Вадим Ульченко: Именно в такой ситуации работать интересно. Смотреть, что же произойдет после катастрофы.

CRE News: Вадим, до России дошла волна мирового кризиса. Как изменилась ситуация на рынке на сегодняшний момент?
Вадим Ульченко: Ситуация поменялась очень сильно за последние пару недель, наверное. Сам кризис стал развиваться около года назад. Август прошлого года, сентябрь, и с тех пор эта волна набирала и набирала свой размер. И наконец-то докатилась до России. Это не могло не произойти. Хотя, вообщем-то было достаточно интересно наблюдать то, что говорилось по телевидению о том, как этот мировой кризис обойдет Россию, но естественно чуда не произошло, да и не могло произойти. Все-таки российская экономика достаточно слабая, со слабой банковской системой. И эта экономика очень сильно интегрирована в мировую экономику. Поэтому полагать то, что мировой кризис обойдет Россию – это была большая утопия, мы это понимали. Но вот наконец-то случилось. И аккурат пару недель назад это произошло.
CRE News: Вы с такой улыбкой об этом говорите, как будто бы вы рады.
Вадим Ульченко: Ну я не то, чтобы очень сильно рад этому. Этот кризис, конечно, сильно навредит экономике России, но в то же самое время любой кризис он очищает экономику, очищает её от ненужных инструментов, от слабых компаний, и те, кто выживут, они вобщем-то будут еще лучше научены таким кризисом, смогут правильно строить свой бизнес в дальнейшем.
CRE News: Как изменились условия финансирования?
Вадим Ульченко: Условия финансирования изменились очень сильно, потому что, как и следовало предполагать, в связи с развитием кризиса деньги будут дорожать. Они становятся действительно дефицитным товаром. Необходимо отметить, что многие банки прекратили финансирование, и правильно сделали. Но другие продолжают финансировать в основном своих лояльных клиентов, с которыми у них уже сложились отношения определенные, долгие отношения. Такое финансирование тем не менее достаточно дорого. То, что сейчас происходит на рынке, это все равно, что человек вышел в пустыню с бутылкой воды, это как раз те самые деньги, а вокруг очень многие люди, страждущие эту воду получить и просят её, дай-дай, и с каждым днем эта вода становится все дороже и дороже. Поэтому действительно с каждым днем финансирование дорожает. И надо сказать, что те деньги, которые сейчас клиенты получают от банков, зачастую от безысходности, по таким высоким ставкам, часто такое финансирование оно в общем-то становится уже убыточным для компаний.
CRE News: Ваш банк поднял ставки достаточно серьезно. До 15-16 процентов годовых. Как вы думаете, ставки будут еще расти или это уже предел?
Вадим Ульченко: Нет конечно, это не предел. Это как раз те уровни, о которых я говорил еще неделю назад. Эта информация уже не актуальна, на сегодня мы можем говорить о финансировании в районе 20 процентов и выше.
CRE News: А кто-то будет брать такие кредиты?
Вадим Ульченко: Те компании, которые недальновидно относились к своим проектам, к капитализации своих проектов, они вынуждены сейчас брать деньги по любой цене. Тем самым этот неграмотный финансовый менеджмент компаний, равно как и неумение грамотно управлять своими проектами ударяет по таким компаниям. Сейчас банки с основной если продолжают финансировать, то готовые объекты недвижимости, на проектное финансирование денег уже никто не дает, ни международные институты, ни российские. Зачастую компании, у которых есть хорошие качественные объекты и под которые они могли привлечь финансирование раньше, привлекают его сегодня, потому что деньги нужны в том числе на реализацию проектов, поэтому действительно суперкачественные, суперхорошие проекты деньги сегодня привлекают очень дорого, в три раза дороже, чем можно было привлечь еще несколько месяцев назад.
CRE News: И много ли таких компаний?
Вадим Ульченко: Желающих получить финансирование очень много, безусловно. Но денег на всех, естественно, не хватит. Об этом можно совершенно спокойно говорить. Поэтому компании должны подумать о том, как свои проекты все-таки заморозить.
CRE News: Говорится о том, что в связи с мировым кризисом будут банкам предлагать войти в долю своих проектов. Ваш банк готов к вхождению в долю проектов?
Вадим Ульченко: Чтобы реализовать и закончить свои проекты, безусловно, компании будут не просто искать финансирование на реализацию своих проектов, но и продавать эти проекты полностью или частично. То есть пускать в соинвесторы банки или финансовые институты, любых людей или компании, у которых есть деньги, есть наличность. Это не наша бизнес-модель, мы банк, который не инвестирует в проекты, но только исключительно финансирует их. Мы финансируем коммерческую недвижимость, поэтому покупать долю в проектах или компаниях мы не будем. Это не наш бизнес.
