Алексей Ванчугов: «Нужно делать правильный мед для правильных пчел»
Алексей Ванчугов, управляющий партнер «Ванчугов и Партнеры», о формате ретейл-парка.
- Алексей, сейчас вы открываете «Видное Парк». Расскажите, пожалуйста, о формате ретейл-парка. В чем его актуальность для России и почему он так стал популярен в Европе и Америке?
- Ретейл-парк – это наиболее экономичная форма торговли для потребителя, и он был создан, чтобы не обременять ретейлеров высокими расходами на гранитные полы и золотые стены. То есть, по большому счету, ретейл-парк – это практичный вариант строительства и размещения нескольких крупных операторов, объединенных одной территорией. Сам формат можно разделить на ретейл-парки и пауэр-центры. Принципиальное отличие между ними состоит в том, что ретейл-парк представляет из себя несколько отдельно стоящих зданий с отдельными входами, объединенных общей парковкой. Пауэр-центры могут быть объединены не только общей парковкой, но и общим входом.
С точки зрения потребителя, ретейл-парк – это некий one-stop-shop, где покупатель может наиболее эффективно за единицу времени с максимальной денежной выгодой купить все необходимое. При этом, как правило, в ретейл-парках не бывает развлечений, а только целенаправленный «полезный» шопинг. С этой точки зрения, в ретейл-парке может быть все, что человеку необходимо на неделю или более длительный срок. И подбор арендаторов строится именно на их «полезности» для зоны охвата конкретного торгового центра. К примеру, для магазинов одежды формата off-price типа Familia как раз идеально подходит ретейл-парк. Соседство с гипермаркетами электроники и бытовой техники, продуктовым, строительным и детским – лучший вариант организации арендного пространства. Дело в том, что, когда магазины типа Familia торгуют в обычном торговом центре, соседствуя с брендами «первой линии», порой они сбивают с толку покупателей, поскольку те сталкиваются с конкуренцией премиальных брендов и остатками их коллекций по сниженным ценам.
- Получается, формат ретейл-парка схож с форматом аутлета, но в аутлетах мы видим и развлечения, и фудкорты.
- Что касается фудкорта, он должен быть и есть в любом ретейл-парке тоже. И это не столько развлечение, сколько необходимая часть инфраструктуры. И да, вы правы, есть определенное сходство между ретейл-парком и аутлетом. Однако аутлет – это, как правило, собрание дорогих «гламурных» брендов, но их «вторая линия» – то есть остатки прошлых коллекций. А ретейл-парк – это изначально экономичный формат. К примеру, в аутлете может продаваться Meucci, Bosco и Mango. В ретейл-парке же мы скорее увидим Familia, Gloria Jeans, Ostin и Modis. При этом не стоит думать, что это расслоение абсолютно: ретейл-парки, как правило, находятся на вылетных магистралях и заинтересованы не только в тех, кто стремится за единицу времени приобрести товары без лишних наценок, но обслуживает и состоятельную публику – тех, кто проживает в частном секторе на удалении, условно говоря, в двадцати километрах от ретейл-парка. В этом смысле обычные магазины и вполне привычные бренды тоже могут быть расположены в ретейл-парках, просто не в таком значительном объеме. Все-таки за товарами фэшн едут в центр города, чтобы совместить шопинг с развлечениями. Аутлет имеет ярко выраженную направленность на дорогие бренды – «выше среднего» и «высокий», в то время как состав арендаторов ретейл-парка – это средний и демократичный ценовой сегмент.
- Есть ли разница в концепциях проекта ретейл-парка в регионах и столице?
- Принцип размещения ретейл-парка всегда одинаков: поскольку в основе этого формата лежит экономия, участок, на котором располагается ритейл-парк, не может находиться в центре города. Поэтому ретейл-парки располагаются на границе городов, как наш проект ТЦ «Видное Парк», который находится на между Москвой и Видным. Принцип локации этого формата одинаков во всем мире. Может быть, локация ретейл-парков в США несколько отличается из-за высокого уровня автомобилизации – там он может стоять в чистом поле, и до ближайшего населенного пункта 20 км. В Европе и в частности в России такую локацию представить себе невозможно. Здесь рядом с парком должен располагаться жилой массив, и, кроме этого, ретейл-парк обслуживает примерно 20-километровую зону вокруг.
- Отличается ли набор арендаторов в Москве и регионах?
