Сергей Гипш: Я скептически отношусь к возможностям консультантов делать какие-то серьезные долгосрочные прогнозы

CRE News: Многие консультанты сейчас испытывают на себе очень негативные эмоции. И эти эмоции вполне оправданы, потому что консультанты давали очень оптимистичные прогнозы на предстоящий год. Эти прогнозы, к сожалению, не сбылись. На себе вы ощущаете негатив со стороны ваших клиентов?

Сергей Гипш: К счастью, может быть в отличие от других консультантов, мы не ощущаем никакого негатива. По-прежнему наши услуги востребованы. Мы работаем очень давно на рынке и, откровенно говоря, ваш вопрос поставил меня в тупик. Я первый раз слышу о существовании негатива между заказчиками, девелоперами, фондами и консультантами. Я сказал бы так, что в условиях сложившейся ситуации на рынке сейчас все пытаются решить свои проблемы. Тем не менее,  я не припоминаю случаи того, что кто-то ищет виноватого в случившемся, и во время, когда кризис в нашей отрасли стал уже очевиден,  я не слышал каких-то рекламаций,  или таких не очень приятных отзывов по этому поводу. Более того, мы никого никуда не завлекали ни в какие проекты, мы давали свои прогнозы, исходя из своего опыта, из тех данных, которые у нас есть.

CRE News: А какие вы прогнозы тогда давали?

Сергей Гипш: Во-первых, мы стараемся не делать прогнозов на длительное время, поскольку даже за недолгое время существования российского рынка коммерческой недвижимости, очень мало прогнозов реально сбылось. Если вспомните, никто не смог предсказать скачка цен на офисную недвижимость, которые не так давно возросли практически в два раза. Многие консультанты предсказывали каждый год падение ставок аренды в ведущих торговых центрах, однако беспрецедентно высокие ставки в ритейле так и сохранились. Прогнозы не сбывались. Поэтому я достаточно скептически отношусь к возможностям консультантов – любых, не только в сфере недвижимости - делать какие-то серьезные долгосрочные прогнозы. Что же касается данного кризиса, полагаю, что в ситуации общей для рынка беды, проблемы необходимо решать сообща. Я не пытался бы как-то раскалывать рынок, искать какого-то козла отпущения или стрелочника. Мне кажется, консультантам необходимо консолидировать усилия всех игроков рынка, для того чтобы максимально слаженно выходить из тех сложных ситуаций, которые складываются. Еще раз можно сказать, что не только консультанты, но в моем понимании и банки, инвестиционные фонды, девелоперы и ритейлеры наравне с нами не предполагали таких серьезных последствий начавшегося ипотечного кризиса в США.

CRE News: Правительство Российской федерации говорит о том, что у нас достаточно большие резервные фонды. О том, что мы готовились к этому. Тот факт, что не подготовилась Америка - это, так скажем, ее недальновидность в этом отношении.

Сергей Гипш: Я не являюсь  специалистом в области макро-экономики и мне сложно судить о действиях правительства, полагаю, что у нашей страны достаточно хороший стабилизационный фонд -  цены на энергоносители, которые продавала Россия, были достаточно высокими. Действительно, было большое количество конференций, интервью и публикаций в СМИ, где эксперты из разных областей считали, что Россия будет тихой гаванью на фоне мирового финансового кризиса. Так не произошло на сегодняшний день. Кризис не закончился, многие считают что он только набирает свою силу. Я очень хотел бы быть оптимистичным и действительно верить в мудрость правительства, что оно к кризису было готово, и я буду только рад, если России удастся выйти из этой сложной ситуации с меньшими потерями, чем другим странам.

CRE News: А ваш прогноз развития все равно уже какой-то есть?

Сергей Гипш: Я бы предпочел прогнозировать исключительно в области коммерческой недвижимости, никаким образом не затрагивать макроэкономику, а уж тем более политику. В моем понимании, если делать краткосрочный прогноз – скорее всего, до весны ситуация будет более или менее такой же, как сейчас.

CRE News: То есть ухудшения не будет?

Сергей Гипш: Сложный вопрос. Что такое ухудшение в вашем понимании? Я думаю что ситуация будет индивидуально складываться для разных игроков рынка, в зависимости от того, в какой ситуации они находятся сейчас. Для компаний, которые имеют очень большую долговую нагрузку, ситуация будет ухудшаться, поскольку банки по-прежнему не финансируют и заемных средства не дают. Сами понимаете, что может сложиться очень неприятная ситуация, когда в момент возврата кредитов рефинансирование получить не удастся. Что касается арендных ставок, практически во всех сегментах рынка недвижимости наблюдается некоторая коррекция этих показателей.

CRE News: Какая?

Сергей Гипш: Соглашусь со многими экспертами, что на офисном рынке отмечается коррекция ставок на уровне 20-30%  и уже сейчас можно сказать, что это относится к задранным и довольно высоким ценам на А класс в Москве. Ставки в тех проектах, которые девелоперам хотелось сдавать в аренду на уровне 1,5-2 и более тысяч долларов за квадратный метр, сегодня корректируются. На сегодняшний день в торговой недвижимости непростая ситуация, поскольку наметилась тенденция коррекции ставок, ритейлеры стали объединяться в пулы, писать письма о том, чтобы держаться вместе и каким-то образом корректировать ставки в торговых центрах. Я бы сказал, что это индивидуальный вопрос, то есть я не думаю, что можно говорить пока о какой-то серьезной коррекции, однако в единичных случаях это уже происходит.

CRE News: Ситуация повлияет на рынок? Он сдвинется в сторону покупателя?

