Елена Стрюкова: «В Казани бизнес-сообществу не хватает общения»

Кризис заставил девелоперов и управляющих недвижимостью в Казани задуматься об эффективности бизнеса. Вырос интерес к профильному образованию. О том, что предстоит обсуждать и чем заниматься профессиональному сообществу в Татарстане, рассказывает новый полномочный представитель РГУД в республике Елена Стрюкова.

– Елена, что бы вы отнесли к достижениям РГУД в Республике Татарстан и над чем намерены работать дальше?

– Я вступила в должность полномочного представителя РГУД в июне 2017-го, но активное участие в работе представительства принимаю с 2011 г. Этим летом к девяти компаниям, которые входили в наше представительство, добавились еще три: ОАО «Гипермаркет «Кольцо», которая также управляет ТЦ ГУМ и гостиницами «Гранд-отель Казань» и «Шаляпин», компания «Региональные проекты» и частный брокер Александр Шамов, который специализируется на сдаче в аренду индустриальной недвижимости. Мне бы хотелось, чтобы в РГУД активнее вступали компании из Набережных Челнов, Альметьевска, Нижнекамска и других городов республики. Также я считаю важным объединить не только девелоперов и управляющих, но и консультантов, брокеров, риэлторов, арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости, специалистов, работающих в отделах развития ретейла, строителей и архитекторов. Встречи и общение дадут им возможность взглянуть на текущие задачи под другим углом. Кроме того, профессиональному сообществу в Казани не хватает неформального, клубного общения.

Сейчас главное наше достижение — Рождественский саммит в Казани, его посещает более 300 участников рынка. Мы собираемся ежемесячно проводить тематические мероприятия с привлечением признанных специалистов из других регионов. Первое уже состоялось в июле. Темой стала эффективность работы торговых операторов. Совместно с управляющим ТК «Галерея Тандем» мы привезли в Казань специалистов по витринистике и мерчендайзингу из Перми.

– Как себя чувствуют экономика Татарстана и республиканский рынок недвижимости в 2017 г.?

– Татарстан прошел кризис мягче, чем некоторые другие регионы России. А в 2017-м, по предварительным данным, начали расти валовый региональный продукт и индекс промышленного производства, стабилизировался розничный товарооборот. Инвестиции в основной капитал увеличились на 4% уже в 2016 г., составив 642,5 млрд руб. В 2016-м в республике построено 2,4 млн кв. м жилья, это один из самых высоких показателей ввода на душу населения в РФ (0,62 кв. м). В этом году предстоит сдать примерно столько же.

Нельзя сказать, что все построенное рынок поглощает. Но общая динамика сделок в жилищном сегменте находится на уровне докризисных 2012-2013 гг. Несколько компаний все же были вынуждены уйти с рынка, оставив своих дольщиков без квартир. В республике ввели программу, по которой застройщикам предлагали взять на себя завершение проблемных объектов с соблюдением обязательств перед дольщиками, а взамен получить без аукциона участок под застройку. Этим предложением воспользовались несколько компаний. И сейчас коллизия с дольщиками благополучно разрешается. Изменилась сама структура первичного рынка жилья — в сторону укрупнения бизнеса. Сегодня этот сегмент поделен между 10-12 застройщиками, два или три из которых удерживают большую долю рынка.

– А как обстоят дела с недвижимостью для бизнеса?

– Республиканский рынок офисов не был перенасыщен предложением, поэтому падения арендных ставок практически не произошло. В Казани сейчас 39 бизнес-центров, в которых сдается в аренду 320 000 кв. м офисных площадей. Интерес к аренде крупных помещений формируют международные и федеральные компании, при этом арендаторы рассчитывают на длинные контракты сроком на 7–10 лет и низкую ежегодную индексацию. Стало заметно больше запросов на аренду офисов из сферы креативных индустрий — дизайн, медиа, IT. В 2016 г. увеличилось число сделок купли-продажи офисных помещений, в том числе с арендаторами. Новый бизнес-центр в 2016-м был построен только один — вторая очередь БЦ «Татария». Несколько объектов заморожено.

И уже в начале 2017 г. мы ощутили нехватку площадей класса А. Вакансия в БЦ класса А не превышает 2%. В зданиях класса В и В+ свободных площадей меньше 6%.

Владельцам торговых центров — к качественному предложению мы относим в Казани 23 — пришлось труднее. В кризис ритейлеры сокращали и количество точек, и площади. Был момент, когда даже в TOP-5 торговых центров Казани были вакантные площади. Распространенной практикой стало замещение фиксированной арендной платы процентом с оборота. Он устанавливался тем ниже, чем больше была занимаемая площадь или чем привлекательнее оказывался бренд.

Сейчас свободные места заполняют местные игроки или федеральные сети. В частности, в 2016 г. в Казани открыли свои магазины Armani Exchange, «Лента», Hoff, SPORT1STYLE (by Nike), Rich family, Original Marines, Natura Siberica, SuperStep, «Святая», Deichmann, M.Reason. В 2017 г. в Казани заработал первый магазин Zara Home, вернулся Calvin Klein, прекращавший свой бизнес в 2015-м. До конца года планируется запуск сети кофеен Starbucks, магазинов под брендами Uniqlo и Kiabi. Уровень вакансии в качественных торговых центрах составляет сейчас около 17%.