- Принцип везде один и тот же – экономичный формат. Но, конечно, это понятие может существенно различаться в силу различной покупательной способности столицы и городов России. Если в московском и петербургском ретейл-парке логично встретить в составе арендаторов магазин Zolla, то в ретейл-парке рядом с Вологдой или Пятигорском такой магазин будет, скорее всего, нелогичен. Стоит отметить важную вещь при формировании пула арендаторов – не нужно раздувать галерею: есть правило, что отношение галереи к якорным арендаторам не должно превышать 20%, то есть 80% якорей и 20% галереи. А часто российские девелоперы в «поисках лучшей жизни» нарушали это соотношение в сторону 70/30 или даже 60/40. Такое соотношение сегодня просто не будет работать.
- Формат ретейл-парка - новый для России. Как реагируют разные группы ретейлеров на формат ретейл-парка?
- Ожидать какой-то бурной реакции пока рановато. Да, вы правы, формат новый, зачастую в России делали некие гибриды между ретейл-парком и региональным центром, однако такие «нечистые» форматы показали себя не очень эффективно для операторов галереи. Поэтому проекты ретейл-парков в классическом понимании только начинают появляться. Отношение ретейлеров к ним пока умеренно нейтральное, но все расставит по местам бизнес. Как только в ретейл-парке арендаторы увидят бизнес, они свое отношение изменят на уверенно позитивное. Показательным периодом является так называемый стабилизационный год, и после успеха одного-двух ретейл-парков арендаторы начнут активно входить в эти проекты. Это уже происходит, мы видим это по своему проекту «Видное Парк»: на сегодня галерея практически заполнена арендаторами, хотя в комплексе открылась пока лишь «Лента». В нашем случае работают локация, большое количество жителей вокруг и престижность трассы с точки зрения частной застройки.
- Верно ли утверждение, что формат крупного торгового центра с дорогой отделкой и бутиками стал неактуальным для России? И, возможно, в мире.
- Несколько лет назад на МАПИКе и МИПИМе звучал такой тезис - the bigger the better. Сегодня я бы переформулировал его – the closer the better. То есть раньше считалось, что чем больше торговый центр, тем лучше, сейчас же, я считаю, чем торговый центр ближе к потребителю, тем лучше. Фокус смещается в сторону потребностей покупателя, и во многом этому способствует онлайн-торговля. Неверно говорить, что развитие ретейл-парков будет наносить существенный вред крупным торговым центрам. Они будут просто расходиться на разный потребительский опыт: сегодня потребитель хочет совершить максимально быстрый нерасточительный и полезный шопинг, а завтра – отдохнуть и, возможно, совершить какую-нибудь импульсную покупку.
Кроме того, стоит отметить, что влияние онлайн-торговли будет все ощутимее сказываться на оффлайне, и в этом смысле будущее ретейл-парков мне представляется более безопасным, потому что они со временем могут трансформироваться в распределительные центры онлайн-торговли, то есть стать некими складами «последней мили» для потребителя, этаким pickpoint. В то время как какой-нибудь крупный торговый центр, находящийся в черте города и превратившийся на треть в такой распределительный центр, я себе представляю с трудом. Его экономика с этим не справится. Таким образом, по моему мнению, ретейл-парк – более защищенный для инвестора актив с точки зрения перспектив возможной трансформации формата ретейл-парка.
В США мы видим, что личный автомобильный транспорт является неотъемлемой частью организации и размещения торговых объектов. В то же время в России к автомобилям, как единственному трафикообразующему фактору торгового центра, отношение довольно скептическое.
- Не станет ли проблемой отсутствие целевой аудитории в шаговой доступности ретейл-парка?
- Такое опасение справедливо по отношению к традиционному формату торговли: да, основной потребитель – это женщины и молодые люди. Они высокомобильны и в основном перемещаются на общественном транспорте, главным образом на метро, если мы говорим о крупных городах. Поэтому близость к метро является ключевой при определении локации традиционных торговых центров. Что касается автомобильной доступности, не все так просто: для тех, кто живет за городом, рядом с вылетными магистралями и дачников, инфраструктура, находящаяся в досягаемости их автомобильного маршрута, тоже является преимуществом для торгового объекта. Я бы сказал, что традиционные торговые центры и ретейл-парки работают на разные аудитории. И если такой аудитории предложить традиционный торговый центр, его, скорее всего, ждет неудача. А если реализовать идеологию one-stop-shop, сделать удобную парковку, навигацию, въезды-выезды, обеспечить хорошую визуальную доступность, поставить заправку, посадить нужных потребителю арендаторов, то успех гарантирован. Нужно делать правильный мед для правильных пчел.
