Иван Починщиков: «Сегодня спрос операторов сосредотачивается вокруг наиболее успешных проектов с высокой проходимостью»

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, о состоянии офисного и торгового рынка Санкт-Петербурга и прогнозах на следующий год. 

- Иван, расскажите об уровне вакантности на офисном рынке Петербурга.

- Географическая структура предложения качественных офисных площадей существенно не изменилась. Продолжатся развитие делового кластера в Московском районе – по итогам первого полугодия 2016 г. доля качественного предложения офисной недвижимости, расположенной в Московском районе, достигла 20%, и, по нашим прогнозам, этот показатель продолжит увеличиваться.

Уровень вакантных площадей в высококачественных офисных центрах по итогам первого полугодия 2016 г. снизился. Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 12,5%.

В первую очередь это обусловлено снижением вакантных площадей класса А – с 16% до 12%. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 8% против 11% по итогам 2015 г. Мы ожидаем, что текущий уровень вакантных площадей до конца 2016 г. увеличится в пределах 2-3%.

Спросом пользуются арендные площади высокого класса, однако на текущий момент в данном сегменте ощущается нехватка помещений.

Рыночные условия привели к тому, что средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям за первое полугодие 2016 г. увеличились на 4% для класса А; в сегменте офисной недвижимости класса В ставки практически не изменились.

- Какие офисы наиболее востребованы у арендаторов?

- Мы регулярно анализируем спрос со стороны потенциальных арендаторов, в том числе и по обращениям на наш сервис officemaps.ru, где легко отследить по онлайн карте, какие локации чаще рассматривают, какие параметры запрашивают и какие объекты сравнивают компании.

Основную долю офисов класса А, введенную в эксплуатацию в этом году, забрал «Газпром» и его структуры, особенно крупные офисы, поэтому активный спрос сместился в класс В+ и В. По некоторым позициям спрос сегодня превышает предложение. При этом возникшая ситуация стала причиной появления новой тенденции – сократились сроки заключения сделок, особенно на привлекательные по характеристикам и локации объектам. К примеру, недавно на рынке Петербурга прошли сразу 2 сделки по одному объекту, где крупные IT компании забрали сразу 12 000 и 8 000 кв. м. Согласования договорных отношений прошли за несколько недель.

Большой поток арендаторов ищет офисы площадью 100-400 кв. м, при этом это компании совершенно разных направлений – проектировщики, айтишники, госучреждения, активно начали проявлять себя представители творческих профессий – недавно прошла сделка по аренде индустриального-офисного пространства 8 000 кв. м под реконцепцию под арт-пространство. Направление творческих профессий в Петербурге было всегда популярно, но сейчас оно действительно стремится стать частью рынка, превратить творчество в бизнес.

Естественно, что от сферы бизнеса зависит и локация, но сегодня в некоторых сегментах арендатору трудно найти привлекательные площади по его требованиям, особенно в классе А. Например, на Петроградской стороне дефицит площадей будет ощущаться до тех пор, пока не выведут новую очередь «Сенатора» на Чапаева.

- Какие крупные сделки были заключены в первом полугодии 2016 г. в Петербурге?

- В первом полугодии суммарный объем чистого поглощения составил более 120 000 кв. м, что превышает показатель аналогичного периода прошлого года в 2,5 раза.

Относительно высокий показатель чистого поглощения обусловлен тем, что многие проекты к моменту выхода на рынок имели 100% показатель заполняемости.

В общем объеме поглощения увеличилась активность компаний нефтегазвой отрасли и энергетических компаний, по-прежнему высокую активность проявляют представители IT-сектора.

Крупнейшей сделкой первого полугодия 2016 г. на рынке Петербурга стала аренда компанией «СтройГаз Консалтинг» бизнес-центра «Фландрия» (порядка 30 000 кв. м) в Московском районе.

- Можете ли вы дать прогнозы на оставшуюся часть года?

- По нашей оценке, до конца года на офисный рынок Санкт-Петербурга выйдет еще порядка 100 кв. м площадей, таким образом, суммарный объем проектов, запланированных ко вводу до  конца 2016 г., достигнет 260 кв. м. При этом баланс спроса и предложения существенно не изменится по сравнению с первым полугодием, но с увеличением количества новых объектов несколько вырастет показатель вакантных площадей – до 3%. Также мы ожидаем роста ставок аренды в объектах высокого класса в диапазоне 3-5%.

Учитывая негативное влияние экономики на офисный рынок, в первую очередь на анонсирование и строительство новых проектов, по причине ограниченности заемного финансирования, можно предположить, что в 2017-2018 гг. рынок может столкнуться с нехваткой качественного предложения.

- Как обстоят дела в торговом сегменте Петербурге? Какие объекты интересуют арендаторов, на каком уровне вакантность?

- В первом полугодии 2016 г. на рынок Петербурга не выводили новые проекты торговой недвижимости.

Уровень вакантных площадей по итогам 1 полугодия достиг уровня 9%, что в абсолютном выражении составляет порядка 300 000 кв. м свободных площадей. При этом необходимо отметить, что  основной объем свободных площадей приходится на устаревшие торговые комплексы с неоптимальным местоположением и устаревшей концепцией.

Многие торговые сети сокращают или сворачивают планы развития, исключением служат лишь крупные сетевые продуктовые ритейлеры, которые активно выстраивают свою логистическую инфраструктуру, запуская новые объекты и открывая новые точки.

Сегодня спрос операторов галереи сосредотачивается вокруг наиболее успешных проектов с высокой проходимостью и профессиональной концепцией.

- Как ситуация с несоответствием спроса и предложения повлияла на уровень арендных ставок?

- По итогам прошедшего периода большинство собственников перешло на номинирование ставок в рублях. Также существенного снизились фиксированные ставки аренды, все больше договоров заключается по схеме выплаты % с оборота.

Если по итогам 2015 г. произошло падение средних ставок аренды на 10%, то за первое полугодие  2016 г. ставки продемонстрировали рост на 5%. До конца 2016 г. мы прогнозируем сохранение прироста ставок также на 5%.

- Какие прогнозы вы можете дать на оставшуюся часть года?

- По нашим прогнозам, до конца 2016 г. будет происходить увеличение вакансии в устаревающих торговых комплексах, а также за счет вывода новых проектов - ожидается открытие крупного торгового комплекса «Охта молл», а также второй очереди ТРК «Порт Находка» у ст. метро «Рыбацкое». Суммарно на рынок выйдет менее 90 тыс. кв. м. Также стоит выделить реконцепцию ТРК «Капитолий», расположенного у станции метро «Пионерская». Торговый центр планирует сменить концепцию на discount-центр.

Относительно вывода новых проектов стоит сказать, что сохранится тенденция снижения девелоперской активности, обозначенная в 2014-2015 гг.

Исходя из перспективного строительства, предложение в 2017-2018 гг. существенно не увеличится. Из крупных проектов, планируемых к вводу в 2017 г., можно отметить ТРК «Голливуд» общей площадью более 100 000 кв. м.

Поделиться