектами. Формирование специализированной спортивно-развлекательной концепции позволило объекту сформировать свою целевую аудиторию и абстрагироваться от конкурентов.
Поделиться