Что касается складской недвижимости, качественное предложение составляет всего 24,5% от общего объема складов и расширяется почти исключительно за счет проектов built-to-suit.

Зато производственные помещения в индустриальных парках пользуются стабильным спросом. Арендные ставки на них в последние годы практически не менялись, производственные компании могли реализовать рыночные возможности «здесь и сейчас».

Гостиничный сегмент за последние три-четыре года пополнился несколькими малоформатными гостиницами с фондом до 50 номеров. Но если 4-5 лет назад средняя заполняемость отелей составляла 95%, сейчас такие показатели - лишь у единиц. Например, у гостиницы «Ривьера», которая находится рядом с аквапарком и заполняется благодаря его иногородним посетителям. В основном же заполняемость отелей в Казани находится сейчас на уровне 45-50%.

– Республиканские власти и бизнес вложили немало средств в реконструкцию старого центра Казани. Это улучшило капитализацию недвижимости в исторической части города?

– Второй год в Татарстане реализуется программа «Развитие парков и скверов». В порядок приведены 64 объекта в Казани и малых городах. В 2016-м республиканский бюджет вложил в развитие парков и скверов 900 млн руб., еще 340 млн потратили муниципалитеты и 1,12 млрд — частные инвесторы. И это работает, на мой взгляд, прекрасно. Запущенные и небезопасные зеленые массивы превратились в отличные места для отдыха со скамейками, кафе, освещением, дорожками, с регулярными событиями для посетителей. Туда пришли горожане.

Пока рано оценивать капитализацию недвижимости рядом с местами рекреации. Но думаю, близость парков положительно скажется на заполняемости коммерческих помещений.

Инвесторы это понимают. Например, компания «Унистрой» планирует вывести на рынок бизнес-парк на улице Хади Такташ – в историческом центре Казани, на берегу озера Кабан. Кроме кафе, ресторана, магазинов и фитнес-центра клиенты бизнес-центра получат доступ к природной зоне.

Компания «Д-групп» анонсировала строительство в 2018 г. бизнес-центра Urban между улицами Островского и Спартаковской. Это тоже историческая часть Казани, и проект является очевидным ответом на нехватку качественных офисов. Место в историческом центре обеспечило заполнение проекту «Сибирские номера» — апартаментам для длительного проживания класса «люкс». И это пока единственный успешный опыт в сегменте апарт-отелей в Казани.

– Кризис способствовал появлению новых форматов в коммерческой недвижимости Казани?

– На рынке офисной недвижимости появились коворкинги, а в декабре 2016-го компания Alliance Business Centers открыла полностью оборудованное пространство представительского класса, предлагающее в аренду офисные блоки с рабочими местами. Проект занял целый этаж в бизнес-ценре «Корстон». К середине 2017 г. две трети офисов нашли своих арендаторов. В июле 2017-го на площадке ПАО «Сбербанк» открылся Agile-коворкинг GrowUp на 238 рабочих мест с конференц-залом, переговорными, кухней, кофе-поинтами, комнатами отдыха, open space и team office. Растет популярность многофункциональных комплексов с развлекательной и спортивной функцией, их доля среди строящихся коммерческих объектов - почти 45%. Торговая недвижимость яркими концепциями не удивила, потому что знаковые объекты в этом сегменте не вводились около двух лет. Исключением стали торговый центр «Горки-парк» от компании «Унистрой» и торговый центр «Радужный» – интересный нишевый продукт, расположенный в центре нового жилого микрорайона Салават Купере, состоящего из социального жилья. Девелопер UD Group (входит в группу «Унистрой») анонсировал проект центра семейного отдыха, однако его строительство в этом году только начнется.

Важной тенденцией рынка стало обновление ТЦ и ТРЦ, построенных 7–10 лет назад. «Мега», «Тандем», XL модернизировали фасады и интерьеры, причем «Мега» не закрывалась ни на один день. Сейчас там идет реконструкция фуд-корта, и на лето все арендаторы, включая ресторан ИКЕА, вынесли киоски и столики на улицу. Несмотря на холодное лето, открытый фуд-корт пользуется огромной популярностью и вызывает живой интерес у собственников и управляющих других ТРЦ.

– Какие проблемы сейчас волнуют казанское профессиональное сообщество?

– Всех волнует проблема эффективности бизнеса. Арендаторы стремятся получить больше отдачи от магазинов и офисов продаж. Арендодатели озабочены эффективностью управления объектами. Девелоперы выводят управляющие компании в отдельное юридическое лицо. Собственники задумались о модернизации объектов, о расширении спектра услуг для арендаторов, о новой планировке пространств.

В жилом сегменте стали строить дома с более удобными входными группами, хорошо оборудованными дворами. При этом речь не идет о повышении класса и стоимости продукта. Большая часть первичного рынка жилья в Казани находится в эконом-классе, и средняя цена на квартиру не превышает 68 000 руб. за «квадрат». Но девелоперы находятся в жестком конкурентном поле и вынуждены думать о том, как завоевать покупателя.

Вырос интерес к профильному образованию. Руководители и сотрудники серьезных компаний все чаще интересуются международными программами CCIM, RICS.

Поделиться