Роман Шиман: «Стрит-ритейл – это хороший рынок для инвесторов-любителей, которые раньше работали только с жильем»
Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group, об особенностях и перспективах стрит-ритейла в Москве и Санкт-Петербурге, наиболее благополучных сегментах и активности инвесторов.
- Роман, давайте сравним сегодняшние рынки стрит-ритейла Москвы и Петербурга. С какими основными проблемами сталкивается стрит-ритейл двух столиц?
- Несмотря на то, что конъюнктура рынков стрит-ритейла Москвы и Петербурга заметно различается, мы видим и много схожих тенденций в их развитии, большинство из которых связаны с общей экономической ситуацией в стране. В конце 2014 г. снизилась покупательская активность населения, которая, в свою очередь, повиляла на доходность бизнеса. Это привело к необходимости оптимизировать бизнес-процессы. В итоге, начиная с 2015 г., на обоих рынках заметно ухудшились экономические показатели. Так, средний уровень вакансии находится сегодня на уровне 10% - как в Москве, так и в Петербурге. Но если на самые ликвидные предложения по-прежнему выстраивается очередь, то неликвид чувствует себя еще хуже, чем раньше. Так, на основных торговых коридорах в 2016 г. ситуация пошла на улучшение, - эти улицы сегодня заполнены примерно на 95%. Уровень вакансии в мало проходимых локациях вдали от транспортных и инфраструктурных центров может достигать 30-40%.
Арендные ставки в обоих городах за 1,5 года снизились в среднем на 15-20%. Причем большинство сделок осуществляется с дополнительным дисконтом. Собственники идут навстречу арендаторам, сдавая объекты в рублях, а в некоторых случаях соглашаясь на процент от оборота.
Сильно возрос уровень ротации арендаторов. В Петербурге в 2015 г. он составил примерно 25%, в 1 полугодии 2016 г. – порядка 10%; в Москве показатели чуть ниже: 17% и 7% соответственно. Чаще всего съезжали банки, разные виды услуг (больше других – туристические), несетевой общепит.
Состав арендаторов в процентном соотношении на рынках двух столиц также достаточно схож. На первое место по объему занимаемых площадей вышли объекты общепита и продуктовые магазины; вместе они заполняют более 50% рынка, в то время как банки и услуги сдали свои позиции. Доля fashion-операторов с каждым годом немного снижается. Магазины одежды предпочитают открываться в торговых центрах, гарантирующих им более высокий трафик по более привлекательной цене. На улицах остаются преимущественно имиджевые точки fashion-операторов, а также магазины, ориентированные на туристов.
- Какие изменения произошли на этих рынках за последние 1-2 года?
- Столичный рынок изменился до неузнаваемости. По большей части это связано с многочисленными правительственными инициативами, нацеленными на преобразование городской среды.
Так, один из основных позитивных моментов – это общее улучшение внешнего вида города (реконструкция фасадов, облагораживание рекреационных зон, улучшение навигации и пр.), что располагает гостей и жителей столицы больше времени проводить на ее улицах. В частности, знаковым событием является развитие пешеходных зон. Сегодня уже порядка 20% от всего предложения в стрит-ритейле в центре Москвы сконцентрировано именно на пешеходных улицах. Так, наиболее популярные из них - Кузнецкий Мост, Никольская, Рождественка и др.
Однако в то время как одни улицы повышают свою ликвидность, другие локации ее теряют. Так, расширение зоны платной парковки, произошедшее в 2015 г., понизило интерес арендаторов к ряду значимых торговых коридоров города. В частности, это коснулось и Тверской улицы, которая еще совсем недавно считалась главной улицей Москвы.
Временные издержки ощущают арендаторы объектов стрит-ритейла на реконструируемых улицах в центре столицы. Как правило, в период строительных работ они теряют порядка 30% своего дохода. Программа благоустройства «Моя улица» коснется практически всех основных улиц в центральной части Москвы и продлится до 2018 г.
В Петербурге такой активности со стороны правительства не наблюдается, поэтому изменения в стрит-ритейле происходят менее значительные.
Во-первых, хочется отметить, что в северной столице активизировались несколько групп узкоспециализированных арендаторов. В частности, значительно возросло число алкомаркетов (в 2015 г. было открыто более 50 новых точек). Мы связываем это со снижением посещаемости петербуржцами баров в целях экономии. Также возросло число сувенирных лавок, что обусловлено ростом туристического потока в городе; в первую очередь, новые проекты ориентированы на туристов из Китая.
Основная активность в развитии стрит-ритейла сместилась с центральных улиц города, где сегмент практически не развивается в силу отсутствия новых площадей, в формирующиеся районы массовой застройки. Эти районы пока мало обеспечены торговлей, поэтому открытие новых магазинов в ближайшие годы здесь будет очень уместно, тем более что в 90% новых комплексов первые этажи отдаются под коммерческие помещения.
- Как обстоят дела с единой концепцией торговых коридоров и строящихся жилых комплексов сегодня? Бывает ли так, что в соседних помещениях, к примеру, размещаются конкуренты?
