Вероника Лежнева: «Ритейлу в Петербурге нужен качественный рост, ибо еще есть к чему стремиться»
Вероника Лежнева, директор департамента исследований по России компании Colliers International, о развитии районных ТЦ в Санкт-Петербурге, заинтересованности девелоперов жилых кварталов в консультантах и потребности города в крупных ТЦ.
- Вероника, как-то все у нас говорят про Москву и никто не хочет говорить про Петербург. Применительно к столице – сейчас обсуждают районные торговые центры площадью не больше 20 тыс. кв. м GLA. В Петербурге такая же тенденция?
- Да, там тоже об этом говорят.) Вы знаете, в Петербурге в плане торговли сложилась довольно интересная ситуация. В этом году не будет введено в эксплуатацию ни одного торгового центра. Если точнее – не будет введено того типа торговых центров, которые мы считаем в рамках аналитики – т.е. профессионально управляемые объекты площадью от 10 тыс. кв. м GLA. Конечно, маленькие (на 5-6 тыс. квадратов) появятся. Говорят, рассматривают – особенно в крупных жилых районах… Но таких проектов все равно буквально 2-3.
Если говорить о том, что строится, то сейчас в активной стадии – один ТЦ, который будет вводиться в следующем году. Это очередь «Заневского Каскада» компании «Адамант», одного из основных петербургских игроков. Также в числе заявленных – вторая очередь «Жемчужной Плазы». Ожидаем и второй аутлет FashionHouse, и IKEA. Это планы до 2019 г.
Что касается районных, то в них есть потребность, особенно на фоне роста крупных жилых районов ЗаКАДья. Но по факту проектов гиперактивной стройки мало.
- Т.е. системно никто не хочет браться за сеть районных ТЦ?
- Системно – нет. Я думаю, что московский кейс с выкупом кинотеатров ADG– это единичная история. Если мы говорим о районном ТЦ, то все-таки это история про двух-трех условных якорей, т.е. это приличного размера продукты, дабы помещалась стандартная товарная выкладка. Все-таки далеко не каждое помещение стрита решает эту задачу. Да, можно разместить небольшой магазин на 300-400 квадратов, что, в общем-то, и происходит, но – не полную выкладку. Детские товары – тоже достаточно часто встречающаяся история. С бытовой техникой сложнее, поскольку она уходит в онлайн. Может быть, еще спортивные товары. Дополнять все это еще каким-то сервисным support-ритейлом – уже сложнее, потому что эту задачу выполняет стрит-ритейл самого района.
- Действительно ли девелоперы и жилье строят, и сами занимаются торговыми площадями?
- Своими – да. Если мы говорим о встройках, то я не слышала о каком-то системном привлечении консультантов для реализации площадей. У крупных девелоперов есть собственный достаточно сильный отдел продаж. Иногда обращаются к консультантам в центральной части города, у нас были такие проекты, когда требовалось определить, какие сделать встроенные помещения, на какой они должны быть площади – исходя из того, что происходит вокруг, с определением потенциальных арендаторов. И девелопер уже на стадии старта дома понимал, какого размера и конфигурации у него будет встройка, чтобы она стала максимально ликвидной. Но опять же – это касается только небольших домов в центре, а если мы говорим о крупных микрорайонах от одного застройщика, то этот вопрос решается за счет внутренних ресурсов последнего.
- И получается, что в общем-то внутри районов, да и в городе в целом, если не говорить о каких-то крупных проектах типа МЕГи, нет потребности в крупных торговых центрах?
- Вы знаете, есть еще локационно точки, которые требуют качественной торговли. Это Васильевский остров, «недоохваченный» качественным ритейлом. Это в какой-то степени Петроградка, но с учетом того, что она вся застроена, там есть на въезде один проект, и я думаю, что на этом история и закончится. А дальше опять же некоторые вылетные или узловые станции метро могли бы себе какую-то часть аудитории забрать, но это уже будет, естественно, конкуренция с тем, что сейчас есть.
Серьезный количественный прирост без изменения качества нужен в меньшей степени. Но зачастую какие-то новые проекты привлекают других арендаторов, они более современны, интересны и т.д. Поэтому подобный рост нужен как Петербургу, так и Москве, но именно качественный рост, ибо еще есть к чему стремиться. И я имею в виду не столько дизайнерские решения, сколько сам подход к качеству, строительству, логистике торгового комплекса, к удобству его использования. Об этом очень много говорят в контексте управления недвижимостью. Вывод один – посетителю должно нравиться возвращаться в этот торговый комплекс, а для этого последний должен стать формой досуга. Мы об этом говорим, но далеко не всегда это так.
Недавно коллега присылала пример одного из лондонских торговых комплексов, где для мужчин есть лаундж-зоны, в которых они могут спокойно подождать своих подруг, - с Wi-Fi, креслами, прохладительными напитками… В Петербурге тоже есть положительные примеры. Наши коллеги предложили услуги «хелперов» для мам, приходящих в торговые центры с детьми. Т.е. они брали на себя ребенка, развлекали его, и женщины проводили больше времени в магазинах и соответственно больше покупали.
- В плане девелопмента торговые центры, наверное, должны быть просторными?
- У всего есть баланс. С одной стороны, узкие коридоры – это толпа, нехватка воздуха и пространства, хуже видимость витрин. С другой стороны, когда супер-просторно – это некомфортно, это ощущение потерянности. «Золотая середина» может быть разной в зависимости от торгового центра. В ТЦ с невысокой посещаемостью огромное пространство будет смотреться странно. А в каком-нибудь «Метрополисе» атриумные пространства кажутся комфортными и не вызывают отторжения.
Поделиться
