Владислав Николаев: «Инвестиции в ТПУ - это стоимость вхождения в конкретный участок»
Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International в России, о влиянии запуска МЦК на рынок коммерческой недвижимости, в частности, на ритейл, интересе девелоперов к прилегающим участкам и наиболее популярных станциях.
- Владислав, как вы считаете, как запуск МЦК отразится на рынке коммерческой недвижимости в этих локациях?
- Безусловно, позитивно, но нужно понимать, что в некоторых местах, в принципе, рынок будет сформирован именно за счет запуска МЦК.
Сейчас есть только несколько объектов коммерческой недвижимости, которые расположены около станций МЦК, в том числе ТРК «Мозаика». Мы ожидаем, что из всех действующих ТРК открытие МЦК наиболее сильно повлияет именно на этот объект. Данный проект относительно далеко находился от метро, кроме того, пешеходный трафик в этой зоне был небольшой. Но открытие МЦК около ТРК «Мозаика» очень сильно изменит ситуацию. Во-первых, открытие новой станции принципиально улучшит доступность общественным транспортом, во-вторых, весь поток новой станции пойдет прямо через торговый центр.
- Какие сегменты будут развиваться наиболее активно? И почему?
- Все будет зависеть от локации. Безусловно, самая прямая связь между самими ТПУ и развитием транспортной схемы - это ритейл. Но ритейл в большинстве случаев все-таки будет представлять из себя небольшие объекты коммерческой недвижимости, в основном до 10 000 м и менее, и ориентированный, прежде всего, на импульсный ритейл.
Но если смотреть на суммарный объем застройки по всем ТПУ, то жилье будет занимать самую большую долю. Естественно, жилье будет реализовываться, только если около ТПУ есть достаточно большой участок земли.
- Изменятся ли коммерческие условия в сегменте недвижимости после запуска МЦК?
- Там, где существуют крупноформатные объекты коммерческой недвижимости, безусловно, это увеличит траффик и, соответственно, увеличит обороты торговых операторов, и коммерческие условия будут выше. Это может не отразиться на повышении ставки аренды, но рост товарооборота в любом случае приведет к тому, что часть операторов будет платить с повышенного оборота.
- Как этот запуск отразится на сегменте retail? Каким ритейлерам будут интересны участки рядом с МЦК, как вам кажется?
- Если мы берем небольшие участки, где будут реализованы небольшие объемы застройки, т.е. до 10 000 кв. м и менее, то там будут только импульсные ритейлеры, которые будут жить непосредственно на потоке, формируемом этими станциями. В крупноформатных торговых центрах потенциальный пул арендаторов принципиально не изменится, просто поменяются коммерческие условия.
- Насколько интересно участие в таких проектах? Что для девелоперов сейчас выгоднее: участвовать в проектах ТПУ или строить какие-то единичные проекты?
- ТПУ сейчас - это появление огромного количества новых участков под девелопмент в Москве.
ТПУ для инвестора формируют дополнительные финансовые вложения, но в данном случае это фактически является стоимостью получения участка под девелопмент. Поэтому инвестиции в ТПУ - это стоимость вхождения в конкретный участок. Если предполагается достаточно большой объем застройки в рамках ТПУ, то вхождение, наиболее вероятно, целесообразно. Но могут быть определенные сложности у ТПУ с маленьким объемом коммерческой и жилой застройки, т.к. затраты на вхождение достаточно большие, а вот объем доходов - низкий, что, вероятно, сделает проект нерентабельным.
- Около каких станций существует наибольший потенциал для строительства объектов?
- Большинство остановок на МКЖД располагаются в бывших промышленных зонах, часть из которых уже находится в стадии активной застройки, а часть все еще в перспективе. В связи с этим каждый ТПУ необходимо рассматривать в рамках развития всей прилегающей территории, а не только как объект транспортной инфраструктуры, и здесь следует отметить, что развитие ТПУ требуется осуществить в рамках комплексного развития территорий.
Если взять самый позитивный передовой пример, то это «Ботанический сад». Там уже реализуется большой объем жилья, но ритейл пока реализуется только в формате стрит-ритейла. Там заложен торговый центр, но его окончательный объем еще, насколько я знаю, не сформирован. Самый большой объем ритейла, насколько мы знаем, заложен на ТПУ «Николаевская» и ТПУ «Ярославская». На «Николаевской» заложено 130 000, на «Ярославской» - 55 000, но все-таки, особенно по ТПУ «Николаевская», это могут быть завышенные объемы, исходя из понимания, что только ТПУ не может обеспечить необходимый поток для крупноформатных центров. Для крупноформатного центра очень важно наличие идеальной транспортной доступности.
- Какие проекты ТПУ являются наиболее перспективными сегодня?
- Вы знаете, наиболее перспективными кажутся проектами, которые совмещают коммерческую площадь, но, самое главное, имеют большой объем жилой застройки.
Поделиться
