Александр Ошурко: «Офисный сегмент первым чувствует на себе все «прелести» изменения экономической ситуации»
Александр Ошурко, управляющий директор Praedium, о кризисных изменениях на офисном рынке.
- Александр, расскажите, пожалуйста, об изменениях в офисном сегменте. Как отразились последние экномико-политические события на текущих проектах и ближайших планах девелоперов?
- Отразились очень даже существенно. Мы отмечаем по итогам 2015 г. и в первом квартале текущего года, что активность девелоперов в развитии новых офисных проектов существенно снизилась. Большую часть проектов девелоперы стараются перепрофилировать в иное назначение, например, в офисно-торговый комплекс или апартаменты, гостиницы. В связи с тем, что вакансия на офисном рынке в целом достигла уже 30%, строить офисы в ближайшие пару лет совершенно нецелесообразно, т.к. достаточно сложно будет сдать их в аренду и получить запланированный денежный поток. Конкуренция на рынке в офисных объектах достаточно высокая, ставки продолжают снижаться, и мы считаем, что так будет происходить на протяжении всего этого года. Возможно, в следующем году наступит некая стабилизация, и дисконт на уровне 20% будет тем уровнем, на который нужно ориентироваться девелоперам при развитии своих новых офисных проектов через 2-3 года. Соответственно структура спроса сильно не поменялась: большая часть клиентов на рынке арендаторов предпочитает ориентироваться на класс B. Мы видим достаточно серьезное движение со стороны арендаторов, направленное в центр, т.к. ставки здесь в целом по рынку серьезно упали, и для арендаторов, которые в свое время вынуждены были сидеть удаленно, появилась хорошая возможность получить офис ближе к центру как минимум за те же деньги, за которые они арендуют сейчас, на старом месте (или даже за меньшие).
- Насколько офисный сегмент чувствителен к кризису по сравнению с остальными?
- На наш взгляд, офисный сегмент первым чувствует на себе все «прелести» изменения экономической ситуации. Как правило, снижение деловой активности заставляет арендаторов сокращать занимаемые площади, переезжать в менее дорогостоящие объекты и другими способами оптимизировать свою расходную составляющую. Поэтому, как правило, во время кризиса ставки на офисную аренду существенно падают в первый же год и в дальнейшем уже снижаются гораздо более медленными темпами. Во 2-й – 3-й годы кризиса, как правило, торговый и складской сегменты гораздо чувствительнее к ситуации, чем офисный, потому что в торговом и складском сегментах длинные договоры не позволяют арендаторам значительно уменьшить свою арендную нагрузку. Но через 2-3 года включаются опции досрочного расторжения или сокращения площадей, чем арендаторы пользуются, и это влияет на вакансию в торговом и индустриальном сегментах. Пока динамика направлена вниз.
- Каким современным проектам, на ваш взгляд, будет легче пережить этот нестабильный период?
- На самом деле здесь формула универсальна: хорошо расположенные качественные объекты всегда будут более востребованы, чем иные. Можно даже сказать, что некоторые удаленные объекты в период подъема заполнялись исключительно благодаря тому, что у качественных объектов была нулевая вакансия и они стоили достаточно дорого, и арендаторы были вынуждены искать менее затратные варианты. В кризис действует ровно то же самое. Когда вакансия на офисном рынке достигла 30%, как правило, спрос у арендаторов возникает именно на качественные хорошо расположенные объекты с гибкой системой позиционирования коммерческих условий. Те арендодатели, у которых грамотный рыночный подход, уже давно поняли, что на период кризиса лучше зафиксировать свои отношения с арендатором, пусть даже не на том уровне ставок, на который они рассчитывали и хотели бы изначально получать. Но при этом они не несут затрат на пустующее помещения – как правило, такие объекты заполняются и в них кипит жизнь. Те же объекты, собственники которых испытывают определенную «инерцию мышления», имеют, как правило, высокую вакансию, заполняются медленно, их владельцы несут «бремя затрат». Но и эти собственники начинают потихоньку двигаться в сторону рынка, становясь более гибкими.
- Расскажите, пожалуйста, о наиболее интересных сделках прошедшего квартала.
- Наверно, одной из таких была аренда компанией ОСК большого объема офисных площадей в БЦ «Легион», который принадлежит «Норильскому никелю», - это самая крупная сделка в классе Aза первый квартал (почти 7 000 кв. м). Есть еще ряд сделок, которые рынку были интересны. В основном это были переговоры текущих арендаторов со своими арендодателями. Из новых сделок можно было бы отметить аренду компанией UrbanGroupбизнес-центра на Якиманке, компанией ИНТРЭК здания международного торгового центра на Краснопресненской набережной.
Поделиться
