Павел Шабуров: «Москва начинает жить по федеральным законам»

Какие основные изменения, произошедшие в правовом поле, Вы бы выделили?

Москва начинает жить по федеральным законам. Вышел Градостроительный кодекс Москвы, который ориентирован почти полностью на российское законодательство (правда, он добавляет и ряд своих положений). Кроме этого, готовится к выходу генеральный план города и начата разработка правил землепользования и застройки. Это основные документы (особенно правила землепользования и застройки), которые будут четко регламентировать возможности инвестора и города. Будут достаточно четко прописаны возможности освоения для каждого участка. Как возможности функционального назначения, так и объемов строительства. Сейчас, пока правила землепользования и застройки не приняты, мы ориентируемся на существующий генеральный план и ту документацию, которая была у нас ранее и разрабатывается сейчас. Это, в основном, проекты планировки. Как известно, согласно постановлению правительства Москвы № 962-ПП от 30.10.2007, на территориях, которые находятся в производственных зонах, а так же иных участках производственного назначения, может что-то проектироваться только после разработки документации по планировке территорий. В дополнение к этому постановлению Москомархитектурой было выпущено распоряжение Правительства Москвы № 1303-РП от 10.06.2008, где были определены первоочередные проекты планировки и территориальные схемы. В соответствии с этими документами подготовлены задания для проектирования. Согласно действующему законодательству мы не можем просто обратиться с заказом к проектным организациям, а обязаны с помощью тендерного комитета города Москвы провести конкурсы на разработку этих проектов. В любом случае с нами будут советоваться, согласовывать работу и все, что нужно городу, мы будем требовать учесть при разработке. После того, как правила землепользования и застройки будут утверждены, а мы что-то захотим менять, то будем разрабатывать проекты планировки, на их основании вносить изменения в правила землепользования и застройки и переутверждать их в Городской Думе.

Как воспринял новые документы рынок?

Темпы освоения участков несколько замедлились. Раньше можно было сделать конкретную документацию на свой участок, сразу же заключать инвестиционный контракт. Сейчас надо ждать, пока будет сделан проект планировки на большую территорию. Так что проект не идет так быстро, как бы хотелось инвестору. Возможно, в процессе проектирования будут меняться функции некоторых территорий. Например, инвестор планировал построить офис, а на участке можно будет развивать только жилье или производство. Пока инвесторы не знают, что им делать. То ли разрабатывать новую документацию, то ли сидеть и чего-то ждать. В этом нет ничего страшного. Такая ситуация носит временный характер.

Инвесторов ввели в замешательства новые правила, или первопричиной все-таки стал финансовый кризис?

 Мне показалось, что на какой-то момент рынок стал более «задумчивым».
Инвесторы более тщательно обдумывают свои действия. Конечно, в большей мере сдерживает ситуацию на рынке финансовый кризис, на который накладываются и изменения в правилах землепользования, но если мы за два-три года дадим инвесторам определенную ясность в этих вопросах, ситуация станет более понятной, а также проще и динамичнее.

Какие рекомендации вы бы дали участникам рынка сегодня?

Те, чьи участки входят в территории, планировка для которых уже существует, могут спокойно работать. Если планировка только составляется, можно принять участие в ее разработке посредством предоставления всех необходимых исходных данных и заявок о перспективных функциях с их обоснованием. Это допускается и даже в какой-то степени поощряется. Не надо бояться того, что сейчас все перепланируют и не останется свободной земли. Мы ведем политику равенства для всех участников инвестиционного процесса.
Несколько лет назад мы решали в каждом отдельном случае, сколько земли мы можем предоставить под тот или иной проект или сколько на отдельном участке может быть построено площадей. Например, при разработке проекта Большого Сити, когда мы посчитали все заявки, оказалось, что такое количество площадей невозможно обслужить. В первую очередь транспортно. Поэтому объемы были равновелико сокращены для всех участников процесса. Теперь же с самого начала будут действовать единые и более прозрачные правила.

В Москве главный источник земли для крупных проектов — промзоны, какую судьбу готовят этим территориям?

Действительно, производственные территории наиболее интересны с точки зрения привлечения инвесторов. По генеральному плану порядка 7,5 тысяч га сохранят свое назначение. Там находится значительное количество предприятий, заводов, имеется также большие санитарно-защитные зоны, где ничего не может быть построено, кроме новых промышленных предприятий. Кроме того, эти 7,5 тыс. га необходимы для обеспечения нормальной социальной и демографической ситуации в городе. Понятно, что не вся Москва работает в офисах и на стройках. Часть населения трудится в обслуживающих город промышленных предприятиях. Все остальные предприятия (их территория гораздо больше) могут реорганизовываться. Конечно, это довольно долгий процесс. Даже первоочередную документацию по планировке территорий мы будем делать на 15% территорий города.

С каких участков планируете начать?

Во-первых, чтобы ускорить процесс проектирования, мы ориентировались на те участки, по которым уже была частично проработана документация. За счет этого первый результат мы будем иметь уже в первом полугодии 2009 года. Во-вторых, первоочередное значение имеют те участки, которые приближены к основным магистралям и территориям, связанным с развитием транспорта. Например, несколько территориальных схем, которые мы сейчас делаем, ориентированы на территорию между третьим и четвертым транспортным кольцом.

Стоит ли ожидать, что за счет смены назначения промзон в Москве появятся новые деловые центры?

