Ирина Дзюба: в России есть деньги

CRE News: Ирина, как изменился рынок офисной недвижимости уже сегодня?
Ирина Дзюба: Рынок офисной недвижимости изменился по ряду направлений. Первое, что мы отметили - полная остановка запросов. И достаточно сложно общаться с потенциальными инвесторами, привлекать их в наш «портфель проектов» из-за кризисной ситуации.

CRE News: А когда это началось?

Ирина Дзюба:  Наша компания участвовала в «Real Wien» в мае. И уже в мае мы слышали достаточно большое количество докладов о том, что в Европе кризис. Мы слышали, что инвесторы из Германии, из Англии не видят роста, не видят стабильности своих инвестиций, вкладываемых в коммерческую недвижимость.

CRE News: А когда вы это слышали, вы начали делать какие-то шаги, чтобы подготовиться к кризису, который может коснуться России?

Ирина Дзюба: Важно не сейчас что-то менять, когда что-то произошло или что-то происходит. Важно, чтобы изначально была разработана стратегия. Потому что изменить её за месяц очень сложно. Так как проекты все длительные. Они требуют большого объёма работ, большой команды. С того момента, когда покупаешь земельный участок до того момента, когда завершаешь строительство объекта - это период от 3 до 5 лет. Поэтому «портфель проектов» формировался годами. И стратегия была правильная. Мы строили офисы класса В в районе Третьего Кольца, что дало нам возможность приобретать земельные участки по минимальной цене. У нас всегда была стратегия - приобретать «ниже рынка» участки.

CRE News: Получалось?
Ирина Дзюба: Да. Конечно. Должна быть грамотно продумана концепция. Она должна соответствовать не только классификации, существующей на данный момент. Нужно также видеть, что будет с развитием, что будет с перспективами, и не пытаться ухудшить качество проекта.

CRE News: До кризиса все было хорошо и стабильно. На сегодняшний момент как продвигаются проекты? Какая заполняемость тех проектов, которые уже готовы к сдаче?

Ирина Дзюба: На сегодняшний момент, безусловно, первыми ощутили на себе сложности компании с заёмными средствами, в частности, с кредитными средствами.

CRE News: Вы с заёмными средствами работаете?

Ирина Дзюба: У нас большинство проектов реализуется за счёт средств акционеров, собственных средств. Что касается кредитных средств… у нас получен кредит на жилой комплекс в Сочи. Мы его получили в начале сентября. Поэтому каких-то глобальных обязательств, которые мы не могли бы вернуть, у компании на сегодняшний день нет. У нас большая часть проектов находится в так называемом стартовом режиме или на уровне документов, когда разработана концепция, получены первые разрешительные документы, но на стройку мы ещё не вышли.

CRE News: А будете выходить?
Ирина Дзюба: Совершенно правильный вопрос для сегодняшней ситуации. Инвесторы сейчас смотрят достаточно пессимистично на развитие рынка и это связано, безусловно, с общим развитием экономики, с замедлением темпов развития. Ставится вопрос: если раньше мы вели переговоры и обсуждали с банками кредиты в размере от 100 до 500 миллионов долларов, то на сегодняшний момент это просто невозможно сделать, так как ни один банк не может сейчас вести переговоры. Все просят отложить до весны следующего года. Наше видение - что, как минимум, до конца 2009 года рынок банков, именно заёмного кредитования будет закрыт.

CRE News: То есть целый год банки не будут готовы вести переговоры?
Ирина Дзюба: На уровне от 100 до 500 миллионов долларов  - думаю, что не будут.

CRE News: Но вы сказали, что у вас много инвесторов со своими собственными деньгами.
Ирина Дзюба: Соответственно, крупномасштабные проекты площадью от 300 до 400 тысяч квадратных метров, которые требуют максимальные объёмы инвестиций, на мой взгляд, будут развиваться сложнее всего. Так как у нас в «портфеле» порядка 4 таких проектов, мы работаем в нескольких направлениях. Первое – это нужно оптимизировать затратную часть. То есть жёстким, консервативным подходом рассмотреть все необходимые затраты. Мы уже на сегодняшний день понимаем механизмы, способные снизить стоимость строительно-монтажных работ существенно – порядка 30%. Это даст определённую экономию и бюджет проекта, затраты уменьшатся.

CRE News: На сегодняшний день многие говорят о том, что наконец-то наступает эра покупателя. Наконец-то цены не будут так искусственно взвинчены, из чего, в общем-то и получалась колоссальная прибыль. 

Ирина Дзюба: Параллельно росту цен на недвижимость и росту ставок аренды был такой же, достаточно серьёзный рост и затратной части – начиная от стоимости земельных участков. Если раньше цена была порядка 3 миллионов долларов за гектар в районе, скажем, Третьего кольца, то в последнее время было 15 и 20 миллионов.

CRE News: А сегодня какая цена?

