Вячеслав Холопов: «Уже нет возможности получить существенный дисконт, если склад удален на 200 км от Москвы»
Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, о тенденциях складского рынка, активности и запросах арендаторов, разнице в ставках и прогнозах на оставшуюся часть года.
- Вячеслав, как чувствовал себя российский складской рынок в первом полугодии этого года? Какие тенденции имели место быть?
- В первой половине 2017 г. произошло снижение объемов строительства, что закономерно в текущей экономической ситуации. На сегодняшний день мы также наблюдаем увеличение среднего периода заключения сделки: компании тратят больше времени на рассмотрение коммерческих предложений, дольше принимают решение о переезде. Кроме того, происходят процессы по оптимизации внутренней логистики, которые впоследствии помогают ряду компаний избежать переезда. Традиционно активны ритейлеры и дистрибьюторы. Зачастую клиентам требуется не аренда построенных складских площадей, а строительство «под ключ»; компании предъявляют более высокие требования к оптимизации строящихся проектов.
На текущем рынке компании стали более требовательны, однако это означает и своеобразное «взросление» рынка, его адаптацию к новым экономическим реалиям, чего не было еще три-четыре года назад.
- Что показалось необычным за два квартала 2017 г.?
- Мы фиксируем увеличение количества запросов на строительство заводов от российских и зарубежных производственных компаний, но нужно понимать, что это сложные заявки, которые требуют гораздо более длительной проработки.
Что же касается складского рынка, то активность на нем несколько выше, чем за аналогичный период в 2016 г. В процессе находятся несколько крупных сделок в Московском регионе, при этом год еще далек от завершения. По моей оценке, общий объем сделок за 2017 год будет на 10-15% выше, чем в 2016 г.
- Согласно вашему исследованию, объем купленных или построенных под конкретного клиента площадей составляет порядка 20% в 2017 г., но раньше этот показатель был выше. С чем это связано?
- Клиент стал более требовательным, «подгонка» складских площадей теперь происходит на постоянной основе – и до конца года показатели еще могут измениться в сторону BTS. Многим компаниям не нужно строить отдельное здание, их запросы можно удовлетворить за счет модификации текущего предложения складских площадей класса А. На сегодняшний день большинство клиентов могут развивать свою логистику, занимая стандартное здание класса А; это одна из причин, почему мы увидели снижение объемов built-to-suit.
- В прошлом году мы часто слышали, что ожидается рост ставок. Тем не менее мы наблюдаем, что они не выросли и, по всей видимости, пока не вырастут.
- Ожидать роста ставок в ближайший год, на мой взгляд, не стоит, потому что они напрямую зависят от объема вакантных площадей. На сегодняшний день не происходит ни увеличения спроса, ни достаточного снижения объемов строительства, поэтому уровень свободных складов в Московском регионе сохранится примерно на том же уровне и к началу 2018 г. составит около 1,5 млн кв. м. Напомню, рекордные показатели в почти 1,7 млн кв м. мы наблюдали в конце 2016 – начале 2017 г.
- Какова ситуация со средними запрашиваемыми ставки в зависимости от удаленности от МКАД?
- Последние годы рядом с МКАД новые складские площади фактически не появляются, и компании уже привыкли выстраивать собственную логистику в комплексах, удаленных от города на расстояние от 10 до 40 км. И на сегодняшний день в этой зоне мы не наблюдаем резких перепадов арендных ставок, хотя, конечно же, объекты у города предлагаются по более высокой ставке.
Достаточно большому количеству компаний необходимо находиться ближе к Москве, за что они готовы доплачивать больше в сравнении со средним уровнем ставок. Также в непосредственной близости к городу, на расстоянии примерно 15 км от МКАД, находятся объекты, построенные более 10 лет назад. Если не вкладывать деньги в их реновацию и адаптацию, они очевидно будут уступать тем зданиям, что строятся сейчас, и, чтобы их заполнить арендаторами, площади могут предлагаться по более низким ставкам.
- А что касается зоны на удалении более 50 км от МКАД?
- Сделки последних месяцев говорят о том, что есть спрос и на более удаленные объекты. Но нельзя сказать, что география расширится на 200 км от МКАД. Все же логистика подразумевает четкие временные рамки доставки товаров, что называется, «каждый километр на счету». При большом товаропотоке имеет смысл платить чуть больше за аренду, но быть ближе к Москве, снижая затраты на транспорт.
Уже нет возможности получить существенный дисконт, если склад расположен на удалении 200 км от Москвы. Если у вас одинаковое предложение в 50 км от МКАД и в 150 км, то для выбора в пользу последней локации нужно обращать внимание на такие параметры, как стоимость рабочей силы, транспортная доступность, направление товаропотоков, близость к производству, энергетические мощности и т.д.
- Что можно сказать про вторую половину года? Каковы ваши пронозы?
- Что касается прогнозов на вторую половину 2017 г., я ожидаю, что ряд сделок будут заключены именно в формате строительства «под ключ» как продуктовым ритейлом, так и производственными компаниями. Несмотря на политические сложности, российские и зарубежные компании не теряют времени и рассматривают варианты увеличения объемов производства в России, чему способствует низкая (по сравнению с другими странами) стоимость рабочей силы и доступная цена производственных зданий, сравнимая с европейскими показателями.
Поделиться
