Игорь Шулинин, директор Workki в России: «На самом деле коворкинг больше играет на руку бизнес-центру, чем бизнес-центр коворкингу»

Директор новой сети коворкингов рассказывает о ближайших планах компании, локациях и особенностях рынка.

- В планах было открытие нескольких коворкингов в течение года общей площадью порядка 10 тыс. кв. м, один большой на 5 тыс. кв. м. Что с этими планами?

- Компания у нас новая, и на рынке недвижимости мы достаточно недавно. Сейчас мы находимся на нашей первой локации, которая открылась первого апреля. В этом году мы планируем запустить еще три локации и одну — в начале следующего года. Сейчас уже активно разрабатываем концепцию, как это будет выглядеть. На некоторых площадках уже ведется стройка. Эта — самая отдаленная от центра, но от этого не менее приятная и комфортная. Сейчас мы работаем над локациями, которые находятся внутри третьего кольца: это Москва-Сити и Парк Культуры.

- А «флагманская» где будет?

- Флагманская локация будет на Парке Культуры.

- Как с арендаторами?

- Очень хорошо. У нас с арендаторами лучше, чем у наших коллег в окружающих бизнес-центрах, как мне видится. Может, я ошибаюсь, но по динамике это видно. Вот сейчас, когда дожди были особенно, все наши резиденты собрались и последнюю неделю находились тут. Как правило, резиденты в коворкинге работают в более вольном графике, чем обычные сотрудники офисов. А в эту дождливую неделю они все пришли в свои офисы. У нас здесь жизнь кипит. Несмотря на то, что мы работаем всего полтора месяца, у нас уже примерно на треть все заполнено. Это позволяет ходить по коворкингу и наблюдать, как происходит взаимодействие резидентов с нашей инфраструктурой и между собой.

- Какова доля общих свободных площадей в коворкинге?

- В коворкинге должна быть достаточная доля общих площадей, потому что резиденты не засиживаются в кабинетах, а у нас все-таки основной продукт — это именно рабочие места в кабинетах. Они любят посидеть в кухонной зоне или провести встречу в кафетерии, а также арендовать переговорную комнату. Общие зоны могут занимать до трети от всей площади коворкинга. Общие зоны — это же не только то, чем пользуются резиденты на фиксированных местах: в кабинетах или в openspace. Общая зона — это также и нефиксированные места. То есть часть резидентов приходят по абонементу с нефиксированным местом и пользуются теми же самыми общими зонами: проводят встречи или просто сидят работают.

- А какая инфраструктура должна быть в коворкинге?

Сейчас модный термин «гибридное пространство», который включает в себя практически всё, что угодно вплоть до ритейловых историй внутри коворкинга. Будь то снеки или аксессуары для мобильного телефона, апартаментов или слипбоксов, или еще дополнительных услуг, которыми может воспользоваться коворкер: прачечная, полиграфия, всё, что угодно. В коворкинге стремятся вообще к тому, чтобы расширять спектр предоставляемых услуг. На наших новых площадках тоже будут появляться те или иные дополнительные услуги. Мы считаем, что в коворкинге главное – это комфорт и сообщество, потому что именно из комфорта и сообщества рождается вдохновение. А вдохновение – это важнейший результат. Будем мы достигать этого комфорта за счет кофе-аппарата или сообщества за счет настольного футбола – это уже абсолютно второй вопрос. У нас кстати нет кофейного аппарата на кухне, зато у нас есть «Кафетериус» Артемия Лебедева, который делает потрясающий кофе. Тут мы больше ценности находим. Некоторые резиденты приносят к себе кофейные аппараты или поднос для чайной церемонии, то есть у каждого свои приоритеты. Но самое главное для нас – это вдохновение. Я стараюсь каждый день проводить встречи с арендаторами. Более того, мы устраиваем периодически интервью. Не только про наш коворкинг, но и про то, чем занимается человек, как он к этому пришел, про его какие-то личностные истории. То есть мы стараемся с арендаторами установить больше неформальную связь, чем формальную. Одна из особенностей, которыми мы отличаемся. При этом мы стараемся быть не навязчивыми. С теми, кто не особо идет на контакт, мы сохраняем ту дистанцию, которая комфортна человеку. Но, как правило, люди очень открытые – с удовольствием встречаются и дают интервью, рассказывают, что их беспокоит, что им очень нравится. То есть это постоянно происходит.

- А планируете организовывать какие-нибудь мастер-классы, мероприятия?

- Да, планируем. Есть целая программа мероприятий по бизнесу. В основном – это встречи с предпринимателями и делёжка опытом в той или иной нише. Сейчас у нас уже проходят регулярные встречи резидентов, на которых мы знакомимся с вновь пришедшими резидентами, рассказываем о новостях нашего коворкинга поскольку мы недавно запустились у нас постоянно есть что-то новенькое, что мы предлагаем резидентам, делимся какими-то нашими открытиями, приколами, если можно так выразиться, призываем их участвовать в нашей внутренней жизни, делаем спонтанные перфомансы, интервью. Мы стараемся не подходить формально к мероприятиям. У нас нет задачи привлекать людей через мероприятия. Резиденты приходят в коворкинг не «мероприятиться», а в основном работать. Поэтому тоже мы стараемся подбирать такие форматы, которые интересны им.

- В «Химки бизнес-парк» тоже есть коворкинг, маленький, правда (700 кв. м), и там у них есть такая опция, что даже не арендатор бизнес-центра или арендатор коворкинга может прийти и в общем зале коворкинга устроить мастер-класс, пригласить своих людей тоже, не относящихся к бизнес-центру и коворкингу.  Единственное условие – это все должно быть бесплатно. Как вы думаете – это интересный кейс?