CRE News: Вы когда-то заявляли о том, что вы хотели бы сделать банк EuroHypo номером один в России с сфере коммерческой недвижимости. Как влияет мировой кризис на реализацию этого заявления?
Вадим Ульченко: Мы в прошлом году были признаны лучшим банком в недвижимости среди международных банков, то есть эта задача, она уже частично достигнута. Мы лучший международный банк в российской недвижимости. Что касается нашего рейтинга на фоне всех остальных банков, в том числе российских, я думаю, что мы находимся где-то на третьем месте по объемам финансирования сделок с коммерческой недвижимостью. Я думаю, что этот план должен быть реализован, мы должны быть номером один ну как минимум.
CRE News: Когда? В будущем году? Вы говорите о том, что будет все хуже.
Вадим Ульченко: Нет, не в будущем. Кризис развивается очень мощно. Скорее всего, ничего позитивного нельзя будет ожидать в ближайшие 2-3 года на рынке, тем не менее банк скорее всего продолжит активно работать, но только со своими постоянными клиентами, надежными клиентами, и будет реализовывать те проекты коммерческой недвижимости, которые действительно, по нашему мнению, будут востребованы. Мы не будем стараться предоставлять слишком большие объемы финансирования, но, естественно, мы с рынка не уйдем. Если банк открывает свои подразделения в тех или иных странах, они уже не закрываются, бизнес не сворачивается, он может быть в несколько меньших объемах, но будет продолжаться скорее всего.
CRE News: А вы не боитесь такой ситуации, что могут уйти девелоперы от банка?
Вадим Ульченко: Они могут, наверное, уйти, и в принципе ничего страшного в этом нет, если девелоперы будут искать финансирование там, где есть эти деньги. Тем не менее, я думаю, что наши постоянные клиенты могут на нас рассчитывать.
CRE News: «Миракс» заявил о том, что с некоторыми проектами они готовы расстаться. И только желающих их приобрести нет, потому что цена очень высокая. Как вы думаете, такая ситуация станет практикой, что девелоперы будут продавать свои проекты?
Вадим Ульченко: Ну я не буду комментировать конкретно поступки Миракса, но это как раз вариант получить хоть какую-то ликвидность с рынка. Если не привлечения финансирования от банков и финансовых институтов, то получение такой ликвидности путем продажи ликвидный проектов. Подчеркиваю – ликвидных. Потому что у крупных компаний достаточно большие портфели с проектами, и сегодня, если у кого-то и есть деньги, если кто-то готов покупать проекты в недвижимости, то это должны быть очень хорошие, действительно очень ликвидные проекты, очень качественные. Это действительно один из способов компании как-то продолжить свое существование.
CRE News: А пример таких качественных проектов вы можете привести?
Вадим Ульченко: Ну, это, прежде всего, конечно место. Безусловно, будет оставаться спрос на жилье, и коммерческую недвижимость в пределах третьего кольца в Москве. Или даже в пределах Садового кольца, поэтому те компании, которые все-таки располагают деньгами, они будут смотреть именно на такие проекты. Именно их покупать. Не важно, жилье это или коммерческая недвижимость.
CRE News: Но вы также говорили о том, что цены будут корректироваться. Вы под этим имеете в виду, что цены будут падать. Падать именно на жилье и на коммерческую недвижимость. Коснется ли Москвы этот спад.
Вадим Ульченко: Да, безусловно, коснется. Жилье, с моей точки зрения, в первую очередь будет дешеветь, потому что около 40-45 процентов от продаваемого жилья – это были спекулятивные сделки. В коммерческой недвижимости немножко другая ситуация. И здесь не так много спекуляций. В коммерческой недвижимости просто сток очень ограничен. Но то, что цены на коммерческую недвижимость действительно будут падать. Опять же это вызвано исключительно наличием денег, их нет не у кого, даже у тех сильных игроков, которые очень мощно работали везде, глобально, и в России в частности еще год назад, сегодня свою деятельность остановили. Не покупают, а наоборот выставляют на продажу, чтобы хоть какую-то ликвидность получить и решить свои проблемы. Но надо сказать, что поскольку количество новых проектов будет выведено на рынок в гораздо меньшем объеме, чем планировалось, спрос и аренда на недвижимость будет оставаться на достаточно высоком уровне. И я не исключаю, что он будет расти. Поэтому с одной стороны компании, если и будут покупать коммерческую недвижимость, будут стараться покупать её дешево, будут другие ожидания прибыли по этим объектам, но в другой стороны рост аренды или, по крайней мере, то, что она не будут падать, скорее всего, будет тем не менее компенсировать более высокие аппетиты инвесторов по высокой доходности. При этом надо сказать, что аренда действительно вряд ли будет падать, по крайней мере, по офисам, потому что деловая активность в России она все еще высокая, она растет, бизнес-отели будут работать тоже вполне хорошо в этой же связи. Что касается ритейла, то здесь возможно будут какие-то корректировки по аренде, потому что из-за того, что действительно сгорело очень много денег у людей, люди начнут тратить денег несколько меньше. Естественно, на товары первой необходимости, то есть еда, лекарства и так далее, будет покупаться в тех же объемах, что и раньше. Но когда человек захочет покупать товары не первой необходимости, здесь он уже опять начнет думать. То есть с деньгами люди уже не будут расставаться так быстро, как это происходило до кризиса. Соответственно это должно сказаться на всех ритейлерах, и они тоже будут смотреть, как сокращать свои расходы по ведению своего бизнеса. И это в том числе отразиться, очевидно, на их новых договоренностях с арендодателями по арендным ставкам. Чтобы бизнес ритейлеров не разрушился, ставки должны быть меньше. Иначе возможно, что бизнес большинства таких компаний станет неэффективен.
