Александр Устинов: «В Москве комплексное управление объектом запрашивают только 20% собственников»

Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management, рассказывает о различиях в подходе к управлению и обслуживанию зданий в Сингапуре и Москве. По мнению эксперта, в основе эффективного управления прежде всего лежит сервисная концепция здания.

- Александр, на каких объектах вы побывали в рамках FM-тура в Сингапуре?

- В рамках Singapore Property & Facility Tour специалистам нашей компании представилась уникальная возможность встретиться с ведущими управляющими, инженерными, архитектурными компаниями Сингапура с целью обмена опытом. Мы побывали на знаковых объектах Южной Азии, которые оснащены по последнему слову инженерной мысли. Это были офисная башня небоскреб RafflesPlaceTower, многофункциональный комплекс VivoCity, а также объекты социального назначения: международная школа UWCSEA и национальный университет Сингапура Yale NUS.

Отмечу, что в первую очередь нас интересовало посещение объекта UWC SEA, поскольку в Армении мы обслуживаем международную школу UWCDilijan College (серебряный призер FIABCIInternationalAwards 2016). Нам было важно увидеть, есть ли различия в обслуживании зданий одной международной сети? Какие инновационные технологии используются в эксплуатации и управлении в Сингапуре? Каков инструментарий взаимодействия заказчиков и поставщиков услуг по управлению зданиями? В ходе поездки мы ознакомилась с инновационными системами, используемыми при строительстве, эксплуатации и управлении объектами недвижимости международного значения, и одновременно поделились с коллегами своим опытом в FM.

- На каком сейчас уровне развития находится рынок FM-услуг в Азии?

- Рынок недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона, в частности, Сингапура, динамично развивается. Здесь рынок FM-услуг развит на уровне, сопоставимом с Европой, но с культурными особенностями, которые принято называть «сингапурским чудом». В Сингапуре распространена «зонтичная» модель управления, т.е. здесь весь блок управления и обслуживания отдается одной компании, которая использует большое количество узкоспециализированных подрядчиков для оказания комплексной услуги. Здесь почти 90% от общего объема коммерческой недвижимости управляется и обслуживается специализированными внешними компаниями. Для сравнения: в Москве комплексное управление объектом (PFM) запрашивают только 20% собственников. К тому же в сегодняшней ситуации владельцы повсеместно оптимизируют расходы на обслуживание и создают собственные «домашние» УК. Такая статистика свидетельствует о незрелости российского рынка управления. Причем с уверенностью можно заметить, что рынок FM-услуг как таковой сложился только в Москве и имеет развитую конкурентную среду. Остальные регионы только учатся и идут по стопам столицы.

- Какие особенности вы отметили на рынке недвижимости, в том числе на рынке управления недвижимостью в Сингапуре?

- Ключевые отличия между Россией и Сингапуром заключаются, прежде всего, в отношении государства к бизнесу. Это касается любой сферы деятельности, в том числе рынка недвижимости, который, безусловно, является важной частью любой рыночной экономики. В Сингапуре бизнес интегрирован в государство. Эта страна обладает превосходной финансовой инфраструктурой, политической стабильностью и правовой системой. Здесь действует налоговый режим, направленный на привлечение международных инвесторов.

При этом в стране действуют жесткие методы регулирования, которые распространяются на всех жителей Сингапура. Так, штраф за переход в неположенном месте составляет $500 (сингапурский доллар), штраф за курение на улице – $1000, штраф за выброс мусора – $1000 и т.д. Возможно, эти меры повлияли на высокий уровень ответственности и культуру поведения граждан. Поэтому и у клининговых компаний работы не много.

Объем рынка коммерческой недвижимости Сингапура примерно в два раза меньше рынка Москвы. При этом на душу населения каждой из стран приходится одинаковое количество коммерческих площадей. Сегодня в Москве делается акцент на развитие торговой недвижимости, а в Сингапуре – на офисную. В настоящее время в Москве уровень вакансии в два раза выше по сравнению с Сингапуром. Это обусловлено как нынешней ситуацией в российской экономике, так и перенасыщением рынка коммерческой  недвижимости.

Еще один важный момент, который мы для себя определили во время поездки, – в Сингапуре не рассматривают функционирование рынка недвижимости без развития сферы FacilityManagement. Услуга комплексного управления активами по-азиатски включает как сдачу в аренду (PM), так и управление недвижимостью (FM).

В России же FM-услуги делят «лоскутно»: один подрядчик отвечает за работу инженерного оборудования, другой – за клининг, третий – за security услуги и т.д., а в результате за управление объектом отвечает команда собственника. Изобретение такого «аутстаффингового велосипеда» существенно сдерживает развитие рынка управления.

- С какими сложностями сталкиваются управляющие компании в Сингапуре?

- С точки зрения управления независимо от того, где объект находится - в Москве, Сингапуре или Лондоне, - должны быть учтены все нюансы: от состояния инфраструктуры здания до внешнего вида и квалификации обслуживающего персонала. УК берет на себя всю ответственность за бесперебойную и надежную работу объекта, которым управляет. Это относится и к состоянию технических помещений, и к проведению профилактических мероприятий, и ко времени реагирования на заявки арендаторов, и многому другому.

