Владислав Николаев: «Реконцепция – это хороший повод дать новый толчок развитию ТЦ»
Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International, о том, когда необходимо задуматься о реконцепции ТЦ, сроке его жизни и региональной практике.
- Владислав, в каком случае торговый центр нуждается в реконцепции?
- Масштабный реброкеридж необходим, если есть понимание, что состав арендаторов сильно не соответствует формату торгового центра. Например, есть небольшие ТЦ арендопригодной площадью 15-20 тыс. кв. м, которые проектировались еще на заре рынка. Как правило, в них преобладает «мелкая» нарезка, а расположены они в локациях с небольшим пешеходным трафиком. Данные торговые центры могут быть переделаны из «неформатного» ТЦ в «power центры», в которых размещают 3-4 якорных арендатора фактически на каждом этаже. Это самый первый вид реконцепции, который начал появляться, начиная с 2009 г. по всей России.
Интересные примеры реконцепций – когда ТЦ открылся, но в нем большой уровень вакансий и большая ротация арендаторов. Именно такая ситуация произошла в Санкт-Петербурге в ТРЦ «Феличита», который в последствие был переделан в ТРК «Лондон Молл». На сегодняшний день это самый известный пример успешной реконцепии, реализованный в России. Также существуют случаи, когда собственник хочет изменить концепцию не для того, чтобы решить проблему заполняемости, а для того чтобы повысить арендный доход и капитализацию проекта при хорошей локации.
- Считается, что торговый центр живет 10 лет. Это актуально в современных реалиях?
- Это заблуждение считать, что в России жизненный цикл объекта составляет 10 лет. Это можно объяснить тем, что те ТЦ, которым нужна реконцепция, вводились в эксплуатацию в 2005-2006 гг., а проектировались на 2-3 года ранее, то есть в самом начале развития рынка ритейла в России. Реконцепция производится для того, чтобы следовать нынешним тенденциям. Правильные и концептуальные торговые центры, которые появились в 2007-2009 гг., имеют перспективу 20 лет и более. При этом в рамках жизненного цикла ТЦ идет ежегодная ротация арендаторов, правильный маркетинг и пр.
- В чем разница между торговыми центрами, которые были выведены на рынок в 2005 г. и в 2008-м?
- ТЦ 2005 г. – это огромный гипермаркет, основные якорные арендаторы - магазин детских товаров, кинотеатр, боулинг, а остальные арендаторы - это «мелкая нарезка». В то же время, в 2005-2009 гг. объем арендаторов начал увеличиваться и сама концепция торговых центров сильно поменялась. Сейчас плюс-минус наши ТЦ похожи на крупнейшие международные моллы. Но есть и отличительная национальная специфика. В первую очередь, это относительно небольшой объем общественного питания и отсутствие огромных department store.
Если рассматривать Москву и Санкт-Петербург, то не менее 30% существующих объектов нуждается в реконцепции. Реконцепция – это хороший повод дать новый толчок развитию ТЦ. Иногда у арендаторов может появиться определенный пессимизм относительно работы ТЦ, и как раз тогда нужно запустить мощный информационный повод для привлечения внимания к проекту.
- Есть ли необходимость в реконцепции в регионах?
- Это зависит от региона, потому что есть такие, где только открылись новые крупные торговые центры.
Небольшие торговые центры в регионах практически все морально устарели, но реконцепция необходима тогда, когда арендаторы уходят, а арендный доход снижается. Так как для небольшого торгового центра важен состав арендаторов, остальные моменты гораздо менее принципиальны.
Например, есть региональные и суперрегиональные ТРК, которые делают ставку на развлечения, fashion, гипермаркет, фуд-корты. Для данных торговых центров очень важны архитектура, дизайн, паркинг, правильная работа с покупателями и пр.
Но для локальных центров самый важный критерий успеха – ориентация на повседневный спрос.
Многие проблемы сейчас возникают в проектах, которые занимают площади промежуточного формата между локальными и региональными крупными центрами. То есть, с одной стороны, они очень крупные для повседневных товаров, а с другой, еще не являются таким центром притяжения, где комфортно себя будет чувствовать классический арендатор крупного формата.
Есть города, где только недавно крупноформатные центры вообще были открыты. В таких городах главная проблема – это уровень конкуренции. Например, когда в городе с населением менее 500 тыс. человек открывается несколько крупных проектов, они себя начинают чувствовать плохо - именно из-за недостатка потребительских расходов. Они просто друг у друга «отъедают» долю рынка. Сделать хороший проект – это задача управляющей компании, и это правильный маркетинг.
Для них еще вопрос реконцепции касается ТЦ первой волны или исторических зданий, которые были в начале 2000-х. Их нужно перепрофилировать. Вопрос реконцепции в большом формате – это все-таки крупные города. И чем крупнее город, тем больше изменений по объектам там необходимо делать.
Поделиться