CRE News: А каким образом банки будут дополучать свою прибыль? Если вы заявляли о том, что ваша планируемая прибыль на этот год - порядка одного миллиарда, то на сегодняшний день вы получили порядка 600-700 миллионов. Каким образом вы будете дополучать ту прибыль, которую запланировали? Повышением процентных ставок?
Вадим Ульченко: Это не то, чтобы прибыль, это объем бизнеса, который банк сделал в этом году. Действительно, банк ежегодно делает где-то один миллиард евро нового бизнеса в России. В этом году, действительно, из-за кризиса мы смогли сделать меньше, я думаю, что в районе 600-650 миллионов евро, что тем не менее весьма хорошая цифра, и безусловно этот бизнес, он гораздо более доходный, чем то, что мы делали в предыдущие годы. Поэтому даже меньший объем нового бизнеса, он будет приносить, скорее всего, лучшую прибыль, чем в прошлом и позапрошлом году.
CRE News: То есть можно сделать вывод, что кризис коснется всех, кроме банков? Банки, несмотря ни на что, останутся в плюсе?
Вадим Ульченко: Нет, вот как раз такой вывод делать, наверное, нельзя. Кризис коснется всех без исключения, и как раз банки в первую очередь. В первую очередь скорее инвестиционные банки, мы это уже видим, они банкротятся глобально, везде, и в России тоже. Что касается коммерческих банков или таких банков, как мы, то естественно, если сделки не делались крайне агрессивно, и структура обеспечения, она на уровне, то банк не должен потерять деньги. Поэтому с одной стороны банк получает более высокую доходность, сегодня рынок кредитора, не заемщика, это уже понятно, банк действительно пользуется ситуацией, если у такого банка есть деньги и он их может предоставлять. Но с другой стороны банк должен очень четко смотреть тот портфель, который у него есть, тот портфель, который был сделан в предыдущие годы, и понимать, где могут быть убытки, а где нет. Поскольку, действительно, стоимость недвижимости будет падать, она уже падает, а банки же, как вы знаете, такие ипотечные как мы, предоставляем финансирование от рыночной стоимости, то, скажем, крайне агрессивное финансирование, оно сейчас приводит к тому, что у банков могут возникать ситуации, когда суммы кредитов превышают стоимость активов, заложенных в такие кредиты. Вот это очень опасно. Поэтому сейчас банкам, таким как мы, очень важно мониторить свои кредитные портфели и смотреть, что с ними происходит.
CRE News: А какое будущее ждет российских инвесторов, хотя мы уже достаточно много об этом поговорили, в сфере коммерческой недвижимости на фоне мирового кризиса как будут развиваться компании?
Вадим Ульченко: Скорее всего, какая-то активность у инвесторов появится уже не скоро. Я думаю, что в ближайший год-полтора её может вообще не быть, или она будет очень низкой. Тем не менее, принято считать, что именно на кризисах делают хорошие деньги, в кризисах рождаются новые миллиардеры и делаются новые состояния, поэтому компании с хорошим чутьем и опять же при наличии денег, грамотно инвестирую эти деньги, могут сделать очень хорошие прибыли в тот момент, когда рынок опять будет оздоровляться и восстанавливаться. Но я не ожидаю серьезной инвестиционной активности в ближайшее время. В этом году точно и в следующем, скорее всего, тоже нет.
CRE News: А несмотря на все то, что сейчас происходит в мире, интересно ли сейчас работать в России?
Вадим Ульченко: Вот как раз именно в такое время и интересно. Когда все рушится и когда есть такое ощущение, что вся мировая экономика практически, в том числе Россия, летит под откос. Именно в такой ситуации работать интересно. Смотреть, что же произойдет после этой катастрофы. Кто выживет, кто останется, как очистится рынок, как он оздоровится потом. Но стабильных рынках работать достаточно скучно. А вот именно в такой ситуации весьма интересно.

Поделиться