Егор Клименко: «Мы часто сталкиваемся с тем, что продавцы «приукрашивают» показатели доходности объектов торговой недвижимости»

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости AKTIVO, о том, насколько рискованно сегодня приобретение объектов торговой недвижимости в столице, на что должен обращать внимание инвестор и как минимизировать риски при покупке на столичном рынке объекта стрит-ритейла.

- Егор, мы все знаем, что рынок недвижимости в целом переживает сейчас не самый простой период. Насколько сегодня вообще интересно инвестировать в торговую недвижимость?

- Торговая недвижимость сегодня может приносить инвестору 10–17% годовых. Площадка AKTIVOсоздавалась как краудфандинговый проект для совместных инвестиций в коммерческую недвижимость, и сейчас на площадке представлены именно объекты торговой недвижимости. Этот сегмент рынка меньше всего пострадал в кризис, и, как мы прекрасно знаем, ведущие торговые сети лишь наращивают свои торговые площади. За хорошими помещениями они охотились всегда и не перестанут это делать в ближайшей перспективе.

- Насколько велик риск не получить ту доходность, на которую рассчитывает инвестор, приобретая объект торговой недвижимости?

- В последнее время мы часто сталкиваемся с тем, что продавцы «приукрашивают» показатели доходности объектов недвижимости. Это было естественно в кризис, сейчас рынок восстанавливается. Однако о некоторых вещах продавцы торговой недвижимости все равно предпочитают умалчивать. Иногда они не слишком откровенны в тех вопросах, которые касаются расходов. К примеру, в ряде случаев перед продажей собственник может договориться с арендатором, что тот берет на себя все эксплуатационные расходы. Покупатель справедливо полагает, что расходы оплачивает арендатор, а в итоге сталкивается с тем, что доходность объекта совсем не та, на которую он рассчитывал.

Иногда перед продажей собственник может резко повысить арендную ставку арендатору. Покупатель, выходя на сделку, ориентируется на высокие цифры доходности. Однако стоит собственнику совершить сделку, арендатор приходит к нему и говорит, что его арендная ставка выше рыночной, и если новый собственник не снизит ее, он съедет. В результате покупателю придется нести убытки во время простоя помещения и поиска нового арендатора.

- Но такие риски во многом связаны с «недосмотром» покупателя, и их можно отнести к рынку коммерческой недвижимости в целом, а существуют ли сегодня специфические риски, связанные именно с приобретением торговой недвижимости?

- Безусловно. Многие собственники помещений ориентируются на то, что их объект снимет продовольственный магазин, лучше всего сетевой. Такие арендаторы стабильны и, если хорошо зарабатывают в данной локации, вряд ли ее покинут, а, напротив, будут индексировать договор аренды, что приведет к росту доходов владельца помещения. Но все не так просто. Не все знают, к примеру, о том, что до 30% выручки продовольственному магазину приносит алкоголь. Поэтому в договорах на аренду с продовольственным магазином часто есть пункт, в котором указано, что если магазин не получит в данном месте лицензию или лишится ее, цена аренды снизится. Опасность для собственника здания, предназначенного для продовольственного ритейла, представляют планы застройки. Если рядом построят какое-то детское учреждение, новый собственник помещения может не получить того дохода, на который рассчитывал, и даже остаться в убытках. Поэтому покупатель должен тщательно анализировать план застройки той территории, где собирается приобретать недвижимость.

- А можно ли отнести к рискам реновацию, которая, по сути, уже началась в Москве? Насколько этот аспект нужно учитывать, приобретая объект?

- Да, безусловно, сейчас это один из основных рисков при покупке объекта недвижимости в столице. Все дело в том, что если помещение под магазин расположено вблизи домов, которые планируют сносить, его арендатор может остаться без покупателей на очень длительный период — год или два. Людей будут выселять, строить новые дома, кто знает, сколько на это уйдет времени. Как знать, каким будет трафик в этом месте после реновации? Кроме того, если вокруг магазина будет идти стройка, вполне возможно, что число покупателей сократится и арендатор потребует снижения арендных ставок, и это в лучшем случае.

Но я совершенно не хочу никого пугать и отговаривать от приобретения объектов торговой недвижимости. Все риски, даже самые специфические, профессионал вполне может предусмотреть. Просто многие инвесторы на рынке не являются профессионалами в вопросах подбора объектов, работают в других отраслях, а приобретение коммерческой недвижимости рассматривают как возможность создания пассивного дохода. И торговая недвижимость вполне способна генерировать высокий и стабильный доход. Я лишь хочу сказать, что профессиональное сопровождение сделки, консультации квалифицированных риелторов или участие в краудинвестинговом проекте на специализированной площадке, где объект коммерческой недвижимости детально изучают специалисты, — наилучший выход для инвестора.

- Егор, сейчас Москва активно застраивается новыми ЖК, и их будет еще больше. Наверно, это прекрасная возможность для инвесторов, желающих приобрести торговую недвижимость, ведь это, как правило, помещения на первых этажах ЖК, а купить помещение в новостройке можно дешевле, чем на вторичном рынке?

- Честно говоря, на нашей площадке, по крайней мере, сейчас, вы не найдете такого предложения. Все дело в том, что приобретение таких объектов несет в себе определенные риски. К примеру, новые ЖК часто огораживают и ставят шлагбаумы, лишая помещения и магазины трафика с улицы. Торговая точка в новом месте — это в любом случае риск. Если помещение еще никто не арендовал, доходы арендатора в данной локации остаются чисто гипотетическими. На данном этапе мы предпочитаем работать с объектами, приобретаемыми на вторичном рынке, у которых уже заключен долгосрочный договор с арендаторами. Если инвестор хочет иметь гарантированный доход, то стоит ориентироваться на приобретение объекта, связанного с минимальными рисками.

Поделиться