- Алексей, сейчас вы открываете «Видное Парк». Расскажите, пожалуйста, о формате ретейл-парка. В чем его актуальность для России и почему он так стал популярен в Европе и Америке?
- Ретейл-парк – это наиболее экономичная форма торговли для потребителя, и он был создан, чтобы не обременять ретейлеров высокими расходами на гранитные полы и золотые стены. То есть, по большому счету, ретейл-парк – это практичный вариант строительства и размещения нескольких крупных операторов, объединенных одной территорией. Сам формат можно разделить на ретейл-парки и пауэр-центры. Принципиальное отличие между ними состоит в том, что ретейл-парк представляет из себя несколько отдельно стоящих зданий с отдельными входами, объединенных общей парковкой. Пауэр-центры могут быть объединены не только общей парковкой, но и общим входом.
С точки зрения потребителя, ретейл-парк – это некий one-stop-shop, где покупатель может наиболее эффективно за единицу времени с максимальной денежной выгодой купить все необходимое. При этом, как правило, в ретейл-парках не бывает развлечений, а только целенаправленный «полезный» шопинг. С этой точки зрения, в ретейл-парке может быть все, что человеку необходимо на неделю или более длительный срок. И подбор арендаторов строится именно на их «полезности» для зоны охвата конкретного торгового центра. К примеру, для магазинов одежды формата off-price типа Familia как раз идеально подходит ретейл-парк. Соседство с гипермаркетами электроники и бытовой техники, продуктовым, строительным и детским – лучший вариант организации арендного пространства. Дело в том, что, когда магазины типа Familia торгуют в обычном торговом центре, соседствуя с брендами «первой линии», порой они сбивают с толку покупателей, поскольку те сталкиваются с конкуренцией премиальных брендов и остатками их коллекций по сниженным ценам.
- Получается, формат ретейл-парка схож с форматом аутлета, но в аутлетах мы видим и развлечения, и фудкорты.
- Что касается фудкорта, он должен быть и есть в любом ретейл-парке тоже. И это не столько развлечение, сколько необходимая часть инфраструктуры. И да, вы правы, есть определенное сходство между ретейл-парком и аутлетом. Однако аутлет – это, как правило, собрание дорогих «гламурных» брендов, но их «вторая линия» – то есть остатки прошлых коллекций. А ретейл-парк – это изначально экономичный формат. К примеру, в аутлете может продаваться Meucci, Bosco и Mango. В ретейл-парке же мы скорее увидим Familia, Gloria Jeans, Ostin и Modis. При этом не стоит думать, что это расслоение абсолютно: ретейл-парки, как правило, находятся на вылетных магистралях и заинтересованы не только в тех, кто стремится за единицу времени приобрести товары без лишних наценок, но обслуживает и состоятельную публику – тех, кто проживает в частном секторе на удалении, условно говоря, в двадцати километрах от ретейл-парка. В этом смысле обычные магазины и вполне привычные бренды тоже могут быть расположены в ретейл-парках, просто не в таком значительном объеме. Все-таки за товарами фэшн едут в центр города, чтобы совместить шопинг с развлечениями. Аутлет имеет ярко выраженную направленность на дорогие бренды – «выше среднего» и «высокий», в то время как состав арендаторов ретейл-парка – это средний и демократичный ценовой сегмент.
- Есть ли разница в концепциях проекта ретейл-парка в регионах и столице?
- Принцип размещения ретейл-парка всегда одинаков: поскольку в основе этого формата лежит экономия, участок, на котором располагается ритейл-парк, не может находиться в центре города. Поэтому ретейл-парки располагаются на границе городов, как наш проект ТЦ «Видное Парк», который находится на между Москвой и Видным. Принцип локации этого формата одинаков во всем мире. Может быть, локация ретейл-парков в США несколько отличается из-за высокого уровня автомобилизации – там он может стоять в чистом поле, и до ближайшего населенного пункта 20 км. В Европе и в частности в России такую локацию представить себе невозможно. Здесь рядом с парком должен располагаться жилой массив, и, кроме этого, ретейл-парк обслуживает примерно 20-километровую зону вокруг.
- Отличается ли набор арендаторов в Москве и регионах?
