Дэвид О’Хара: Тот, кто говорит, что не чувствует кризиса, - или слепой, или не туда смотрит
CRE News: Дэвид, куда же уходят иностранные инвесторы? Почему такой массовый отток?
Дэвид О’Хара: Причиной в первую очередь является то, что международные инвесторы потеряли очень много денег в Америке, в Германии, в Англии и в других странах. Они считали, что деньги в России имеют определенный уровень риска. Уровни окупаемости выросли и в Германии и в Англии, и сейчас они считают, что риск в России больше и больше. В результате они предпочитают убрать риск и сделать примерно хорошую доходность в других странах.
CRE News: А почему в России риски больше?
Дэвид О’Хара: С точки зрения иностранных инвесторов, первопричина любого риска - это неизвестность.
CRE News: А в чем неизвестность в России? Они вкладывали деньги, и вдруг стало неизвестно.
Дэвид О’Хара: Это золотой вопрос, который требует золотой ответ. Я не уверен, что могу дать такой золотой ответ. Есть политические риски, есть риски связанные с тем, что экономика России в первую очередь связана с нефтью, с газом. И мы видим, что нефть, газ были 147 долларов в июле, на сегодняшний день ниже 60 долларов за баррель, поэтому мы видим, что есть большой риск в этом. Есть и другие факторы, это может быть связано с политикой. Если мы берем Америку как пример… В связи с выборами президента политики говорят в Америке то, что хотят, что в интересах американских избирателей, и очень часто это бывает не в пользу России. И повышается уровень риска, ответственности перед инвесторами.
CRE News: Но ведь в Америке сейчас такой же уровень неизвестности. Даже больше, чем в России.
Дэвид О’Хара: Да, но политики контролируют очень много разных форм СМИ. Поэтому они говорят то, что в их интересах, в их пользу. Россия не имеет выхода к американской публике, чтобы защищать интересы России на сегодняшний день.
CRE News: Вы сказали, что в Германии и Великобритании возросла доходность. За счет чего?
Дэвид О’Хара: Уровень ставок капитализации в Лондоне год назад был примерно 4% и сейчас стал 5, 5%. Чем выше эта ставка капитализации, тем больше интерес инвестора, но тем меньше, падает стоимость здания. Есть выбор, куда вкладывать деньги. Когда инвестор смотрит, что меньше транзакций, ставка капитализации растет, он может туда вкладывать деньги и риск по большому счету не меняется.
CRE News: В России доходность гораздо выше тех процентных соотношений, о которых вы сказали в Европе. Сейчас, при всех рисках, при всем финансовом кризисе, наша доходность остается выше той европейской доходности. Но инвесторы уходят. Почему они уходят, если даже при кризисе наша доходность выше, даже если она упадет на 20-30%, даже если она упадет на 50 %, мы все равно будем выше, чем доходность европейская.
Дэвид О’Хара: Почему инвесторы забирают свои деньги из России? Потому что они видят, что возможность вкладывать деньги через 6 месяцев лучше, чем держать свои деньги на сегодняшний день. Девелоперы, инвесторы по недвижимости на сегодняшний день в России имеют очень мало возможностей привлечь финансирование от банков, и российских, и международных. В результате российские и международные девелоперы в России страдают. И международный инвестор, который «не здесь», прекрасно понимает, что если он подождет, те девелоперы, которые есть, будут думать о другой цене.
CRE News: Те проекты, которыми вы занялись совсем недавно... Они будут дальше развиваться или вы их замораживаете?
Дэвид О’Хара: Это зависит от этапности. У нас очень много проектов по торговле недвижимостью. Есть конкретные проблемы, которые мы видим для своих клиентов. Наши клиенты в основном - это девелоперы, которые в процессе согласований, затем в процессе развития концепций, а затем - строительства торгового объекта. Это процесс, который длится 2-3 года. Если девелопер уже начал строительство объекта и есть подписанные договоры аренды, тогда мы девелоперу, естественно, рекомендуем, чтобы он довел проект до конца и открывал проект, потому что окончательные покупатели, люди которые ходят по торговому центру, не чувствуют, насколько силен этот так называемый кризис на сегодняшний день.
Если девелопер в процессе разработки концепции, наша рекомендация как консультанта – развивать проект до этапа строительства. Потом сделать небольшой тайм-аут и посмотреть. Если уже банки уже к тому времени вернулись к нашему рынку, тогда можно продолжать работу. Сложность на сегодняшний день в торговой недвижимости заключается в том, что крупная сеть ритейлеров не имеет доступа к финансированию, чтобы у них в планах было открывать 50 точек, 70 точек, хотя бы 10 точек. Каждая точка зависит от профиля компании, стоит денег. И они всегда брали эти деньги на основании кредитных ресурсов.
CRE News: Мы говорили о потребителях девелоперских проектов. Их коснется этот кризис или он до них не дойдет?
