Ирфан Кайа: «Не столько важно время для инвестиций, сколько - правильный проект»

Ирфан Кайа, управляющий директор Renaissance Development, об инвестиционной доходности апартаментов и предпочтениях покупателей.

- Ирфан, как бы вы оценили сроки окупаемости апартаментов в NevaTowers?

- Срок окупаемости – это всегда относительно и больше относится к торговым или офисным объектам, а касательно апартаментов лучше применять срок реализации проекта. На фоне решения ОПЕК о снижении объемов добычи рубль укрепляется.  Так, срок реализации проекта составит 2-3 года.

Когда мы начали наш проект, темпы продаж в Москва-Сити уже заметно снизились и составляли в среднем 3-4 апартамента в месяц. Это не вселяло оптимизма. Но благодаря разработанной стратегии и профессиональной команде мы продаем сейчас 1-2 апартамента каждый день. Покупатели вкладываются с инвестиционными целями и для собственного проживания и знают, что не бросают деньги на ветер. Ликвидность NevaTowers для них очевидна.

Мы начали продажи около 3-х месяцев назад, и сейчас одновременно приходится конкурировать с 6-ю разными проектами. В них продан 31 апартамент.

В проектах в пределах Садового кольца - порядка 26 проектов, за 3 месяца консультанты говорят о 456 продажах квартир и апартаментов.

Мы продали около 150 апартаментов – это 23,5% всего объема продаж, Neva Towers сегодня - лидер в премиальном сегменте.

- Кстати, вы заявляете инвестиционную доходность в 10,1%, это самый высокий показатель в ММДЦ…

- Мои коллеги сделали расчет на 100 кв. м. Стоимость апартамента такой площади в NevaTowers порядка 31,5 млн руб., дополнительно нужно считать финишную отделку, и получим ориентировочно 36,7 млн руб.

Люди покупают с разными целями. Подорожало – перепродают, кто-то планирует сдавать, кто-то жить сам, или это покупка для детей. Не всем нужна отделка, или она должна быть разной, в зависимости от целей. Это выбор покупателя, и мы его предоставляем.

Мы вопреки кризису можем себе позволить поднимать цены – 2 месяца назад стоимость апартаментов была ниже на 10-12%.

- Сейчас часто можно услышать от аналитиков, что пришло время покупать апартаменты, что это выгодно. Как вы, со своей стороны, оценили бы перспективы рынка? Не окажется ли он перенасыщенным? Что будет происходить с ценами?

- Это тоже относительно. Если сделать правильный выбор, то да – время пришло. Главное для инвестиций – это 1) location, 2) стоимость, 3) концепция, 4) архитектура и технологии. И сейчас уже абсолютно никуда – без энергоэффективности, хотя многие до сих пор не знают что это и не придают значения. NevaTowers уже заявлен на получение сертификата LEED GOLD. Экологическая сертификация предусматривает энергоэффктивные технологии, которые влияют на стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей, положительным образом естественно.

Это очень важно для покупателя, потому что когда люди начинают жить и платить по 40 тыс. в месяц – это разорительно. Neva Towers располагает большими площадями общественных пространств, благодаря современным технологиям мы планируем иметь средний для Сити уровень цен на эксплуатацию, порядка 150-200 руб. за кв. м. в год.

В нашем проекте современная архитектура и традиционные решения объединены. Каменные ламели на фасадах дают совершенно иную эстетику, нежели сплошное холодное стекло, огромный для центра города сквер и собственный парк, клубная инфраструктура… Нас рассматривают не только те, кто любит небоскребы Москва-Сити, но и те, кто привык к более традиционным архитектурным концепциям.

Повторю – не столько важно время для инвестиций, сколько правильный проект. Вы можете купить недвижимость с доходностью 3%, а можете – 10-15%. Чем качественнее концепция проекта и все его значимые характеристики, тем меньше срок возврата инвестиций. Поэтому нужно тщательнее делать расчеты, всем. Также вы должны доверять девелоперу. Нередко происходит, что заявленные обещания остаются далеки от результата.

На сегодняшний день наши затраты в проект уже составили примерно 400 млн дол. Общий объем инвестиций оценивается в 1,2 млрд дол.

Участок, на котором строится  Neva Towers, позволяет задействовать большее количество площадей. Но мы предпочли иметь высокие темпы продаж тех объемов, что мы спроектировали, и создать проект с уникальной концепцией, нежели «не продавать» в 2 раза больше просто квадратных метров. 

- Какие апартаменты сегодня наиболее востребованы?

- Сейчас образ жизни в Москве изменился. Во главе угла эффективность – в принципах ведения бизнеса, разумной трате денег и самого ценного – времени.

Мы учли это при разработке проекта, предугадали. 70% наших продаж – это апартаменты 60-70 кв. м. и 30 – 90 кв. м. и более. И именно в такой пропорции по площади представлены апартаменты в нашем проекте. Большинство наших клиентов – бизнесмены и топ-менеджеры крупных компаний. Одни покупают апартаменты для проживания, другие - с целью инвестирования.

 - Какие советы вы бы дали проектировщикам апартаментов? Что надо учитывать – в плане расположения и того, что меньшие площади востребованы?

- Сейчас строится много проектов. Первое, с чего начинается проектирование – это генплан. Это важно вне зависимости от того, планируются ли собственный парк или объекты инфраструктуры. В высокобюджетном сегменте границ между квартирами и апартаментами уже практически нет. Многие девелоперы стараются создать определенный объем инфраструктуры, если это возможно. Очень важно найти баланс – площадей, объемов затрат - так, чтобы получить эффективную финансовую модель и востребованный продукт. Забота о комфорте клиентов обязательно приносит свои результаты, важны самые незначительные на первый взгляд вещи. Эффективные и современные планировочные решения с гардеробными, пространствами для хранения, столовыми-гостиными – это must. Мы потратили достаточно времени и работали с несколькими западными компаниями, чтобы создать, пожалуй, идеальные пространства для жизни. Проекты, построенные даже 3-5 лет назад, увы, не могут предложить таких решений, новые комплексы стремятся удовлетворить необходимые потребности клиента, от планировок и архитектуры до парков, инфраструктуры и технологий – это единственный успешный путь для девелопра и покупателя.

Поделиться