Олег Потапченко: «В настоящий момент во всем мире, и в особенности в России, наблюдается кризис существующих форматов ТРЦ»
Олег Потапченко, руководитель архитектурно-строительного отдела «Института современных строительных технологий», о причинах кризиса нынешних форматов ТРЦ и изменениях, которые необходимы для успешного проекта.
- Олег, как вы считаете, актуальна ли проблема нового формата торгово-развлекательных центров, или она больше надуманна и существующий опыт проектирования в этой области является достаточным, проверенным временем?
- Я занимаюсь разработкой концепций 15 лет, в том числе с компаниями CBRE и S.A. Ricci. Можно сказать, что в настоящий момент во всем мире, и в особенности в России, наблюдается кризис существующих форматов торгово-развлекательных центров. Не хотелось бы останавливаться на очевидных концептуальных ошибках, но даже лучшие концепции, содержащие грамотный набор арендаторов, страдают схематичностью, непроработанностью общественных зон, которые являются чем угодно, только не комфортным пространством. При этом формально все требования соблюдены: торговый центр имеет внятную структуру и коммуникации, но повода задерживаться в нем попросту нет.
- Что вы имеете в виду, говоря о схематичности, и чем она грозит владельцам и арендаторам ТРК?
- Разрабатываемые концепции схематичны, это означает, что основную работу выполняют брокеры, а архитектор, который на самом деле и должен формировать пространство, только фиксирует принимаемые решения. На выходе получается условно-правильная, но очень скучная концепция, которая, к сожалению, работает очень плохо: мы имеем ярко-выраженный по дням перекос посещаемости, вместе с тем теряем часть клиентов в пользу стрит-ритейла и вновь создаваемых общественных и рекреационных пространств.
- Что еще заставляет менять подход к проектированию ТРК, отказываясь от «хорошего» в пользу «лучшего»?
- Устаревание международных стандартных форматов, которые берут начало еще в 60-х годах прошлого века, со свойственным тому времени перекосом в сторону функциональной технологичности. Человек не машина, на повестке дня уже достаточно сформировался новый урбанизм с его интересными сложными и многофункциональными рекреационными пространствами, дающими второе дыхание стрит-ритейлу. Мы имеем планомерный отказ от автомобилизации и развитие вело-движения, введение партисипаторного бюджетирования и социальных инициатив. Современный мир становится сложным, нелинейным и региональным. Можно сказать, что стандартные форматы устарели до неприменимости.
- Что бы вы прежде всего рекомендовали тем, кто хочет построить торгово-развлекательный комплекс в соответствии с новыми стандартами? Какой он, первый шаг на пути к успешному проекту?
- Я бы прежде всего порекомендовал увеличить объем исследований при стандартной разработке концепции. Ограничиваясь исследованием рынков, конкуренции и транспортных потоков, консультанты не могут осуществить тонкие настройки и адаптацию концепции к конкретной локации, о чем свидетельствует обратная связь. При текущей технологии разработки концепций в лучшем случае учитывается только мнение потенциальных арендаторов, но не посетителей, и торговый центр как система в целом не рассматривается. Это необходимо и целесообразно исправить в первую очередь, если вы хотите иметь на выходе успешный и экономически выгодный проект. Успешность проекта торгово-развлекательного центра, учитывая его социальную и градостроительную значимость, также зависит от сотрудничества с органами власти, при этом его нельзя рассматривать отдельно от города. Необходима привязка к городской транспортной инфраструктуре, системе пешеходных и велосипедных маршрутов. Все это несколько увеличивает объем затрат и времени на начальном этапе, но повышает привлекательность объекта и значительно снижает риски благодаря встроенности в городскую ткань.
- Давайте подведем итог. Какие изменения необходимы в первую очередь на этапе разработки концепции торгово-развлекательного центра?
- Если говорить более детально, необходимы: изменение методологии разработки концепции; ввод качественных и количественных социологических исследований; усложнение планировочной и функциональной структуры торгового центра; устройство многофункционального общественного пространства – форума; изменение формата фудкорта – разбиение на комфортные лаунж-зоны, размещаемые в различных зонах торгового центра; уменьшение доли фаст-фуда; появление новых интересных форматов общепита (таких как кулинарный театр); добавление в концепцию фермерского рынка; смещение якорных функций к социальным образовательным объектам (таким как школа искусств); введение новых функций (коворкинг, центр социальных инициатив, почта, центр госуслуг); введение фитнес-клуба. В целом задачу можно выразить в очеловечивании масштаба торгового центра: зонировании больших пространств, усложнении планировочной и функциональной структур.
Поделиться