Сергей Гипш: Можно сказать с полной уверенностью, что такой процесс уже начался и абсолютно понятно, что сегодня ни владельцы офисных проектов, ни торговых центров, или складских комплексов не могут монопольно выставлять высокие планки, как это было в последние несколько лет. Какой-то разворот произошел и на сегодняшний день уже можно сказать, что при формировании арендных ставок, которые определяются в процессе диалога двух сторон - продавца и покупателя, у последней стороны на сегодняшний день есть достаточно влияния для того чтобы эту ставку скорректировать.

CRE News: Ну наконец-то. Это очень радостно, потому что все было на стороне продавца....

Сергей Гипш: Наверно не все могут испытать эту радость в полной мере. Сегодня мы не наблюдаем тотальной коррекции ставок и, хочу отметить еще раз, что проекты с хорошим расположением и отличной концепцией будут пользоваться спросом по достаточно высоким ценам, особенно в Москве. Спрос на качественные площади по-прежнему существует.

CRE News: Сейчас многие проекты начинают продаваться, многие игроки выходят с продажей своих проектов по достаточно невысоким ценам. Но нет покупателя. И покупатели выжидают, упадут ли цены еще больше.

Сергей Гипш: Я бы тут оговорился тоже, что мне неизвестно большое количество прецедентов, когда игроки выходят  с продажей объектов по невысоким ценам.

CRE News: А она будет в дальнейшем?

Сергей Гипш: Давайте вместе порассуждаем на эту тему.  Думаю, что на сегодняшний день ситуация следующая: конечно же многократно увеличилось предложение на рынке по сравнению с тем, что было 3-4 месяца назад. В разы возросло количество предложений на продажу объектов. Предлагаются в основном при этом проекты в начальной стадии, то есть это земля с разрешительной документацией, или же проекты, находящиеся в самом начале стройки.

CRE News: Потому что у людей нет денег на строительство.

Сергей Гипш: Да. Именно поэтому. Более того, у компании средства иногда есть, если это портфельные или сетевые девелоперы, у которых есть активные проекты, которые нужно начинать строить или же достраивать. Поэтому все средства направляются на завершение уже строящихся проектов. На сегодняшний день банки за некоторым исключением практически не выдают кредиты. В глобальном смысле получить сейчас кредит очень сложно, поскольку он очень дорогой и существенно дороже, чем это необходимо для долгосрочных девелоперских проектов. Поэтому я бы сказал так, что на рынке отмечается большое количество предложения, но нельзя сказать, что недвижимость предлагается дешево. Предложение пока дорогое, только сейчас идет коррекция цен. Ну и соглашусь, что большого количества сделок нет, то есть нельзя сказать, что действительно намечается тенденция активного приобретения дешевой недвижимости. 

CRE News: А покупатели не спешат...

Сергей Гипш: Покупатели не спешат, да. На сегодняшний день им некуда спешить, пока все глобальные тренды говорят о том, что необходимо подождать. Те крупные компании или люди, которые имеют свободные наличные средства на сегодняшний день и имеют желание скупать подешевевшие активы, в один голос говорят, что они будут ждать до весны. С их точки зрения, это такой вот период, в который можно подождать и купить дешевле.

CRE News: Вашу компанию касается кризис?

Сергей Гипш: Конечно, мы же работаем не в вакууме. Мы являемся абсолютно сервисной компанией, которая работает со всеми значимыми игроками рынка коммерческой недвижимости, то есть наши клиенты - это в большей степени девелоперы, а также фонды, арендаторы, которые ищут помещения в офисных или торговых центрах, складских помещениях, и конечно же, вместе со всем рынком мы чувствуем на себе этот кризис. Мы начали серьезно чувствовать кризис 2 месяца назад, но понимаем, что ситуация будет развиваться. Поэтому мы скорректировали бюджет 2009 года, который уже успели сформировать до начала кризиса, в меньшую сторону. Пришлось существенно снизить наш предполагаемый доход и вслед за этим приступили к сокращению расходов, начиная с затрат, которые касаются поездок и тренингов. К сожалению, мы пришли к выводу, что от этих важных статей придется отказаться на некоторое время.

CRE News: Штат вы сокращаете?

Сергей Гипш: Что касается сокращений, на сегодняшний день мы уволили чуть больше 10%.

CRE News: А заработная плата и бонусная часть тоже будут подвергаться коррекции?

Сергей Гипш: В этом году мы практически ничего не корректируем, то есть будем выполнять все свои обязательства, что же касается следующего года... опять же, поскольку в основном наши компенсационные пакеты структурированы так, что фиксированная часть зарплаты - это лишь часть пакета, мы в основном будем корректировать бонусную часть. То есть заработные платы за редким исключением останутся на прежнем уровне, либо в тех департаментах, где зарплаты претерпят изменения, это будет скорее выглядеть как реструктуризация, то есть это будет уменьшение зарплатной части, но увеличение процентов от сделок. В любом случае, я думаю, доходы людей, работающих в отрасли, конечно, снизятся в следующем году. Это произойдет объективно – за счет уменьшения объема сделок на рынке.

CRE News: Какие ваши прогнозы по поводу развития рынка?

Сергей Гипш: Конечно,  некая пауза на рынке есть, думаю, что она продлится, и будет отмечаться  небольшим количеством сделок купли-продажи. Мне кажется, до весны рынок не будет активен или не так активен, как был. И я надеюсь что если к весне нормализуется ситуация в первую очередь в банковском секторе и банки смогут перейти к нормальному финансированию  девелоперских проектов, начнется восстановление рынка, будут запускаться новые проекты.

CRE News: Активность будет такой же высокой, как после 98 года, вот как в 2000-х годах или активность будет уже иметь другой характер?

Сергей Гипш: Мне сложно сказать, думаю, характер активности будет обычным для рынка послекризисного периода. После таких длительных пауз, рынок будет восстанавливаться постепенно, без супер скачков.

Поделиться