Анна Данченок: «На самом деле, в каждом сегменте коммерческой недвижимости происходят трансформации в сторону общественных функций, которые являют собой микс того, что интересно современному потребителю»
О развитии разных сегментов рынка коммерческой недвижимости, общих трендах и будущем девелопмента рассуждает Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости PwC в России.
- Могут ли коворкинги создать конкуренцию стандартным офисам?
- Знаете, рынок коворкингов занимает порядка 0,3% от общего предложения в офисном сегменте. И даже в США их доля не превышает 1,5%. Соответственно, говорить о том, что это конкурент, наверное, рано, но я бы назвала коворкинг эффективным инструментом заполняемости бизнес-центров, которые, как все мы знаем, до сих пор испытывают с этим определенные трудности.
- Сейчас они в большом количестве открываются, в «Москва-Сити», например…
- Да, среднегодовые темпы порядка 20-30%. И это не только в Москве, это на самом деле мировой тренд.
- Но речь всё равно о деловых центрах, не о «новой Москве»?
- Я думаю, в первую очередь это будут премиальные локации в центральной части столицы, где сосредоточен спрос на офисы в целом. Не так давно наша компания проводила исследование районов, наиболее привлекательных для открытия коворкингов, и в топ-10 попали, как и ожидалось, районы ЦАО и прилегающие к ЦАО районы ЗАО.
- А какая может быть доля коворкинга в бизнес-центре?
- Средняя площадь открываемых в Москве коворкингов за несколько последних лет составляет около 500 кв. м, хотя есть и примеры до 1,5 тыс. кв. м. А в США, например, существуют коворкинги и по 10 тыс. кв. м. Соответственно, доля от общей площади бизнес-центра может быть разная, но в любом случае вряд ли превысит 5-10% .
В то же время в перспективе 10-15 лет доля коворкингов может и существенно возрасти. Такой процесс в организации рабочего пространства может стать если не доминирующим, то, во всяком случае, полноправным участником рынка, просто потому что сама аудитория коворкинг-центров меняется. Сейчас это в основном фрилансеры и компании численностью меньше 20 человек в определенных сферах (технологии, медиа, реклама и т.д.). Но быстро растущая доля аутсорсинга позволяет прогнозировать значительный рост и для формата коворкингов. Уже сегодня есть прецеденты, когда клиентами коворкингов становятся крупные компании, арендующие места под конкретные проекты или, компании, не численность персонала в которых существенно варьируется во времени. Такие компании могут арендовать и по 50-80 мест единовременно.
- Вы говорите про аутсорсинг, но сейчас уже начинаются разговоры о том, что эта идея провалилась…
- Это не совсем так. Есть мнение, что провалилась идея перевода своих сотрудников на «работу на дому», а это не то же самое. Действительно, такая идея работает не всегда и не везде, и сейчас некоторые крупные американские компании уже начали переводить своих сотрудников обратно в офисы, потому что эффективность работы компаний существенно снижалась. Мы же говорим именно про аутсорс, как метод оптимизации работы. И этот тренд оспаривать достаточно сложно, поскольку все понимают, что эффективнее какие-то профессиональные задачи отдавать узкоспециализированным компаниям, чем покрывать весь объем работы собственным штатом.
- Переходя к теме торговли, согласны ли вы с тем, что сейчас торговый центр – это уже не только торговля, это должен быть некий комьюнити-центр?
- Здесь все началось, наверное, с существенного изменения самого шопинга в жизни человека. С появлением онлайн-торговли стало гораздо проще некоторые покупки делать в интернете. А что же осталось торговым центрам? Только некоторая досуговая составляющая, которая и может генерировать трафик. В основном речь идет о развлечениях и общепите, соответственно, рост доли именно этой группы арендаторов в структуре пула мы сейчас и наблюдаем. Если раньше общепит занимал в торговом центре в среднем 5%, то сейчас это уже 10, а в некоторых ТЦ и 15%. То же самое с развлечениями – если раньше они занимали 15%, то теперь уже 20%. Растет не только объем занимаемых помещений, но и появляются новые форматы, как в том, так и в другом сегменте. Это и новые концепции фудкортов, новые рестораны, гастрономические рынки… В развлечениях – это еdutainment-концепции для детей, которых сейчас очень много и они активно развиваются.
