Вильгельм Хиберт: «Немецкий ритейл оптимален для пассивного арендного бизнеса»

Руководитель немецкого инвестиционно-строительного холдинга ST 77 и BiG Property Вильгельм Хиберт о том, почему розничная торговля в Германии привлекательна для иностранных инвесторов.

- Вильгельм, Германия стабильно демонстрирует рост инвестиций в коммерческую недвижимость. Чем, с вашей точки зрения, объясняется ее востребованность среди немецких и иностранных инвесторов?

- Более надежного рынка инвестору сегодня не найти, и Германия по праву признана «надежной гаванью». Это правовые гарантии, стабильная экономика и высокий уровень занятости. Безусловно, инвесторов привлекают низкие процентные ставки. Примечателен высокий спрос на гособлигации Германии, несмотря на отрицательную ставку — инвесторы уверены в надежности этого рынка. Однако гособлигации привлекательны не для всех инвесторов, и достойная альтернатива в таком случае — коммерческая недвижимость с надежными арендаторами. Примечательно, что сами немцы инвестируют именно в Германии, в том числе крупные институциональные инвесторы. Например, в 2017 г. 96% немецких страховых компаний планируют инвестировать именно в Германии.

- Для кого интересен инвестиционный рынок Германии, а кому он не подойдет?

- Германия — это стабильный рынок для консервативных инвесторов. Инвестору, которые впервые инвестирует здесь, необходимо найти надежного партнера с опытом решения инвестиционных задач. Начать инвестиционную деятельность возможно, лишь играя по правилам немецкого рынка. Многие наши партнеры предпринимали попытки самостоятельно войти на этот рынок, опираясь на предыдущий опыт в других странах, и сталкивались с трудностями уже на этапе открытия счета в немецком банке. То же касается привлечения капитала: чтобы ваша заявка была одобрена банком, бизнес-план проекта необходимо подготовить с точки зрения немецкого банкира. А это возможно только при наличии соответствующего опыта в Германии. В противном случае инвестор не может быть конкурентоспособным.

- Какие еще требования предъявляет Германия к иностранным инвесторам?

- Рынок Германии открыт для всех. Единственное требование независимо от национальности и гражданства — чистота происхождения капитала и ее документальное подтверждение.

- Каковы гарантии получения дохода?

- Мы в своей работе прежде всего обращаем внимание на новые здания от наших партнеров-застройщиков: 5-летняя гарантия на строительную субстанцию позволяет переложить выявленные дефекты на генподрядчика. Работа исключительно с крупными якорными арендаторами гарантирует стабильный арендный доход. Арендаторы-ритейлеры, с которыми мы поддерживаем многолетние отношения, по платежеспособности приравниваются к Федеративной Республике Германии. Вместе с анализом расположения данные показатели позволяют минимизировать риски уже на этапе закупки.

- На какие показатели инвестор может опираться, оценивая инвестиционную привлекательность торгового объекта в Германии?

- Наши специалисты на первом этапе опираются на проверенный механизм проверки из 10 критериев. В своей первоначальной оценке инвестору прежде всего необходимо оценить расположение объекта, зону охвата. Благодаря обширным инвестициям в Германии хорошо развита транспортная инфраструктура — поэтому торговый центр в городе с населением 6 тысяч может привлекать 100 тысяч покупателей из близлежащих городов. Важный показатель — покупательная способность. При этом размер города не имеет значения — платежеспособность многих небольших развитых городов может быть выше, чем в некоторых районах крупных городов. Напротив, если речь идет о дискаунтере (в Германии это сети Netto, Lidl, Aldi), то низкая покупательная способность в зоне охвата только выгодна для инвестора.

- В каких регионах и городах вы рекомендуете инвестировать? От чего зависит выбор региона?

- Безусловно, наиболее ликвидна недвижимость в городах ТОП-7. В Германии так обозначаются крупнейшие города: Берлин, Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт, Дюссельдорф, Гамбург и Кёльн. Однако повышенный спрос на качественный продукт приводит к неоправданному росту цен и сокращает предложение. Капитала становится все больше, а количество продукта ограничено, поэтому рынок Германии сегодня находится на стороне продавца. Если два года назад мы без труда покупали супермаркет Nettoза 15 факторов, сегодня мы получаем от многих застройщиков предложения не ниже 17 (фактор = срок окупаемости).

Поэтому в последнее время немецкие и иностранные инвесторы в Германии обращают внимание на так называемые города B, C и D. Здесь для инвестора особенно интересны супермаркеты в центральных и спальных районах, а также специализированные торговые центры — под одной крышей они объединяют несколько магазинов с якорным арендатором-продовольственным супермаркетом, они удобно доступны на транспорте и автомобиле и располагают обширной парковкой. Германия — это страна небольших и средних городов, где проживает 70 млн человек — из общего населения 82 миллиона. Поэтому здесь очень хорошо развита сеть торговых точек.

- По вашему опыту, как гарантировать успешное взаимодействие с арендатором после приобретения? Что происходит, если арендатор решает уйти с объекта?

- При подборе инвестиционного объекта важно рассматривать его не только глазами инвестора, но и глазами арендатора и будущих покупателей. Важно, хорошо ли виден объект издалека, удобно ли до него добраться пешком, на автобусе и автомобиле. Будет ли пользоваться данный торговый объект популярностью? Такая оценка уже на этапе закупки позволяет нейтрализовать риск неуспеха и, как следствие, ухода арендатора. Опыт показывает, что один из важных показателей — наличие незастроенных площадей на участке. Когда бизнес арендатора в данной точке идет успешно, он неизбежно захочет провести расширение помещений. В случае если они полностью заняты, к примеру, парковкой, по истечении срока договора арендатор будет вынужден уйти в поиске более привлекательного объекта. В нашей практике были случаи, когда якорные арендаторы проводили расширение задолго до истечения срока договора — а это лучший показатель того, что он оценивает данный объект как перспективный. Тщательный анализ на этапе поиска инвестиционного объекта в сочетании с грамотной управляющей компанией гарантирует успешный и рентабельный арендный бизнес.

Поделиться