- Это опасная практика. Ну то есть если у них есть система утверждения того контента, который предоставляют им пользователи, тогда да. А вообще, вдруг сектанты придут? На самом деле эта практика не нова. Она применяется, например, у гугла. Но у них очень строгая верификация того контента, который к ним попадает. Гугл не обманешь, а по поводу того, как это в Химках реализовано тут вопрос.

- Говорили недавно, что коворкинг нормальный должен быть не меньше 2 тыс. кв. м. Это Becar так считают, потому что в коворкинге меньших размеров, по их мнению, не получается полноценного взаимодействия между различными арендаторами, не получается движухи, можно сказать так. Так Вы согласны с этим или считаете, что можно в районе 700-1000 кв. м?

- 700 кв. м еще для прошлогоднего рынка коворкингов в Москве было очень неплохо. Сегодня у нас самый большой коворкинг - этот вот, на 2,5 тыс. кв. м. Это характеризует рынок в целом. 2,5 тыс. кв. м – это очень мало для коворкинга. То, что меньше двух тысяч метров тут я, наверное, соглашусь с NAI Becar, это, наверное, все еще коворкинг, но все ближе он тяготеет к такому понятию, как мы это называем, «каморкинг». А в России и в Москве, в частности, сейчас больше всего все-таки «каморкингов». Это тоже важный этап, важная веха в развитии рынка, но это не совсем то, чем будет коворкинг через пять лет и то, к чему мы стремимся. Мы не открываем коворкинги меньше двух тысяч метров.

- У вас еще будет открыт доступ на балкон?

- Да, у нас тут есть две террасы. Мы этим летом планируем их открыть, чтобы люди могли там сидеть, работать и вдохновляться, получать удовольствие от жизни и работы. На других локациях тоже мы планируем кроме Сити. В Сити тяжело на крышу забраться. А вот на Парке Культуры у нас тоже есть место, где открыть площадку, террасу. И тоже планируем там это делать.

- Это подразумевает какое-то кафе или просто места?

- По Парку Культуры концепция пока не утверждена. Может быть это кафе, но скорее всего, будут просто такие свободные зоны. Люди могут ими пользоваться на свое усмотрение.

- Вы планируете работать круглосуточно?

- Да. Это наш ближайший план, то, над чем мы работаем. В июле мы запускаем круглосуточный доступ в коворкинг. Это значит, что резиденты по клубным картам смогут проходить сюда в любое время или оставаться допоздна поработать. Как показывает практика, многие люди предпочитают приехать ближе к полудню и оставаться до полуночи. Поработать и уехать, когда уже нет никаких пробок в Москве. На будущих наших локациях изначально заложена возможность круглосуточного доступа.

- То есть это тоже связано с желанием клиента?

- Да. Мы стараемся чутко реагировать на то, что требует от нас клиент.

- По ставкам..

- Минимальный тариф – это один рабочий день и это некруглосуточный доступ, а с 9 до 21. Для резидентов, которые покупают абонемент на месяц, есть возможность круглосуточного доступа. В тариф кабинета это включено. В openspace и фиксированное место доплачивается отдельно. Нефиксированное место на месяц у нас стоит 9900 рублей, например, стол в кабинете. Подразумевается, что, если человек арендует кабинет на четыре места, то каждый стол ему обойдется в 15900 рублей в локации на Калужской. В Сити и на Парке Культуры цены будут немного выше. На Парке Культуры около 20 тысяч рублей за фиксированное место в офисе. В Сити порядка 24 тысяч рублей за стол в кабинете.

- А какие-то ночные тарифы не подразумеваются?

- Ночных тарифов мы пока не планировали. Большинство людей не хотят ночевать в коворкинге. Я думаю, что, если у кого-то там только аврал, и сдается срочно проект, тогда люди остаются. Но маргиналов рабочего времени пока мы здесь не наблюдали. Я говорю о том, что люди исходят из практичных соображений. Вплоть до девяти-десяти часов еще пробки. У нас персонал находится в коворкинге до девяти, и резиденты просят остаться до десяти. Кстати, что я еще не упомянул, на этапе запуска мы предусматриваем на некоторое время снижение тарифов по акции. В частности, мы сейчас предлагаем абонемент с 20% скидкой. Акция действует у нас до сентября. А у тех, кто успевают «сесть» до сентября, есть возможность сохранить эту цену на еще определённый срок. Что очень удобно для тех, кто хочет попробовать коворкинг, увидеть, как это работает и потом принять решение насколько он остается или переходит, например, на другую нашу локацию. И на других объектах вполне вероятно, что тоже мы внедрим такую систему.

- По площадкам для коворкингов – это бизнес-центры?

- Мы начинали с бизнес-центров, но сейчас несколько локаций у нас находятся не в бизнес-центрах. Это отдельно стоящие здания и административное целое здание. Есть свои преимущества, есть свои недостатки с точки зрения управления этой историей. Безусловно, преимуществом является то, что мы сами устанавливаем пропускной режим и обеспечиваем его. Недостатками являются окружающая среда, фасад здания или зависимость от соседей, на которых нет возможности влиять, как это бывает в бизнес-центре через управляющую компанию. Но на самом деле коворкинг больше играет на руку бизнес-центру, чем бизнес-центр коворкингу.

- По Москве, по районам планируется идти куда-нибудь на восток или там как бизнес-центры не востребованы, так и коворкинги не востребованы будут?

- Изначально в плане нашего развития было заложено, что мы расширяемся по всем направлениям, по всем сторонам света. Но один из главных критериев – это внутри третьего транспортного кольца. И сейчас те локации, которые у нас есть, мы развиваем внутри третьего транспортного. Пока не все направления закрыты. Мы рассматриваем восточное направление.

- Новую Москву соответственно нет?

- А где это? (смеются)

Поделиться