Интересно, что эта идея досугового центра родилась не сегодня и не вчера. Еще в 50-х годах известный венский архитектор Виктор Груен разработал концепцию торгового центра, который сейчас мы бы назвали «торговым центром будущего». Тогда эта концепция предполагала некий микс форматов в торговом центре, и не только торговых. Там должны были появиться и джазовые концерты, и театр, и библиотека, и детский сад, и много других сервисов. Конечно, в то время социальные форматы достаточно быстро были вытеснены более доходными ритейловыми. И вот только сейчас мы постепенно начинаем переосмысливать эту концепцию, и она становится для нас все более актуальной. Например, в Британии внедрение клиники, фитнеса и нескольких спортивных студий в ТЦ увеличило его посещаемость на несколько миллионов человек в год. Положительно это сказалось на таких показателях, как товарооборот и средний чек. Как следствие, выросла и стоимость торгового центра.
- Но социальные проекты – это отчасти бесполезный трафик для ТЦ…
- Не соглашусь, не бесполезный! Поликлиники, Мои Документы, фитнес-центры – такого рода сервисы формируют не просто посещения, они формируют привычку, то есть регулярные посещения. Торговый центр становится для вас своеобразным «местом силы», куда вы постоянно возвращаетесь. И если вам комфортно и интересно в таком объекте находиться, то шопинг становится уже немаловажным фактором, и деньги вы будете оставлять именно там. В какой пропорции останутся ритейл и сервисы? Экономика торгового центра вряд ли позволит в ближайшем будущем увеличить долю социальных функций до более чем 50-60%, а соответственно, соотношение все равно останется в пользу торговой функции.
Стоит уточнить, что речь здесь идет о крупных форматах ТЦ, начиная с «окружного», потому что «районник» - это ТЦ постоянного спроса, там немного другой микс арендаторов, и необходимость развлекательных функции в объектах этого формата не настолько значительна.
- А какие форматы еще могут прижиться в ТЦ? Мы увидим в скором времени, например, большое количество клиник?
- Не скажу о большом количестве, но клиники мы увидим точно. Мы уже сейчас видим фитнесы, выставки, Мои Документы в торговых центрах. На самом деле, в каждом сегменте коммерческой недвижимости происходят трансформации в сторону общественных функций, которые являют собой микс того, что интересно современному потребителю. В торговых центрах открываются коворкинги, гостиничные лобби становятся общедоступными пространствами, а кофейные зоны меняются под уличный трафик, в бизнес-центрах появляется более развитая инфраструктура. И все это находит отражение в микс-юз проектах. Если мы посмотрим на все те проекты комплексного освоения, которые сейчас заявлены или реализуются, увидим, что все они так или иначе предполагают микс-юз, поэтому мне кажется, что за этим форматом будущее. С одной стороны, это диверсификация рисков для девелопера, с другой - возможность найти все в одном месте для потребителя.
- Могут ли коворкинги создать конкуренцию стандартным офисам?
- Знаете, рынок коворкингов занимает порядка 0,3% от общего предложения в офисном сегменте. И даже в США их доля не превышает 1,5%. Соответственно, говорить о том, что это конкурент, наверное, рано, но я бы назвала коворкинг эффективным инструментом заполняемости бизнес-центров, которые, как все мы знаем, до сих пор испытывают с этим определенные трудности.
- Сейчас они в большом количестве открываются, в «Москва-Сити», например…
- Да, среднегодовые темпы порядка 20-30%. И это не только в Москве, это на самом деле мировой тренд.
- Но речь всё равно о деловых центрах, не о «новой Москве»?
- Я думаю, в первую очередь это будут премиальные локации в центральной части столицы, где сосредоточен спрос на офисы в целом. Не так давно наша компания проводила исследование районов, наиболее привлекательных для открытия коворкингов, и в топ-10 попали, как и ожидалось, районы ЦАО и прилегающие к ЦАО районы ЗАО.
- А какая может быть доля коворкинга в бизнес-центре?
- Средняя площадь открываемых в Москве коворкингов за несколько последних лет составляет около 500 кв. м, хотя есть и примеры до 1,5 тыс. кв. м. А в США, например, существуют коворкинги и по 10 тыс. кв. м. Соответственно, доля от общей площади бизнес-центра может быть разная, но в любом случае вряд ли превысит 5-10% .
В то же время в перспективе 10-15 лет доля коворкингов может и существенно возрасти. Такой процесс в организации рабочего пространства может стать если не доминирующим, то, во всяком случае, полноправным участником рынка, просто потому что сама аудитория коворкинг-центров меняется. Сейчас это в основном фрилансеры и компании численностью меньше 20 человек в определенных сферах (технологии, медиа, реклама и т.д.). Но быстро растущая доля аутсорсинга позволяет прогнозировать значительный рост и для формата коворкингов. Уже сегодня есть прецеденты, когда клиентами коворкингов становятся крупные компании, арендующие места под конкретные проекты или, компании, не численность персонала в которых существенно варьируется во времени. Такие компании могут арендовать и по 50-80 мест единовременно.
