Элеонора Богданова: «Если здание изначально не заточено под мелкую нарезку, то это приводит к неудобствам и креативу… получается Шанхай»
Элеонора Богданова, региональный директор департамента складкой и индустриальной недвижимости Colliers International, о сегменте light industrial.
- Как вы относитесь к формату light industrial? Действительно ли он сейчас востребован и в дальнейшем будет играть все большую роль на рынке складской недвижимости?
Я отношусь к этому формату ровно так же, как к нему относится пятерка крупнейших консультантов - с легкой долей юмора. Однако шутки шутками, но тем не менее, всегда есть клиенты, которым нужны небольшие склады – это факт. Крупные консультанты исторически специализируются на объектах и запросах гораздо более крупного формата. И до тех пор, пока существует большой объем таких запросов – а это такие компании как «Утконос» (60 000 +), «Х5 Retail Group», «Магнит», мы будем фокусироваться на крупных клиентах.
Light industrial – это запросы на площади до 500 кв. м. Эта тема перспективна, потому что многим компаниям не нужны большие блоки, а объекты класса А обычно ограничены минимумом по шагу колонн. По стандартам класса А шаг колонн составляет 12 х 24м, это значит, что зависимость от глубины здания примерно 2000-2500 минимум. Все остальное – это какие-то странные конструкции с сеткой рабицей, проблемы с входной зоной, невозможность правильно и комфортно пользоваться складом, дискомфортные отношения с соседями и т.д.
Если здание изначально не заточено под мелкую нарезку, то это приводит к неудобствам и креативу - выгораживаются коридоры по задней стенке и т.д. Если делать это в рамках стандартного объекта, то получается Шанхай.
- Как вы оцениваете проекты PNK Group и KR Rporerties, которые заявили о реализации этого формата?
Здесь важно обратить внимание на технические характеристики проекта. Высота потолков в проекте PNK Group в Валищево будет 12 м. У KR Properties, который будет строить на улице Перерва, первый этаж – 5 м, второй и третий – 3,5 метра. И обе компании называют такой форма light industrial или индустриальными таун-хаусами.
На рынке коммерческой недвижимости есть этажные склады, и они накладывают определенную специфику на логистику внутри этих зданий. В этом случае обязательны товарные грузовые лифты, есть ограничение по нагрузкам и высотности. Например, если говорить о 3,5 м, то это исключает возможность высотного стеллажного хранения, а высота 12 м дает возможность вытянуть вверх стеллажи. И в том, и в другом случае склады будут востребованы, выбор помещения и его характеристики зависят от специфики бизнеса каждой компании. Некоторым клиентам в принципе не нужна стеллажная система: у них не те объемы и не тот тип товара, который стоит размещать на стеллажах. Это может быть крупная бытовая техника, которая хранится напольно или ставится друг на друга или, например, цветы, которые хранятся на определенных рейлах. Определенным компаниям не нужны нагрузка на пол и стандартная для класса А высотность, они готовы пользоваться грузовыми лифтами и работать в рамках таких объектов.
В целом, на рынке этажные склады не считаются складами класса А, потому что высота 12 м - это одно из базовых требований класса А. В любом случае, в зависимости от качества строительства объект будет соответствовать классу B. Если говорить про PNK, то это один из крупнейших девелоперов складских площадей, они очень эффективно реализуются в разных нишах, бесспорно они - короли built-to-suit, потому что строят большие объемы в собственность клиента. Они прекрасно знают западные стандарты и всегда реализуют их в своих проектах. И, на мой взгляд, строительство light industrial – это желание посмотреть и почувствовать спрос от клиентов, которым они до этого были вынуждены отказывать. Здания будут, естественно, адаптированы под клиентов, там будет продумана внутренняя логистика, входные группы и т.д., для того чтобы клиенты, ориентирующиеся на маленькие площади, чувствовали себя комфортно и независимо в рамках своей арендуемой площади.
- Как вы считаете не будет ли первый опыт неудачным, учитывая расположение за пределами МКАД?
Будет ли проект удачным, мы сможем увидеть по факту заполнения объекта, и уже тогда сделать выводы. Клиенты с запросами на небольшие площади, с одной стороны, стремятся быть поближе к МКАД – это обусловлено тем, что чем дальше от МКАД, тем меньше проектов, которые делятся на маленькие блоки. Соответственно, они вынуждены арендовать площади в классе B и С, а это чаще всего переделанные советские постройки, адаптированные, но тем не менее в них есть возможность выгораживать такие небольшие площади. Собственно, выбор локации вблизи МКАД обусловлен тем, что там есть такой продукт. И во-вторых, все прекрасно понимают, что чем меньше нарезка и чем ближе к МКАД, тем выше стоимость. Ценовая политика – серьезный момент для такого рода арендаторов, поэтому коммерческий момент будет сильно влиять на выбор клиента. Мы хотели бы, может быть, поработать с такого рода клиентами, но обычно нам нечего им предложить, поэтому мы с удовольствием будем весь этот поток направлять в объекты, которые могут такие сделки генерить. Здания будут соответствовать всем признанным стандартам качества - тут вопросов нет. Тем более, клиенты с маленькими площадями обычно не избалованы качественными современными зданиями. Они по старинке платят за некачественное старое здание с часто непрозрачной системой дополнительных операционных платежей. И, возможно, с появлением этих проектов мы сможем увидеть, что и этот рынок начинает систематизироваться и приходить к общепринятому стандарту light industrial.
Поделиться
