Сергей Калинин: «В девелопменте просто нет прибылей, которые позволяют платить такие процентные ставки»

Сергей Калинин, Президент Галс-Девелопмент, о специфике российского девелопмента, его трудностях, причинах слабого развития fee-девелопмента в нашей стране, конкурентоспособности проектов и выигрышном кредитовании. 

- Сергей, скажите, пожалуйста, чем отличается российский девелопмент от зарубежного?

- По своим принципам построения он, наверное, ничем не отличается, разве что скоростью изменения рынка. На российском рынке – так сложилось исторически – гораздо быстрее происходит амплитуда колебаний от роста к падению и наоборот. Если на Западе цикл изменения цен, спроса, ликвидности недвижимости составляет в среднем 10 – 12 лет, то в России это 3 – 4 года. Последние 10 лет это подтверждают: за это время прошло 3 кризиса, причем кто-то называет эти перемены кризисом, а кто-то уверен, что это просто новые реалии рынка. Мы просто говорим об изменениях, которые происходят и к которым девелоперам нужно максимально быстро и максимально гибко адаптироваться. Поэтому основное изменение, основное отличие западного рынка девелопмента и недвижимости от российского – это именно скорость изменения. И не будем забывать, что принципиально иными на Западе являются и стоимость финансирования девелоперских проектов, и сроки окупаемости – там никто не ждет, что проект окупится за 7 – 8 лет, все готовы ждать от 10 до 20. А если это гостиничный бизнес, то и больше. Поэтому, соответственно, нормы рентабельности и сроки окупаемости отличаются в разы, но это скорее следствие стоимости финансирования, которая на Западе составляет несколько процентов, в отличие от России, в которой стоимость банковского проектного финансирования измеряется десятками процентов. Вот это основные 2 отличия.

- С какими трудностями сталкиваются девелоперы в России сегодня?

- Это трудности, которые характерны для любых глобальных изменений макроэкономической ситуации. Люди говорят, что в 2008 г. жилая недвижимость в России отвязалась от доллара и евро, то же самое произошло в 2014-м уже со всей остальной недвижимостью – коммерческой (офисной, торговой), и основная проблема сейчас для всех сегментов рынка недвижимости и девелопмента – остановка роста платежеспособности населения. При этом цены стагнируют. Понятно, что есть ценовая эластичность, выше которой девелоперы не могут поднимать свои цены, поэтому все упирается в спрос, а он конечен, и люди не готовы платить больше, чем они могут, за квадратный метр. Параллельно с этим ввиду инфляции, которую никто не отменял, растут себестоимость и издержки бизнеса, а поскольку цены стагнируют, падает и рентабельность. Уже сейчас она близка к неким критическим отметкам, и если и не на нулевой пока стадии находится, она все равно малопривлекательна для инвесторов, которые бы хотели вкладываться в долгосрочный бизнес в недвижимости. Не будем забывать и о том, что ставки финансирования у нас также резко подскочили за последние два с половиной года и несмотря на то что в последний год отмечалась позитивная динамика по их снижению, все-таки они находятся пока на неприемлемом для качественного развития девелопмента уровне от 12 до 15% (кое-где даже до 20). Конечно, девелоперский бизнес в любом сегменте не способен обеспечить таких процентных ставок, поэтому процентное финансирование практически сведено сейчас на нет и в общем-то мы не можем сравниться с западными рынками, где от 3-4% проектное финансирование осуществляется.

- Почему в нашей стране практически не развит fee-девелопмент?

- Опять же это связано с тем, что у нас очень быстро и резко происходят колебания рынка, а fee-девелопмент – это когда вы что-то строите для конечного пользователя, привлекая его финансирование. У вас заключен долгосрочный контракт, по которому вы должны выдать готовый продукт, а резкие скачки рынка не позволяют с тем же самым инвестором и конечным пользователем долгосрочно планировать инвестиции, ведь последнему гораздо проще это делать самому, ибо в любой момент эти финансовые вливания можно остановить. Ну а если он связан контрактными обязательствами с девелопером, он их должен выполнять, чтобы избежать штрафных санкций, судов. Это малопрогнозируемая вещь. Поэтому, думаю, вопрос не в том, что нет девелоперов, которые готовы строить, или банков, которые дают финансирование, а просто есть достаточно большая боязнь вкладываться с непонятными перспективами. Будет ли востребован этот продукт для них, эти производственные мощности через какой-то промежуток времени?.. Кстати сказать, с точки зрения складской недвижимости и производственной, наверное, все-таки fee-девелопмент существует, и за прошедшие 10 лет по этой схеме построены сотни заводов, но, в частности, в офисной недвижимости и в торговой это отсутствует как класс.

- Какими качествами должны обладать девелоперские проекты, чтобы компания не осталась в убытке? Что им должно быть присуще, что их должно характеризовать?

- Я думаю, что в любое время и при любых раскладах в экономике, конечно, все проекты должны быть качественными, они должны быть спроектированы очень умно, с минимальными потерями площадей. Но последние два с половиной года показали, что локализация себестоимости, т.е. локализация материалов, ориентация на материалы и работу в рублевой себестоимости с подрядчиками, которые не привязаны к долларовым и евро эквивалентам, минимизация импортной составляющей являются, наверное, факторами выживания любой компании и любых проектов, которыми она занимается. Именно поэтому у всех девелоперов сейчас продолжаются начавшиеся два года назад программы локализации. Достаточно резко перестали работать с оборудованием в евро и долларах, то же касается и отделочных материалов. Все это, как ни удивительно, есть и в России, причем зачастую производится теми же западными компаниями с минимальной составляющей евро и доллара, поэтому ориентация на локализацию, на то, чтобы валютной составляющей либо не было вообще, либо она была минимальна, является правильным направлением развития любой девелоперской компании, если она хочет долго – десятилетиями – работать на рынке.

Еще одна важная вещь – это очень аккуратная, осторожная работа с оборотным капиталом, т.е. как можно меньше тратить собственных денег и как можно больше строить на деньги клиентов. Не всегда это, конечно, получается, но чем меньше вашего или заемного капитала в этом процессе, тем лучше.

- Расскажите о выигрышных вариантах кредитования для девелоперов.

- Как я уже отмечал, проблемой нашего российского рынка с точки зрения финансирования в долгосрочных проектах недвижимости (от 3 до 5 лет) является стоимость финансирования, т.е. фактически при ставках в 15% вы отдаете за 5 лет чуть ли не столько же, сколько стоил проект изначально. Конечно, эта ситуация неприемлема – в девелопменте просто нет таких прибылей, которые позволяют платить такие процентные ставки, и банки это, кстати, прекрасно осознают. Поэтому чем больше привлекается на строительство жилых проектов денег населения, а офисных и прочих коммерческих проектов – инвесторов, будущих арендаторов или покупателей, тем, конечно, проще девелоперу жить. Есть старая поговорка, что самые дешевые – это не банковские деньги, а деньги твоих заказчиков. Для нашей индустрии это тоже вполне характерно и актуально.         

Поделиться