Игорь Кабатов: «Метраж запроса в офисном сегменте стал меньше»
- Игорь, как девелоперы сегодня избавляются от устаревших и неактуальных форматов офисов? Во что их можно перепрофилировать помимо апартаментов?
- Большинство зданий с устаревшими офисами являются бывшими реконструированными фабриками, заводами, производственными комплексами и поэтому изначально не могут относиться к высокому классу. По нашему мнению, большинство таких офисов находится вне классификации офисной недвижимости, поскольку, с одной стороны, они не соответствуют многим ее критериям, а с другой, по качеству или инфраструктурному наполнению не уступают, например, офисам класса В+.
Что касается перепрофилирования, то помимо апартаментов устаревшие форматы офиса можно перепрофилировать в лофт-офисы. В этом есть определенные преимущества: во-первых, для арендаторов основное преимущество лофт-офисов — это так называемые функциональные характеристики, т.е. возможность организовать рабочее пространство в точном соответствии с потребностями бизнеса. Лофты, созданные в помещениях бывших заводов и фабрик, отличаются высокими потолками, большими открытыми пространствами без перегородок, которые можно зонировать как угодно, в том числе и вертикально. При этом сам формат «лофт» не предполагает существенных денежных затрат на отделку: можно завезти мебель и работать. Еще один плюс — месторасположение таких офисов. Большинство исторических фабрик в Москве сосредоточено в пределах ТТК и на непосредственно прилегающих к ТТК территориях, фактически это центр города, где бизнес-центры востребованы всегда.
Третий плюс для арендаторов — имиджевый: качественных лофт-офисов в Москве немного, в других городах — единицы, что позволяет арендаторам выделиться на фоне резидентов обычных деловых комплексов.
Наконец, основная масса лофт-офисов располагается на территории бывших промзон, в новых деловых кварталах, где за счет мощной исторической составляющей создается особая атмосфера. Такие кварталы камерны, хорошо обеспечены дополнительной инфраструктурой и, несмотря на месторасположение, обособлены от шумного центра города. Но для таких офисов нужно грамотное управление и эксплуатация зданием.
- Как в современных условиях лучше всего решить проблему пустующих помещений, расскажите о наиболее выигрышных практиках?
- Сегодняшний рынок очень тяжелый для арендодателя, нельзя, как раньше, раскидать свои вакансии по доскам объявлений и сидеть на телефоне, ожидая арендаторов.
Необходимы активный, агрессивный маркетинг, активные продажи и индивидуальный подход к каждому потенциальному арендатору. Метраж запроса в офисном сегменте стал меньше, и при съезде крупных арендаторов (или при первичной реализации) помещения необходимо делить – это поможет быстрее заполнить вакантные для аренды площади, сохранить уровень ставок, т.к. небольшие блоки стоят дороже, и это компенсирует снижение арендных ставок по рынку. Помимо прочего, деление блоков на более мелкие в условиях кризиса увеличивает надежность, страхуя как от съезда большого арендатора и единовременного освобождения большой вакансии, так и опасности «выкручивания рук» со стороны большого, якорного арендатора.
- Какие схемы поиска новых арендаторов сегодня дают лучший результат?
- Рынок таков, что нужно использовать все имеющиеся схемы и постоянно искать новые. Использовать максимально: не достаточно разместить объявление на интернет-досках, его нужно «поднимать», доводить до совершенства фотографии, планы, описание помещения. Не достаточно рассылать информацию по агентствам недвижимости и предлагать среднерыночное вознаграждение, необходимо придумывать акции, проводить круглые столы, презентационные туры, общаться индивидуально. Нужно использовать методы продаж, которые раньше применяли только агенты, но не собственники: холодные звонки, рассылки. Сайт, банеры, презентации – все это должно стать ярче и привлекательнее. Раздача листовок, активное продвижение сайта, таргетинговая, контестная, директ-реклама – все инструменты в совокупности дают результат. Чтобы удержаться на плаву и продолжить развитие, сейчас нужно быть максимально активными.
- Давайте порассуждаем об инфраструктурных арендаторах. Не секрет, что наличие в БЦ развитой инфраструктуры может стать весомым конкурентным преимуществом. На какие сегменты стоит обратить внимание собственнику, что будет наиболее востребовано? И уделяют ли в России внимание сопутствующей инфраструктуре, или это пока больше западная практика?
- Инфраструктуре внутри БЦ, безусловно, уделяют внимание, и уже давно. А делать это сейчас несложно – очень вырос рынок предложения. Телефон разрывается от предложений: столовые, кафе, вендинговые аппараты, мини- кофейни, банкоматы, терминалы, почтовые ящики и т.д. Акцент в этом многообразии стоит делать на точечные индивидуальные истории, искать свою инфраструктурную «фишку»: спорт, путешествия, развлечения – определенная специфика придаст красок арендному бизнесу. Мы, например, сейчас как раз проводим исследование и опрашиваем своих арендаторов, какой инфраструктуры им не хватает. Позже обязательно поделимся результатами.
Поделиться