Ирина Дзюба: На сегодня ситуация заключается в том, что сделок нет. Безусловно, в данной ситуации есть определённые возможности. Мы продолжаем смотреть и видим, что предложения собственников земли не изменились, цены те же. И точно такая же ситуация по арендным ставкам. Буквально вчера мы обзванивали все объекты, которые являются конкурентами одного из наших проектов – и нам декларируют докризисные арендные ставки. Но когда идёт диалог и когда ведёшь переговоры об объёме площади, об условиях аренды, они идут на снижения, идут на дисконты. Но если взять официальную статистику, цены держатся на том же уровне.

CRE News: Какой дисконт предлагают?
Ирина Дзюба: Дисконт предлагают различный. На комплексы, которые уже фактически построены и должны быть введены в ближайшее время цена была порядка 700 долларов за квадратный метр. Сейчас обсуждается возможная цена порядка 600 долларов за квадратный метр. Особенно сложны инвестконтракты с городом, так как там прописаны чёткие сроки, когда объект должен быть введён в эксплуатацию, предусмотрены штрафные санкции, если сроки нарушены.

CRE News: Вы сказали, что рассматриваете и дальнейшие предложения. То есть вы себя относите к стабильной компании, к сильной, которая останется на рынке?

Ирина Дзюба: Безусловно. У нас нет угрожающих что ли долговых обязательств. Те проекты, которые у нас были проинвестированы, уже на стадии завершения.

CRE News: А новые проекты?
Ирина Дзюба: Они будут завершены – нет сомнения.

CRE News: Ваша компания ищет партнеров по бизнес-комплексу на Складочной улице. У вас нет средств на реализацию этого проекта?

Ирина Дзюба: Назовите хотя бы одну девелоперскую компанию, у которой достаточно собственных средств, чтобы развивать миллионы и миллионы квадратных метров. Наш проект на Складочной улице - это так называемый «бумажный» проект. Для развития этого проекта у нас достаточно много вариантов. То есть, первый вариант – можно подождать год, или того момента, когда рынок стабилизируется.
Второй вариант – разделить на доли, небольшие блоки, корпуса. Найти партёра, именно финансового партнёра, который будет готов профинансировать порядка 50 миллионов.  Давайте посмотрим, что было с арендными ставками после 98-го года. Только с 2001 года мы вообще стали набирать темпы развития.

CRE News: Но в 98-м году не особо была развита офисная недвижимость и вообще коммерческая недвижимость.

Ирина Дзюба: И экономическое развитие было совершенно другое. И спрос был на современные офисные центры совершенно другим.

CRE News: Но и кризис был тогда совершенно другим. Тогда был кризис локальный, а теперь – мировой.

Ирина Дзюба: Тогда и денег ни у кого не было.

CRE News: В России, но не в мире.

Ирина Дзюба: Но в России-то сейчас деньги есть.

CRE News: В России деньги есть?

Ирина Дзюба: Конечно. У инвесторов и у клиентов средства есть. Есть компании, у которых очень тяжёлое долговое бремя. У них есть долги, у них есть обязательства, у них большой кредитный «портфель», им нужно возвращать деньги – иначе они потеряют эти проекты. Сейчас они деньги не возвращают. Банк забирает проект. Деньги есть у клиентов, но они не торопятся расставаться с этими деньгами. Потому что точно так же сейчас читают прессу, интернет, сидят и ждут, когда будет снижение.

CRE News:  На сколько, по вашим прогнозам, снизятся ставки аренды после кризиса?
Ирина Дзюба: Если посмотреть глобальный такой срез по рынку, то спрос до недавнего времени существенно превышал предложения. Порядка 60-70 % площадей, а наиболее успешных и качественных проектов до 90% площадей были сданы в аренду, когда наступал этап котлована. Конечно, сейчас основной вопрос – и у арендатора, и у покупателя – будет завершён этот объёкт, будет ли достроен этот комплекс? Поэтому, первое, что скорректируется – срок заполнения. И, скорее всего, ближайшие год-два клиенты будут проявлять наибольший интерес к физически законченным объектам. Мы видим, что на рынке существенно снизились запросы – и по объёму площади, и размеру ставки. То есть, если раньше компании арендовали площади с запасом, для потенциального роста, либо для сдачи в аренду, для получения какого-то дополнительного дохода, то сейчас все стараются оптимизироваться.

CRE News: Вы сказали по поводу ваших конкурентов, что они готовы корректировать ставку в размере 20 %. Ваша компания такие же цифры рассматривает?

Ирина Дзюба: Наша компания сейчас работает над составлением бизнес-планов, которые важны для инвесторов, чтоб понять и оценить проект. И вот в этом бизнес-плане мы закладываем ту ставку аренды, которая на наш взгляд может быть минимальна. Это некая кризисная ставка.
Ставка, которая была у нас после 1998 года. Класс А был тогда на уровне 700-800 долларов. Предложения на рынке будут уменьшаться. В результате через два года, когда  рынок стабилизируется и все увидят и оценят последствия кризиса, когда начнут развиваться и планировать свою деятельность, опять возникнет дефицит площадей.

Поделиться