- Вы говорите про аутсорсинг, но сейчас уже начинаются разговоры о том, что эта идея провалилась…
- Это не совсем так. Есть мнение, что провалилась идея перевода своих сотрудников на «работу на дому», а это не то же самое. Действительно, такая идея работает не всегда и не везде, и сейчас некоторые крупные американские компании уже начали переводить своих сотрудников обратно в офисы, потому что эффективность работы компаний существенно снижалась. Мы же говорим именно про аутсорс, как метод оптимизации работы. И этот тренд оспаривать достаточно сложно, поскольку все понимают, что эффективнее какие-то профессиональные задачи отдавать узкоспециализированным компаниям, чем покрывать весь объем работы собственным штатом.
- Переходя к теме торговли, согласны ли вы с тем, что сейчас торговый центр – это уже не только торговля, это должен быть некий комьюнити-центр?
- Здесь все началось, наверное, с существенного изменения самого шопинга в жизни человека. С появлением онлайн-торговли стало гораздо проще некоторые покупки делать в интернете. А что же осталось торговым центрам? Только некоторая досуговая составляющая, которая и может генерировать трафик. В основном речь идет о развлечениях и общепите, соответственно, рост доли именно этой группы арендаторов в структуре пула мы сейчас и наблюдаем. Если раньше общепит занимал в торговом центре в среднем 5%, то сейчас это уже 10, а в некоторых ТЦ и 15%. То же самое с развлечениями – если раньше они занимали 15%, то теперь уже 20%. Растет не только объем занимаемых помещений, но и появляются новые форматы, как в том, так и в другом сегменте. Это и новые концепции фудкортов, новые рестораны, гастрономические рынки… В развлечениях – это еdutainment-концепции для детей, которых сейчас очень много и они активно развиваются.
Интересно, что эта идея досугового центра родилась не сегодня и не вчера. Еще в 50-х годах известный венский архитектор Виктор Груен разработал концепцию торгового центра, который сейчас мы бы назвали «торговым центром будущего». Тогда эта концепция предполагала некий микс форматов в торговом центре, и не только торговых. Там должны были появиться и джазовые концерты, и театр, и библиотека, и детский сад, и много других сервисов. Конечно, в то время социальные форматы достаточно быстро были вытеснены более доходными ритейловыми. И вот только сейчас мы постепенно начинаем переосмысливать эту концепцию, и она становится для нас все более актуальной. Например, в Британии внедрение клиники, фитнеса и нескольких спортивных студий в ТЦ увеличило его посещаемость на несколько миллионов человек в год. Положительно это сказалось на таких показателях, как товарооборот и средний чек. Как следствие, выросла и стоимость торгового центра.
- Но социальные проекты – это отчасти бесполезный трафик для ТЦ…
- Не соглашусь, не бесполезный! Поликлиники, Мои Документы, фитнес-центры – такого рода сервисы формируют не просто посещения, они формируют привычку, то есть регулярные посещения. Торговый центр становится для вас своеобразным «местом силы», куда вы постоянно возвращаетесь. И если вам комфортно и интересно в таком объекте находиться, то шопинг становится уже немаловажным фактором, и деньги вы будете оставлять именно там. В какой пропорции останутся ритейл и сервисы? Экономика торгового центра вряд ли позволит в ближайшем будущем увеличить долю социальных функций до более чем 50-60%, а соответственно, соотношение все равно останется в пользу торговой функции.
Стоит уточнить, что речь здесь идет о крупных форматах ТЦ, начиная с «окружного», потому что «районник» - это ТЦ постоянного спроса, там немного другой микс арендаторов, и необходимость развлекательных функции в объектах этого формата не настолько значительна.
- А какие форматы еще могут прижиться в ТЦ? Мы увидим в скором времени, например, большое количество клиник?
- Не скажу о большом количестве, но клиники мы увидим точно. Мы уже сейчас видим фитнесы, выставки, Мои Документы в торговых центрах. На самом деле, в каждом сегменте коммерческой недвижимости происходят трансформации в сторону общественных функций, которые являют собой микс того, что интересно современному потребителю. В торговых центрах открываются коворкинги, гостиничные лобби становятся общедоступными пространствами, а кофейные зоны меняются под уличный трафик, в бизнес-центрах появляется более развитая инфраструктура. И все это находит отражение в микс-юз проектах. Если мы посмотрим на все те проекты комплексного освоения, которые сейчас заявлены или реализуются, увидим, что все они так или иначе предполагают микс-юз, поэтому мне кажется, что за этим форматом будущее. С одной стороны, это диверсификация рисков для девелопера, с другой - возможность найти все в одном месте для потребителя.
Поделиться