На мой взгляд, у компаний, работающих на высококлассных объектах, - единые стандарты работы, и сложности, с которыми сталкиваются наши азиатские коллеги, близки и нам, причем в Сингапуре они обусловлены государственным регулированием.

- Какие требования владельцы объектов предъявляют к работе управляющих компаний в Сингапуре?

- В Сингапуре практически нет непрофессиональных или начинающих девелоперов, которые «пробуют себя» в новой для них сфере. Каждый владелец понимает бизнес-модель и назначение здания и исходя из этого разрабатывает концепцию доходности здания и сервисную концепцию.

Например, оборудование здания делится на четыре категории (А – новое, B – плановый износ, C – сильный износ, D– нерабочее оборудование), и в зависимости от сервисной концепции и текущей амортизации составляется график планового обслуживания и текущих ремонтов. К примеру, собственник не считает необходимым поддерживать оборудование со сроком службы менее 3-х лет в состоянии нового и первые три года реже его обслуживает. Другим примером являются случаи, когда собственник в принципе не обслуживает оборудование категории С, так как финансово выгоднее заменить его при выходе из строя. Подобные инструменты позволяют владельцам просчитать потенциальные статьи расходов в соответствии с назначением здания и стратегией его реализации.

На российском же рынке многие владельцы оценивают расходы на «ощупь» или проводят постоянный мониторинг цен на FM-услуги. Основное отличие между нами в том, что сингапурские коллеги четко понимают, для чего они приглашают сервисную компанию на объект.

- В рамках FM-тура вы посетили UWC SEA College. В Армении компания RD Management обслуживает международную школу UWC Dilijan College. Есть ли различия в обслуживании зданий одного назначения? Какие инновационные технологии используют при строительстве, эксплуатации и управлении в Сингапуре?

- В Сингапуре объектом пристального внимания стал UWC SEA College. Такая же школа UWC Dilijan College построена в Дилижане (Армении) и обслуживается RD Management c 2014 года. Несмотря на то, что оба здания принадлежат одной сети международных школ, мы отметили для себя ряд различий в обслуживании.

Во-первых, здания относятся к разному периоду постройки. UWC SEA College построен в 1971 году, реконцепция проведена в 2008-м. UWC Dilijan College построен в 2014 году и представляет собой многофункциональный комплекс, который помимо здания школы включает в себя спорткомплекс, жилые корпуса, медицинский центр и т.д. Школа в Армении построена с применением международных норм и стандартов. Благодаря использованию энергоэффективных решений и технологий колледж получил сертификат зеленого строительства BREEAM и стал первым проектом в Армении, сертифицированным по экологическим стандартам.

В Сингапуре здание школы не имеет такой инженерной начинки, поэтому мы в этом смысле стали для них примером. Теперь ждем азиатских коллег у себя.

Отмечу, что в Сингапуре зеленые стандарты дают конкурентные преимущества не только объекту, но и его владельцу. Чем экологичнее объект, тем меньше налоговая нагрузка на собственника. Я считаю, что это прекрасный пример государственного регулирования в данной отрасли.

- Какие методики, работающие в Сингапуре, мы можем применить у себя? Возможно ли их опыт привнести в деятельность нашей компании? В свою очередь, чем мы готовы поделиться с сингапурскими коллегами?

- В первую очередь хочу выделить инструментарий оценки рисков зданий и оценки эксплуатационных расходов. Это выработанная методология, которую повсеместно применяют на всех объектах в Сингапуре. И это не изобретение локальных управленцев.

Второе. Профессию управляющего недвижимостью получают в лучших университетах Южной Азии. Недипломированный сотрудник априори не может работать в данной отрасли! К сожалению, у нас таких требований к специалистам нет, порой FM-управляющими становятся «по волею судеб». Ни на государственном уровне, ни на уровне facility-сообщества в России профильного образования не существует. Именно поэтому на рынке хед-хантят лучших профильных специалистов либо выращивают собственные кадры. Мы первые среди профессиональных управляющих компаний создали Корпоративный университет по подготовке собственных высококвалифицированных технических специалистов.

В-третьих, в Сингапуре на этапе проектирования практически повсеместно просчитывается максимальная экономия материальных и энергетических ресурсов. К примеру, в университете Yale-NUS реализована система «умный дом», которая позволяет бронировать переговорные по расписанию, интеллектуально управляя электроэнергией и системой вентиляции и кондиционирования. При этом CAFM-системы (системы управления недвижимостью) используются на объектах повсеместно и являются отраслевым стандартом.

Кроме того, в Сингапуре управляющие компании повсеместно работают с системой менеджмента качества, которая позволяет получить развернутую обратную связь от пользователей здания и своевременно отреагировать на их запросы. На российском же рынке каждая компания использует свой подход к менеджменту качества и зачастую не вовлекает в данный процесс ни заказчика, ни арендаторов, ни посетителей.

В заключение отмечу, что наш рынок нуждается в единых стандартах управления вне зависимости от классности объекта. Сейчас в России каждая УК создает собственные стандарты в FM. Мы, будучи рыночной компанией, также создали собственные стандарты качества в области Property и Facility Management, которые гарантируют качество оказываемых услуг. В настоящее время они являются одним из конкурентных преимуществ компании. И как показывает опыт, стандарты RD Management соответствуют мировым, и мы готовы поделиться опытом с нашими коллегами из Сингапура.

Поделиться