- Так же как и в торговом центре, где пространство зонируется по категориям товаров, на торговых улицах зачастую происходит то же самое, и такая «специализация» играет арендаторам только на руку. Да, конкуренты находятся рядом, но эффект синергии повышает ликвидность для каждого из них.
Кстати говоря, сегодня улиц, имеющих узкую направленность, стало меньше. Например, еще несколько лет назад Тверская улица в Москве и Невский проспект в Петербурге считались главными fashion-коридорами двух столиц. Сейчас там представлены разнородные ритейлеры, а модные операторы сместились на другие улицы. В Москве это Столешников переулок, Кузнецкий мост, Большая Дмитровка; в люксовом сегменте это Третьяковский проезд. В Петербурге люксовые fashion-бренды сосредоточены на Большой Конюшенной, Староневском проспекте, Большом проспекте Петроградской стороны.
В новостройках ситуация обстоит противоположным образом. Стрит-ритейл здесь должен удовлетворять повседневные бытовые запросы жителей дома, поэтому желательно, чтобы в комплексе был представлен разнородный состав арендаторов. Так, стандартный набор операторов стрит-ритейла в ЖК включает сетевой супермаркет, отделение банка, аптеку, салон красоты, бытовые услуги. Однако не все девелоперы следят за составом арендаторов в своих встроенных помещениях, многие пускают этот вопрос на самотек.
- Какие улицы Москвы и Петербурга сегодня пользуются наибольшим спросом у ритейлеров?
- В Москве это, в первую очередь, пешеходные улицы: Кузнецкий Мост, Никольская, Камергерский пер., Рождественка, Арбат, Столешников пер.; ключевые транспортные магистрали: Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты, а также Тверская, Мясницкая, Пятницкая улицы.
В Петербурге это Невский проспект, Большая Конюшенная, Садовая, Каменноостровский пр., Московский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, Большой и Средний проспекты Васильевского острова, 6-7 линия Васильевского острова в центре города, а также ключевые проспекты в спальных районах: Просвещения, Ветеранов и др.
- Какие сегменты рынка стрит-ритейла чувствуют себя сегодня наиболее уверенно, кроме сетевых продуктовых магазинов эконом-класса?
- Действительно, в сложные экономические времена хорошо себя чувствуют операторы эконом-класса, причем не только магазины, но и точки быстрого питания, недорогие кафе, дискаунтеры. Кроме того, стабильны и люксовые бренды за исключением, пожалуй, имиджевых точек сетевых операторов, которые первоначально являются убыточными, и в кризисные времена их часто закрывают.
Также мы отмечаем в последние 2 года повышение активности проектов общепита. Причем зачастую это кафе и рестораны с необычной, оригинальной концепцией, иногда с узкой специализацией. Это гастропабы, рестораны крафтового пива, пекарни и пр. Какие-то из них приживаются на рынке и остаются здесь надолго, другие закрываются уже через год, не выдерживая конкуренции.
Не обходят стороной стрит-ритейл и новые, часто международные операторы. Для них открытие магазина на знаковой торговой улице города – это подтверждение своего статуса и позиции на рынке. Центральная улица придает объекту большую уникальность, нежели торговый центр, это очевидно. Так, в 2015 г. порядка 30% новых международных ритейлеров, пришедших на московский рынок, открыли свои точки на торговых коридорах.
- Насколько привлекателен сегодняшний стрит-ритейл с инвестиционной точки зрения? Сильно ли на нем отразились последние экономические события?
- По нашим данным, более 70% объектов стрит-ритейла как в Москве, так и в Петербурге находятся в руках частных инвесторов. И хотя ситуация на рынке за последние 1,5 года усложнилась, среди частных инвесторов встроенные коммерческие помещения остаются одним из наиболее эффективных инструментов сохранения и преумножения средств. По оценкам нашего аналитического отдела, уровень доходности в сегменте при сдаче объектов в аренду снизился на 1-2%; в Москве он составляет сегодня порядка 13-14%, в Петербурге – порядка 12-13%. Для сравнения, арендный бизнес в жилом сегменте приносит собственнику всего 5-7% годовых.
Стрит-ритейл – это хороший рынок для инвесторов-любителей, которые раньше работали только с жильем. Да, здесь требуются более крупные первоначальные вложения, однако уровень дохода заметно выше. Сегодня мы наблюдаем приток новых инвесторов на рынок, ориентированных, прежде всего, на новые проекты комплексного освоения территорий. Наибольшей популярностью пользуются небольшие по площади объекты (до 100 кв. м), расположенные не во дворе, а на улице, то есть имеющие доступ к внешнему трафику.
- Каковы перспективы развития столичного и петербургского стрит-ритейла?
Все как всегда завязано на общее положение дел в экономике. Скорее всего, ситуация несколько выровняется: арендные ставки падать не будут, уровень вакансии немного сократится. Ротация, скорее всего, сохранится на высоком уровне: продолжат закрываться банки, заведения общепита, на месте которых будут открываться новые проекты.
Поделиться
