Наталия Тишендорф: «Иностранные инвесторы по-разному оценили изменения на рынке коммерческой недвижимости России»

Наталия Тишендорф, генеральный директор AVICA, об инвестициях в коммерческую недвижимость в кризис, позиционировании торговых центров и об управлении ТЦ в сложившейся экономической ситуации. 

- Наталия, наблюдается ли интерес со стороны иностранных инвесторов к российской коммерческой недвижимости?

- Давайте для начала посмотрим на динамику инвестиций в российскую недвижимость за последние несколько лет. Общий годовой объем инвестиций, превышающий $8 млрд в 2011-2013 гг., снизился до $4 млрд в 2014 г. и далее до рекордных $2,5 млрд в 2015-м. С учетом стабилизации курсов валют и рынка в целом в 2016 г. мы ожидаем, что объем инвестиций приблизится к отметке $2 млрд без учета сделок, совершенных с участием государственных корпораций. Доля международного капитала в объеме инвестиций сократилась с 45% в 2013 г. до 10-15% в 2014-2016 гг.

Как мы видим, иностранные инвесторы по-разному оценили изменения, происходящие на российском рынке недвижимости с конца 2014 г.

Для одних возросшие страновые и экономические риски сделали Россию «персоной нон грата». Даже несмотря на коррекцию стоимости активов, часть иностранных игроков из-за возросших рисков отказалась от дальнейших приобретений или объявила о частичной или полной продаже российского портфеля активов. Вихчисле - Storm Properties, SPONDA, Immofinanz, Heitman ипрочие.

Другие увидели в сложившейся ситуации новые возможности, во многом благодаря снижению стоимости активов и уровня конкуренции. В целом за период кризиса стоимость готовых офисных и торговых объектов снизилась на 30-50% в зависимости от актива.

- Как ведут себя инвесторы, не потерявшие интереса к российскому рынку недвижимости?

- Часть инвесторов не только адаптировалась к изменениям, но и активно рассматривает новые приобретения во всех трех сегментах realestate – офисах, торговых центрах и складах. Присматриваются к новым активам Morgan Stanley, Hines, PPF, Mudabala и другие.

Ключевыми сделками в 2014-2016 гг. с участием международного капитала стали продажа двух офисных зданий «Метрополиса» консорциуму Hines/PPF (около $360 млн) и двух логистических терминалов в Московской области «ПНК» арабскому фонду Mudabala (около $100 млн.). Мы ожидаем до конца 2016 г. закрытия еще одной-двух крупных сделок объемом до $300 млн с участием зарубежных инвесторов.

- На ваш взгляд, в чем заключается главный рецепт успешного торгового девелопмента в нынешних условиях?

- Учитывая, что за последний год на рынок вышло несколько крупных торговых центров, девелопмент новых проектов за редким исключением не имеет смысла. Думаю, что в ближайшие год-два девелоперы и собственники торговых центров сосредоточатся на развитии текущих (строительство 2 фазы проекта) и реконцепции устаревших активов.

Успех торгового центра зависит от целого ряда факторов: хорошая локация и транспортная доступность, наличие «изюминки» в концепции и якоря для притяжения покупателей, четкое понимание своей целевой аудитории и правильное позиционирование объекта для покупателей и ритейлеров. Не стоит забывать и о сбалансированном пуле арендаторов и ассортименте товаров, которые должны отвечать запросам целевой аудитории ТЦ. Более того, немаловажное значение сегодня играют архитектура и дизайн торгового центра, зонирование и планировочные решения, которые создают комфорт и удобство для посетителей.

 - На что важно обращать внимание при позиционировании торгового центра, изменился ли подход в кризис?

- Важно четко следовать выбранной концепции. Например, торговые галереи «Времена года» поддерживают статус люксового объекта во всем, начиная от запоминающегося фасада и роскошных интерьеров и заканчивая пулом арендаторов. Здесь под одной крышей собраны бутики ведущих мировых брендов Chanel, Cartier, Valentino, StellaMcCartney, Breguet, Burberry, Salvatore Ferragamo, а также гастроном Globus Gourmet, рестораны, детский развлекательный центр, премиальный кинотеатр, комфортный паркинг. В итоге концепция в формате lifestyle способствует увеличению времени, проводимого покупателем в торговом центре.

В нынешних экономических условиях растущая конкуренция, высокий уровень вакантности площадей, изменение покупательской способности и сложность взаимодействия с ритейлерами заставили многих собственников всерьез задуматься о передаче объектов в руки профессиональных управляющих компаний, которые способны вывести объекты из кризиса. Эту тенденцию подтверждает и опыт компании ECE Russland, акционерами которой являются холдинг RD Group, фонды Рубена Варданяна и основатель ЕСЕ Александр Отто. За последний год компания утроила портфель до 677 тыс. кв. м торговых площадей и сегодня управляет 6 торговыми центрами в Москве и регионах. Например, свои объекты им доверили такие крупные игроки, как Renaissance Development, Immofinanz, RD Group и ФСК «Лидер».

- На какие компромиссные решения уже сейчас идут участники рынка, чтобы не лишиться прибыли и арендаторов?

- Во многих новых проектах собственники ТРЦ формата масс-маркет вынуждены номинировать арендную ставку в виде процента с оборота для якорных ритейлеров и компенсировать целиком или частично затраты по отделке помещения. Такой политике следуют практически все открывающиеся сейчас торговые центры, в том числе «Рига Молл», «Ривьера», «Авиапарк», «Океания» и прочие.

- Что является для УК показателем к изменению концепции объекта торговой недвижимости – только ли падение потока посетителей?

- О необходимости реконцепции свидетельствуют снижение оборотов у ритейлеров, падание трафика и конвертации. Помимо очевидных проблем в самом торговом центре, сигналом для «обновления» является появление новых крупных моллов в зоне охвата и «устаревание» конкурентных преимуществ данного торгового центра. По нашим оценкам, более 50% столичных торговых центров морально устарели и нуждаются в реконцепции.

- Можете ли вы рассказать о наиболее удачных примерах изменения концепции конкретных ТЦ? Что помогло улучшить их показатели?

- Два года назад мы начали работу над новой концепцией торгового центра Dream House в Барвихе, которая включает обновление мастер-концепции, пула арендаторов и расширение торговых площадей. Мы поэтапно репозиционируем этот проект из центра интерьерных решений для дома в торговый центр для семейного досуга и совершения покупок. Только за последний год в Dream House открылось около 20 новых магазинов в сегментах «мода», «красота» и «здоровье», в числе которых Buro 24/7 Beauty, Cosmotheca, Raschini, Eton, Weekend, Fan Fan, ресторан Asia Grill, книжный магазин «Лабиринт», фитнес-центр Fitand Go. В результате посещаемость Dream House увеличилась на 15%.

Поделиться