Дэвид О’Хара: Если вы считаете, что потребители девелоперских проектов -это арендаторы, то они чувствуют кризис. Если вы считаете, что эти люди – покупатели, которые ходят по магазинам в торговом центре, они на сегодняшний день гораздо меньше чувствуют влияние кризиса, чем арендаторы. Арендаторы – те, которые считают кассы, и в первую очередь будут это чувствовать. Есть целый ряд покупателей, которые живут по минимуму и тратят по минимуму, они не чувствуют.
CRE News: То есть почувствуют кризис только те люди, которые обладают финансами.
Дэвид О’Хара: Да. И те, которые, может быть, хотят жить в кредите.
CRE News: А ваша компания чувствует это на себе?
Дэвид О’Хара: Да, конечно, мы чувствуем. Хозяин любой компании, который говорит, что не чувствует, он или слепой, или не туда смотрит. Мы чувствуем. Наша компания имела стратегию последние 3 года расти, быстрее чем рынок растет. Мы дошли до такого уровня, что надо сейчас прекращать рост, и смотреть на текущую деятельность. Управление должно смотреть, как мы работаем, как эффективно мы работаем с сегодняшними ресурсами, а не смотреть на текущий рост. И тот же самый совет мы даем нашим девелоперам, клиентам. У них 5 проектов, которые находятся на разных этапах девелопмента и еще 15 проектов, которые существуют на уровне проектирования. Наша рекомендация – смотреть на эти 5 живых проектов и давайте откладывать потенциальные проекты в сторону, пока не решается вопрос о финансировании.
CRE News: А сколько это «пока» может продлиться?
Дэвид О’Хара: У меня ощущение, что это продлится точно до Нового года, точно до Нового года ничего не будет меняться. Это сто процентов.
CRE News: Дэвид, все, кто приходит к нам в студию, говорят «Новый Год». Что же такого будет в новом году, что изменится? Что, деньги вырастут на елке?
Дэвид О’Хара: У меня есть ответ. Много зависит от банков. Согласны?
Когда мы разговариваем с банкирами, у немецких банкиров есть четкий ответ (это не один банк и даже не два банка): до Нового года у нас есть указания не выдавать никаких кредитов. И после нового года мы готовы принимать заявки и рассматривать их.
CRE News: Они будут принимать заявки, но это не значит, что они будут выдавать кредиты.
Дэвид О’Хара: Мы прекрасно понимаем, что этот процесс согласования - это минимум 3 месяца. Но самое главное не выдача денег, а то, что банкиры уже готовы выдавать деньги, от этого много зависит.
СRE News: Многие компании сокращают свой штат. Вы планируете сокращение?
Дэвид О’Хара: Мы на сегодняшний день не планируем, но естественно мы рассматриваем все варианты, в том числе и сокращение и дополнение. Если одни из наших конкурентов уволили бы много сотрудников по сокращению, мы рассмотрели бы их как новых кандидатов, которые появились бы на рынке. Когда рынок растет, дефицит - это персонал. Это именно то, что у нас не хватило, чтобы расти быстрее и быстрее. Я бы хотел смотреть на сегодняшний кризис, как на возможность привлечь новых экспертов.
CRE News: Когда вы рекомендуете своим заказчикам, то есть тем, кто вас кормит смотреть на сегодняшние свои проекты, а все остальные отложить. Вы тем самым себя лично не ущемляете в прибыли?
Дэвид О’Хара: Да, но у меня достаточно много авторитета перед своими клиентами. Если клиенты умные, они не хотят, чтобы я с ними согласился. Они хотят услышать мое мнение, профессиональное мнение, и они понимают, что иногда это хорошие новости, а иногда плохие новости. И если я всегда говорю, что все хорошо, все замечательно, когда явно что-то падает, тогда у меня нет никакого авторитета перед своими клиентами. И не забывайте, что наши проекты – это 2-3 года. Это не одна сделка, когда подписал, получил деньги и поехал дальше. Наша экспертиза – на протяжении всего проекта.
CRE News: Вы работали в России до кризиса и во время кризиса. Вы даже работали в России после кризиса 98-го года. Как отличается работа до кризиса, во время кризиса и после кризиса?
Дэвид О’Хара: До кризиса мы делали все, чтобы растить наш бизнес. А кризис - это некая корректировка, это момент, когда надо смотреть на себя, правильно ли я принимал решения, правильно ли я поступил. Было много неизвестности в 98-м. Я прекрасно это помню, и когда танки были, и был комендантский час… для меня это все было унизительно.
CRE News: Но сейчас Россия совершенно другая...
Дэвид О’Хара: Вот именно. Сейчас Россия совсем другая, и не просто внутри России, как мы видим себя, но и на международном уровне. В 98-м не было выборов в Америке, и американская политика мало влияла на нас. Сейчас Россия играет в мире другую роль. Не такую, как 10 лет назад.
CRE News: А после кризиса, как вы думаете, Россия не утратит свой потенциал?
Дэвид О’Хара: Я думаю, что наоборот. Не просто сохранит, но будет сильнее и сильнее.
Поделиться