- Принцип везде один и тот же – экономичный формат. Но, конечно, это понятие может существенно различаться в силу различной покупательной способности столицы и городов России. Если в московском и петербургском ретейл-парке логично встретить в составе арендаторов магазин Zolla, то в ретейл-парке рядом с Вологдой или Пятигорском такой магазин будет, скорее всего, нелогичен. Стоит отметить важную вещь при формировании пула арендаторов – не нужно раздувать галерею: есть правило, что отношение галереи к якорным арендаторам не должно превышать 20%, то есть 80% якорей и 20% галереи. А часто российские девелоперы в «поисках лучшей жизни» нарушали это соотношение в сторону 70/30 или даже 60/40. Такое соотношение сегодня просто не будет работать.
- Формат ретейл-парка - новый для России. Как реагируют разные группы ретейлеров на формат ретейл-парка?
- Ожидать какой-то бурной реакции пока рановато. Да, вы правы, формат новый, зачастую в России делали некие гибриды между ретейл-парком и региональным центром, однако такие «нечистые» форматы показали себя не очень эффективно для операторов галереи. Поэтому проекты ретейл-парков в классическом понимании только начинают появляться. Отношение ретейлеров к ним пока умеренно нейтральное, но все расставит по местам бизнес. Как только в ретейл-парке арендаторы увидят бизнес, они свое отношение изменят на уверенно позитивное. Показательным периодом является так называемый стабилизационный год, и после успеха одного-двух ретейл-парков арендаторы начнут активно входить в эти проекты. Это уже происходит, мы видим это по своему проекту «Видное Парк»: на сегодня галерея практически заполнена арендаторами, хотя в комплексе открылась пока лишь «Лента». В нашем случае работают локация, большое количество жителей вокруг и престижность трассы с точки зрения частной застройки.
- Верно ли утверждение, что формат крупного торгового центра с дорогой отделкой и бутиками стал неактуальным для России? И, возможно, в мире.
- Несколько лет назад на МАПИКе и МИПИМе звучал такой тезис - the bigger the better. Сегодня я бы переформулировал его – the closer the better. То есть раньше считалось, что чем больше торговый центр, тем лучше, сейчас же, я считаю, чем торговый центр ближе к потребителю, тем лучше. Фокус смещается в сторону потребностей покупателя, и во многом этому способствует онлайн-торговля. Неверно говорить, что развитие ретейл-парков будет наносить существенный вред крупным торговым центрам. Они будут просто расходиться на разный потребительский опыт: сегодня потребитель хочет совершить максимально быстрый нерасточительный и полезный шопинг, а завтра – отдохнуть и, возможно, совершить какую-нибудь импульсную покупку.
Кроме того, стоит отметить, что влияние онлайн-торговли будет все ощутимее сказываться на оффлайне, и в этом смысле будущее ретейл-парков мне представляется более безопасным, потому что они со временем могут трансформироваться в распределительные центры онлайн-торговли, то есть стать некими складами «последней мили» для потребителя, этаким pickpoint. В то время как какой-нибудь крупный торговый центр, находящийся в черте города и превратившийся на треть в такой распределительный центр, я себе представляю с трудом. Его экономика с этим не справится. Таким образом, по моему мнению, ретейл-парк – более защищенный для инвестора актив с точки зрения перспектив возможной трансформации формата ретейл-парка.
В США мы видим, что личный автомобильный транспорт является неотъемлемой частью организации и размещения торговых объектов. В то же время в России к автомобилям, как единственному трафикообразующему фактору торгового центра, отношение довольно скептическое.
- Не станет ли проблемой отсутствие целевой аудитории в шаговой доступности ретейл-парка?
- Такое опасение справедливо по отношению к традиционному формату торговли: да, основной потребитель – это женщины и молодые люди. Они высокомобильны и в основном перемещаются на общественном транспорте, главным образом на метро, если мы говорим о крупных городах. Поэтому близость к метро является ключевой при определении локации традиционных торговых центров. Что касается автомобильной доступности, не все так просто: для тех, кто живет за городом, рядом с вылетными магистралями и дачников, инфраструктура, находящаяся в досягаемости их автомобильного маршрута, тоже является преимуществом для торгового объекта. Я бы сказал, что традиционные торговые центры и ретейл-парки работают на разные аудитории. И если такой аудитории предложить традиционный торговый центр, его, скорее всего, ждет неудача. А если реализовать идеологию one-stop-shop, сделать удобную парковку, навигацию, въезды-выезды, обеспечить хорошую визуальную доступность, поставить заправку, посадить нужных потребителю арендаторов, то успех гарантирован. Нужно делать правильный мед для правильных пчел.
Поделиться
