Дмитрий Михайлов: «Для коллективных инвестиций в недвижимость логичней использовать закрытый паевой фонд»

Краудфандинговая (краудинвестинговая) схема приобретения тех или иных объектов, зданий и помещений коммерческого назначения становится все популярней. Краудфандинг в сфере коммерческой недвижимости предполагает коллективные инвестиции: объект коммерческой недвижимости приобретает не один покупатель, а инвестиционный пул, в котором могут быть 50, 100 и более инвесторов. В ситуации, когда возможности взять кредит на покупку здания или помещения ограничены, такая схема инвестирования - в порядке вещей. Однако технология продажи объекта пулу собственников нередко отличается от стандартной. В чем заключаются эти особенности, в чем плюсы и минусы продажи объекта недвижимости по схеме краудфандинга, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO.

- Дмитрий, можно ли с помощью краудфандинга продать объект дороже?

- Краудфандинговый проект предполагает продажу объекта пулу инвесторов, финансовые возможности которого гораздо шире. Ведь чем дороже объект, тем дольше приходится ждать покупателей. Каждый риелтор знает, что сроки экспозиции дешевых объектов гораздо меньше просто потому, что покупателей, располагающих нужной суммой, на рынке больше. Краудфандинг предполагает, что каждый инвестор участвует в проекте, вкладывая приемлемую для него сумму в приобретение долей в объекте. Один из несомненных плюсов работы с краудфандинговым проектом заключается в том, что продать объект можно выгоднее, чем единоличному покупателю.

Тем не менее в любой ситуации имеются свои подводные камни. Сейчас, к примеру, на рынке практикуется краудфандинговая схема, предусматривающая выделение площадей в объекте и распродажу их по отдельности (в данный момент так продается, к примеру, один офисный центр на окраине Москвы). Дело в том, что такое дробление зачастую оказывается не слишком выгодным для покупателей. Ведь у многочисленных собственников  всегда могут возникнуть противоречия при управлении объектом, при этом каждый из них будет самостоятельно распоряжаться своей частью здания и определять арендатора. Конфликты интересов неизбежны. В результате такой краудфандинговый проект может не состояться, а собственник так и не продаст свой объект коммерческой недвижимости.

На мой взгляд, для осуществления коллективных инвестиций в недвижимость логичней использовать формат закрытого паевого фонда, который предполагает возможность  участия в проекте любого количества инвесторов, но управляет объектом одна управляющая компания, что исключает возможность возникновения ситуации deadlock при проведении сделки и дальнейшем управлении объектом. Ведь паи фонда коммерческой недвижимости — это ценная бумага, которая обладает большей ликвидностью, чем доля в объекте (ее легче купить и продать). Формат ЗПИФ использует, в частности, и наша площадка, которая, несмотря на молодой возраст, в скором времени завершит уже третью краудфандинговую сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости.

- Насколько быстро проходят сделки с краудфандинговыми проектами?

- Сроки проведения сделки — это, пожалуй, главный минус при работе собственника с краудфандинговой площадкой. Любому краудфандинговому проекту нужно время на то, чтобы собрать пул инвесторов и оформить с ним взаимоотношения.

Если мы имеем дело с выделением долей, посредник (организатор краудфандингового проекта) должен найти покупателя на каждую из них и оформить свидетельство о покупке. В случае если собственниками объекта становятся пайщики ЗПИФ, заниматься оформлением десятков свидетельств о собственности не нужно. Как показала практика, для оформления взаимоотношений с инвесторами нашей площадки требуется около трех месяцев. Впрочем, собственник, то есть продавец объекта, вправе заключить с посредником договор, в котором оговариваются сроки проведения сделки и предусматривается штраф за их несоблюдение.

- Может ли посредник при проведении краудфандинговой сделки не довести ее до конца (не собрать инвестиционный пул)?

- В теории такое возможно. Например, посредник представит инвесторам объект, однако не найдет нужного количества покупателей. Тем не менее продавец коммерческой недвижимости может обезопасить себя от подобного развития событий. Как мы уже говорили, все дело в договоре. Если собственник столкнется с ситуацией, когда его объект не продан в срок, он получит компенсацию и вернет объект себе. Посредник же останется в убытке.

Однако наша площадка, к примеру, сначала формирует лист ожидания инвесторов, поэтому практически исключены ситуации, когда нам не удается вовремя собрать пул инвесторов на объект.

- Может ли краудфандинговая площадка разрешить такую ситуацию, когда у собственников объекта недвижимости имеются разногласия по вопросам продажи объекта?

- Да. И это несомненный плюс краудфандинговых сделок. Приведу пример. Три собственника владеют одним объектом коммерческой недвижимости, но их бизнес раздирают противоречия: один не хочет продавать недвижимость, планируя получать от нее доход, второй хочет продать, но только если хорошо заплатят (по десятилетней окупаемости объекта), третий хочет продать, и быстро, так как ему нужны деньги на развитие нового бизнеса. Кстати, подобные ситуации случаются довольно часто. Продажа с помощью краудфандинга на площадке AKTIVO позволяет решить эту проблему. Объект переводится на баланс ЗПИФ, собственники объекта становятся владельцами 100% паев фонда. Каждый из них может поступить со своей долей по своему усмотрению. Скажем, один через площадку быстро продает паи (например, по девятилетней окупаемости), второй тратит на это больше времени, но продает по десятилетней окупаемости, а третий — сохраняет долю за собой и остается совладельцем помещения.

Поделиться