Вера Сецкая: «Традиционные форматы торговли останутся всегда»
Вера Сецкая, Президент GVA Sawyer, рассказывает о новых форматах торговли, в частности, аутлетах, а также рассуждает о девелоперской активности сегодня.
- Вера, давайте с вами поговорим о новых форматах торговли. Во что сейчас готовы вкладываться инвесторы, какие вообще форматы они предпочитают?
- Если говорить о торговле, то нужно, наверное, разделить инвесторов на некие группы. Активно в настоящий период развития нашего рынка действуют операторы торговых центров – те, у которых уже есть сложившаяся концепция, модель и которые осваивают не только крупные города, но и с численностью 500 тыс. жителей (а иногда и меньше). Я говорю об иностранных федеральных сетях, таких как Леруа Мерлен, АШАН, IKEA, которые задумываются о строительстве торговых центров крупного формата. Они все имеют устойчивую модель, вряд ли они что-то сейчас будут менять – разве только в ассортименте. У них есть стабильная программа развития, планы. Вот об этих операторах можно говорить как об определенной группе инвесторов, которых мы сегодня видим на рынке.
Но мы видим также группу инвесторов, которые заинтересованы в покупке уже готовых торговых центров, дающих стабильный доход, имеющих хороших арендаторов. Хотя в процентном отношении этот интерес к ТЦ меньше, чем к офисным зданиям, потому что на последние имеются долгосрочные договоры аренды, что снижает риски для инвесторов. В торговом центре все-таки договоры аренды менее стабильны, поэтому интерес ниже, но на качественные центры это не распространяется. В первую очередь они расположены в Москве, Петербурге и ряде других городов-миллионников.
Если же говорить о строительстве новых центров, о девелоперской активности, то здесь отметить какой-то большой интерес и реальные сделки мы, к сожалению, не можем. По данным компании Cushman & Wakefield, например, в 30% городов России с населением от и более 500 тыс. человек строительство торговых центров сейчас вообще не ведется. Т.е. мы не можем говорить ни о формате, ни о концепции – мы говорим об отсутствии вообще какой-либо деятельности, что объяснимо и понятно. Поэтому я не думаю, что в ближайшее время на рынке мы увидим много нового продукта – скорее мы можем говорить о репозиционировании старого, т.е. имеющиеся торговые центры начинают двигаться в сторону развлекательного, образовательного элемента, который соседствует непосредственно с ритейл-площадями. Сейчас в торговых центрах крупного масштаба площадей неторговых, а именно развлекательных и образовательных, необычных форматов уже более 65%, это притом, что раньше было с точностью до наоборот.
- Как вы считаете, потеснят ли онлайн-магазины в течение ближайших 10 лет традиционные?
- Мне нравится термин – именно «потеснят», а не «вытеснят». Потеснят, но не заменят, потому что я считаю, что традиционные форматы торговли останутся всегда. Хотя мы видим, безусловно, увеличение сегмента торговли онлайн. В первую очередь это товары бытовой техники, все для дома и т.д. – то, что не обязательно трогать руками и примерять для того чтобы купить. Впрочем, одежда тоже пользуется спросом в онлайн-торговле, и эту тенденцию мы повторяем за Европой и Америкой, где этот сегмент тоже очень быстро развивается. И тем не менее – традиционные торговые центры, с моей точки зрения, останутся, просто они будут модифицированных форматов. Возможно, площади каждого отдельного ритейлера, оператора станут меньше, что понятно – в целях экономии, но все-таки мы будем продолжать ходить в торговые центры обычного – не виртуального – характера.
- И это прекрасно. Российский рынок постепенно завоевывают аутлеты. В чем преимущество этого формата?
- Мы были девелоперами аутлет-центра FashionHouseв Солнечногорском районе, поэтому данная тема нам знакома не понаслышке. Наверное, здесь нужно говорить о двух аспектах. В первую очередь, о девелоперском. Аутлет-центр строить дешевле и выгоднее, чем торговый центр обычного формата. Объясню почему. Аутлет-центры не располагаются в городе – они находятся за его чертой, где стоимость земельного участка ниже по сравнению с городскими территориями. Соответственно и себестоимость строительства сразу за счет стоимости земли снижается. Традиционно аутлет-центры не бывают многоэтажными, у них нет подземной части, и это тоже признак формата. И в этом отношении девелоперу финансово гораздо легче их возводить. Аутлет-центры можно легко строить в несколько фаз, т.е. уменьшается фактор риска, потому что ты можешь попробовать на 10 тыс. кв. м, к примеру, и если заработало, то очень быстро на той же территории можно добавить от 4 до 10 тыс. кв. м, в то время как с большим традиционным торговым центром (на 50 – 100 тыс. кв. м) ты, что называется, сразу попадаешь в историю и в случае каких-то колебаний рынка страдаешь.
С точки зрения потребителя аутлет-центр, безусловно, интересен своим дисконтом на товары. Здесь стоит сказать об операторе. Последний должен быть понимающим, значимым и профессиональным, потому что мы не говорим о стоках, дисконтных магазинах – мы говорим о качественных брендовых товарах дизайнерской коллекции, которую ты можешь купить по более низкой цене за счет того, что это именно товары для аутлет-центра. Задача оператора – отследить, что концепция выдержана, формат – тоже, и ассортимент товаров соответствует модели аутлет-центра. Если это все выдержано, то для потребителя это здорово.
Мы сейчас строим аутлет в Котке как девелоперы, и здесь есть определенное преимущество для потребителя – неважно, российского или финского, - поскольку брендовая линейка будет значительно шире, и вот почему. Чтобы открыть магазин аутлет-формата, нужно иметь как минимум 10 магазинов обычного формата, чтобы образовывалась эта коллекция. В России далеко не все бренды присутствуют, и далеко не все из них могут себе позволить аутлет-коллекцию наряду с классическим форматом. Поэтому многие бренды мы просто не видим в российских атулетах, но они будут присутствовать у нас в Котке, потому что там общеевропейская зона позволяет привозить эти товары и создавать правильные коллекции.
Поделиться
