Мария Котова: «В дальнейшем мы ожидаем создания на базе некоторых банков серьезных девелоперских структур»

Мария Котова, управляющий партнер компании Blackwood, о комфорт-классе, ипотечных кредитах на рынке новостроек и взаимодействии застройщиков с банками.

- Мария, скажите, пожалуйста, что сегодня вкладывается в понятие «комфорт-класс» и чем такое жилье лучше экономичного и новостроек бизнес-класса? И оправданна ли стоимость таких предложений?

- Комфорт-класс – промежуточное понятие, которое появилось у нас в прошлый кризис 2008 г. Это был улучшенный эконом-класс, который позволил очень сильно повысить ликвидность квадратных метров в то время. Это были квартиры чуть большего метража с отделкой.

На данный момент добавочную стоимость к этому квадратному метру добавляет инфраструктура ЖК, которая предполагает не только наличие детских садов, школ, медицинских учреждений, но и ландшафтный дизайн, дворы без машин и другие инновации, улучшающие жизнь потребителя.

Жилые проекты комфорт-класса отличаются большим разнообразием архитектурных опций, часто это индивидуальный проект, улучшенная отделка. По классификации, используемой компанией Blackwood, минимальная площадь лотов в объекте следующая: 1-комн. кв. – от 34 кв. м (возможна студия); 2-комн. кв. – от 50 кв. м; 3-комн. кв. – от 65 кв. м; 4-комн. кв. – от 85 кв. м; 5-комн. кв. – от 100 кв. м. При этом минимальная площадь кухни – 8 кв. м. В проектах комфорт-класса эти характеристики могут быть ниже.

В свою очередь объект бизнес-класса имеет индивидуальную архитектуру; в случае отделки – использование только качественных отделочных материалов, более качественное инженерное оборудование: климат-контроль, сплит-система, индивидуальный тепловой пункт, скоростные лифты качественных импортных марок и т.д. Часто в доме бизнес-класса есть консьерж-сервис, придомовая территория облагорожена ландшафтным дизайном.

На мой взгляд, стоимость предложений сегмента комфорт-класса оправданна, так как девелопер решает ряд вопросов за покупателя - таких как отделка уровня не ниже, чем в эконом-классе, сокращение временных расходов на логистику при проживании, отсутствие мусора и шума, предполагающихся при ремонте в новых квартирах без отделки.

- Какова сегодня доля ипотечных кредитов на рынке новостроек?

- Мы работаем в высокоценовом сегменте: элитный, премиум и бизнес-класс. На данный момент с точки зрения уменьшения процента в бизнес-классе доля ипотечных сделок доходит до 30%. На элитном рынке это разовые сделки, и суммы ипотечных кредитов в разы больше, и тщательность рассмотрения  документов у банков при таких больших суммах глубже. В общем требования к заемщикам чуть выше, чем при приобретении комфорт- или бизнес-класса.

Могу сказать, что сегодня доля эконом- и комфорт-класса – это более 40% от сделок. В бизнес-классе – 15-20%, а в сегменте премиум – менее 5%. Средний срок кредита составляет порядка 15 лет.

- Какие есть ограничения и риски в работе банков с заемщиками и застройщиками?

- Информационное поле в последнее время много обращалось к вопросу работы застройщика и банка. Если мы сейчас говорим о третьем участнике ипотечного рынка, потребителе, на которого перекладывается часть финансовых взаимоотношений застройщика и банка в виде ипотечного кредита, то ограничения, помимо общеэкономических (мы понимаем, что платежеспособный  спрос  в связи с геополитикой и экономикой снижается), заключаются в том, что у банка повышается риск невозврата кредита при работе с ипотечным покупателем. При  том, что у застройщика история работы  с ипотечными покупателями улучшает ситуацию, поскольку повышает ликвидность квадратного метра, к которому прилагается ипотечный кредит.

В последнее время мы отмечаем тенденцию появления владельцев квадратных метров в лице банков и ипотечных организаций. Количество квадратных метров у банков возрастает, поскольку возрастает количество невозвратов кредитов. Тем самым банки становятся дополнительным игроком рынка, предлагая эти квадратные метры во вторичный оборот. Они становятся владельцами тех квадратных метров, которые пополняют вторичный рынок жилья.

Основной риск заемщика – отзыв лицензии у банка, в котором в соответствии с новыми поправками в 214-ФЗ будут размещены средства в виде эскроу-счета. Таким образом, заемщик может стать таким же «обманутым дольщиков», ведь при отзыве лицензии банк не сможет выполнить свои обязательства по строительству.

В свою очередь застройщик должен обладать достаточными средствами, чтобы обеспечить строительство, ведь сумму с эскроу-счетов он получит лишь по факту выполненного строительства. Конечно, далеко не каждый застройщик готов справиться с такой нагрузкой. Поэтому именно крупные застройщики с диверсифицированным портфелем недвижимости станут лидерами рынка.

- Существует мнение, что в ближайшие пять лет часть банков фактически станет застройщиками на определенный период, и произойдет это по причине банкротства мелких и крупных строительных компаний. Согласны ли вы с этим?

- Это правда, что больше и больше проектов отходит банкам как залоговые активы. И банки должны предпринимать действия по дальнейшей реализации этих объектов. Поэтому во многих банках уже давно существуют свои департаменты недвижимости или девелоперские подразделения, которые контролируют портфель недвижимости. Во многих случаях такая практика является более действенной. Поэтому в дальнейшем мы ожидаем создания на базе некоторых банков серьезных девелоперских структур. Это достаточно развитая практика, и в некоторых западных странах именно банки и являются девелоперами.

- Может ли так получиться, что на рынке образуется 2-3 крупных банковских игрока, которые «подомнут» под себя остальных и начнут банкротить неугодных им застройщиков? 

- Да, это мы уже наблюдаем. Одна из структур Сбербанка взяла на себя функцию застройщика. Структура по названием «СБ-Девелопмент» была зарегистрирована в мае 2016 г. Это компания будет выполнять функции технического заказчика при строительстве объектов недвижимости. Девелоперская структура существует у второго крупного банка-девелопера -  ВТБ.

Поделиться