Маргарита Аристархова: «Владельцы ТРЦ понимают, что цена ошибки слишком высока, и переходят на внешнее управление»

Одна из ведущих российских девелоперских компаний Malltech by RosEvroDevelopment недавно представила рынку собственную технологичную платформу по управлению торгово-развлекательным центром  – MARS. О ее особенностях, а также о росте популярности внешнего управления ТРЦ рассказали топ-менеджеры компании, директор по маркетингу и рекламе Кирилл Степанов и директор по управлению объектами недвижимости Маргарита Аристархова.

- Платформа MARS – одна из новаторских разработок вашей компании. Это ноу-хау вы представляли в том числе на последнем MAPIC. Расскажите о ней подробнее. Как платформа помогает управлять объектами торговой недвижимости?

- (Кирилл Степанов): MARS – это платформа «умного менеджмента» ТРЦ, которая позволяет максимально эффективно задействовать все скрытые ресурсы и потенциал объекта, устанавливать и контролировать высокий уровень сервиса, отслеживать экономические показатели и на их основе делать точные прогнозы. Прежде процесс консолидации такого колоссального объема данных был довольно проблематичен, но с MARS это не сложнее, чем заполнять таблицы в Excel, поскольку в основу платформы заложены богатый опыт нашей команды и передовые ИТ-решения.

Платформа мультифункциональна, и сфер ее применения очень много. Предлагаю рассмотреть работу с арендаторами. С MARS их можно оценивать по 40 критериям, среди которых полнота коллекции, внешний вид магазина, уровень внутреннего обслуживания и множество других параметров, которые делают каждый магазин ТРЦ особенным, уникальным и желанным для посетителя.

Теперь представим, что в торговой галерее 200 магазинов, прибавим к этому кафе, рестораны и зону развлечений. Как ни крути, а получается почти 10 тысяч позиций, за которыми нужно ежедневно следить. Когда все это разрозненно – задача крайне сложная, но ситуация в корне меняется, когда все собирается в единую систему. Такой подход позволяет работать точечно, что влияет на общую конверсию. Ведь если посетитель приходит в ТРЦ, где всегда уютно и чисто, а персонал вежлив и доброжелателен – в такое место ему захочется возвращаться снова и снова.

Тем не менее, отмечу, что работа с арендаторами – это лишь небольшая часть опций MARS – платформа дает массу возможностей для управления и анализа. Кроме того, мы уже протестировали ее на собственных ТРЦ и полностью уверены в ее работоспособности и эффективности.

- Переименование компании было связано, по словам генерального директора, с новым вектором развития. Поясните, что имелось в виду. Как изменится спектр оказываемых услуг?

- (Кирилл Степанов): В MallTech за последнее время произошло сразу несколько важных изменений, причем их лучше рассматривать комплексно. В первую очередь хотелось бы отметить, что в нашей компании появилась новая, очень актуальная и нужная для рынка торговой недвижимости компетенция – внешнее управление. Мы накопили большой опыт и готовы им делиться!

Еще одной важной вехой стал вывод на рынок собственной системы «умного менеджмента» ТРЦ – MARS. Также отмечу, что мы решили отойти от традиционного для девелопмента B2B-подхода в пользу модели B2B2C, при которой управляющая компания, арендаторы и покупатели принимают стратегические решения сообща.

Чтобы подчеркнуть эти нововведения, а также тот факт, что теперь мы ориентируемся на использование высокотехнологичных инструментов управления и развития торговых центров, было принято решение о смене названия корпоративного бренда на MallTech.

- Какие меры маркетингового продвижения ТРЦ сегодня показывают наибольшую эффективность?

- (Кирилл Степанов): Один из самых эффективных инструментов, который поддается прямым замерам, – это всевозможные стимулирующие акции с ценными призами, такими как автомобиль или дорогая бытовая техника. Необходимо также учитывать и акции арендаторов, которые обеспечивают выгоду не только им, но и положительно сказываются на репутации торгового центра в целом.

Еще одним важным элементом являются программы лояльности. Грамотно разработанная программа лояльности – очень эффективный инструмент, который создает все предпосылки, влияющие на вторую, третью и последующие покупки в ТРЦ. То есть, в конечном итоге, на периодичность посещений торгового центра, их количество и сумму среднего чека.

Кроме того, нельзя не отметить развлекательные программы: различные концерты, постановки, выставки, мастер-классы и семинары, – все это положительно сказывается на продвижении ТРЦ.

- Давайте попробуем спрогнозировать, несмотря на по-прежнему сложную экономическую ситуацию. Что ждет российский рынок управления недвижимостью в ближайшие 5 лет? Увеличится ли количество обращений во внешние управляющие компании? Придут ли они наконец и в регионы?

- (Маргарита Аристархова): Перспективу я вижу за профессиональными крупными игроками, чей накопленный опыт позволяет не только держаться на плаву во время шторма, но и сохранять рост доходности своих объектов. Конкуренция на московском и многих региональных рынках коммерческой недвижимости возрастает, и собственникам приходится повышать качество ТРЦ. Кто-то делает это самостоятельно, кто-то уже сейчас понимает, что цена ошибки слишком высока, и принимает решение перейти на внешнее управление.  

При этом важно понимать, что практически любой ТРЦ можно вывести из кризиса. Разница лишь в том, насколько радикальными будут изменения. Бывает, необходимо провести реновацию или реконцепт. У нас на рынке уже были примеры, когда старый, морально устаревший ТРЦ становился современным. Но радикальное вмешательство всегда требует крупных финансовых вливаний. В случае очень сильной конкуренции выходом может стать создание так называемого моноТЦ, специализирующегося на определенной категории товаров, например, для спорта и отдыха, охоты и рыбалки, мебели и пр.

В дальнейшем необходимо учитывать, что если арендаторы будут уходить, оборот будет падать, соответственно, должна быть выстроена более гибкая система с возможностью быстрого перехода в другие ценовые сегменты. Тот ТРЦ, который не успеет вовремя перестроиться, может столкнуться с проблемой большого количества пустых помещений, которые сложно, а в некоторых регионах и вовсе невозможно заполнить.

В данном контексте количество обращений во внешние управляющие компании также может увеличиться, и причина проста – компаниям, которые управляют несколькими торговыми центрами, намного проще договориться с реселлерами. Это очень большое конкурентное преимущество, поскольку сила влияния на арендаторов со стороны управляющей компании, занимающейся сетью из нескольких ТРЦ, существенно выше, чем у собственника с  одним ТРЦ.

- Есть ли различия в специфике внешнего управления ТРЦ в регионах и в Москве?

- (Маргарита Аристархова): В целом никаких отличий в управлении ТРЦ нет. Что в Москве, что в регионах всегда нужно бороться за посетителей и рентабельность, постоянно повышать и эффективно контролировать качество сервиса – всегда держать руку на пульсе. Тем не менее, пока в Москве к внешнему управлению все же обращаются чаще, чем в регионах.

- Влияет ли на эффективность работы MARSa размер объекта?

- (Кирилл Степанов): Размер объекта на эффективность MARS никак не влияет. В ТРЦ может быть как 20, так и 200 магазинов, и в каждом случае система будет одинаково эффективной, простой и удобной. В каждом случае все данные собираются в единой точке и в максимально удобной для анализа форме. Так что MARS идеально подходит как для сверхбольших, так и для ТРЦ меньшего формата. 

Поделиться