Сейчас в Москве только складывается понимание того, какими должны быть бизнес-центры. Сити — это особая зона. Таких колоссальных точек притяжения транспорта и людей городу больше не нужно. Известно, что, согласно постановлению мэра, строительство офисов в центре уже прекратилось, теперь только заканчиваются работы по старым проектам, что даст еще небольшой прирост офисов.
С офисным строительством в центре уже явный перебор. Инвесторы должны понимать, что погоня за близостью к центру себя изжила. Может повториться ситуация, которая сложилась во многих европейских городах (например, Берлине), когда на волне строительного бума построили «кучу» офисных центров, многие из которых теперь пустуют.
Сейчас в первую очередь востребованы небольшие бизнес-центры, расположенные на удаленных от центра территориях (между четвертым транспортным кольцом и МКАД). Пока периферийные районы плохо обеспечены рабочими местами. В результате, ежедневные поездки на работу и обратно создают в городе лавину пробок. Создание рабочих мест на периферии решит это проблему.
В качестве примера могу рассказать, что когда в правительстве Москвы рассматривали реализацию генерального плана Юго-Западного округа, бросилось в глаза, что его центральная часть не имеет нормальных условий для труда. Зелени там много, а вот с местами приложения труда хуже. Внимательнее посмотрели на промзону «Воронцово», которая расположена практически в центре округа, в окружении четырех жилых районов. При этом там уже сейчас достаточно хорошая транспортная доступность, а когда заработает четвертое транспортное кольцо, будет еще лучше. Все это дает хорошие предпосылки, чтобы развивать там общественно-офисный центр. Значит, по этой территории в первоочередном порядке будет разработана документация по планировке.

Помимо офисов, какие еще сегменты коммерческой недвижимости могут получить развитие?

В Москве много возможностей для работы в самых различных сегментах, а не только в офисной недвижимости. Раньше считалось, что строительство офисов в любой точке Москвы — самое выгодное вложение средств. Оказалось – где-то выгодней строить жилье, а где-то склады. Москве не хватает больше всего складских помещений. В город не могут ввести многие товары, просто потому, что их банально негде хранить. Сейчас довольно много строится складов под Москвой в области, но некоторые вещи, скажем, продукты питания, которые требуют быстрого подвоза к магазинам, выгодней хранить в Москве. Этих площадей совсем не хватает. Специального направления по развитию складов нет, но мы, как Москомархитектура, такие рекомендации даем застройщикам, и поощряем развитие эффективных складских комплексов.

Могут ли девелоперы, занимающиеся развитием проектов, которые, на взгляд правительства, востребованы городом, в частности строительством тех же БЦ у МКАД, рассчитывать на какие-то преференции?

Девелоперы могут получать отдельные преференции, но все должно быть по закону. Раньше Москва могла в рамках инвестиционного процесса договариваться с инвестором о каких-либо долях на московские нужды, сейчас для города главным является строительство социальных объектов (школ, детских садов, поликлиник и т.д), прокладка дорог и инженерных коммуникаций... Мы активно развиваем инженерную инфраструктуру, нередко дополнительно строим электроподстанции, ТЭЦ и многое другое при необходимости. Естественно, какие-то объекты будут вторгаться на территорию собственника, соответственно городу придется договариваться с собственником, чтобы часть земли у него изымалась. Закладка линейных объектов, таких как транспортные, инженерные объекты (магистрали, путепроводы, дороги, коллекторы и т.п.), носит приоритетный характер, и город имеет право размещать их там, где это неободимо. Также по генеральному плану предусматривается увеличение лесопарковых зон. Формально они уже сейчас имеются на бумаге, но часть этих площадей находятся на территориях различных предприятий. Здесь тоже придется договариваться с собственниками предприятий. Часть территорий будет уходить городу под озеленение и благоустройство, часть может оставаться собственнику под развитие функций, которые могут соседствовать с природными территориями. В идеале по перспективным вопросам, которые заложены в планировке территории, будут достигнуты договоренности с собственниками заранее. После этого ситуация становится совершенно прозрачной. Если собственник готов отдать часть своей территории, то город приложит усилия, чтобы застройщик мог построить то, что ему выгодно. Вот такого типа преференции сейчас наиболее интересны для города.

 То есть вместо разного рода обременений инвесторы теперь будут расплачиваться землей?

Думаю, что это наиболее перспективный путь развития города, тем более что процесс покупки земли начался. Уже нет такого понятия, как доля города, но есть понимание возможности застройки этой территории и ее оценка. В этих рамках возможны договоренности между инвестором и городом. Одно время администрация стремилась максимально сохранить землю в собственности города, чтобы там можно было строить муниципальные объекты. Но федеральное законодательство предусматривает возможность покупки земли, и, насколько я знаю, таких покупок становится в городе все больше и больше. Теперь сами инвесторы каждый раз задумываются, стоит ли покупать землю, ведь земля в Москве дорогая, а перспективы и возможности ее использования зачастую еще не определены.

Измениться ли судьба знаковых долгостроев, таких как «Красный октябрь», «Золотой остров» и т.д.?

По «Золотому острову» проработка проекта планировки находится уже в завершающей стадии, хотя полностью готовый проект был переделан. Тоже самое и с «Красным октябрем», и с Бадаевским заводом, и со многими другими территориями. Мы просто не успевали за федеральным законодательством. Знаковые проекты, как правило, находятся в охранных зонах культурного наследия. Из-за постоянно меняющейся законодательной базы, реализация этих проектов задерживается. Нам каждый раз приходилось ревизировать документацию на предмет того, чтобы применить на практике недавно принятые законы. Сейчас вышло новое федеральное постановление, которое очень четко регламентирует размещение и проектирование в охранных зонах. В правовом поле все ясно и надо просто в этом направлении работать. Будут подготовлены правила землепользования и застройки, разработаны регламенты режимов использования в охранных зонах, которые будут включать в себя, в том числе, высокоточные характеристики перспективной застройки, которые бы понятно и ясно ограничили возможности строительства в том или ином квартале. К концу 2009го, началу 2010 года в городе Москве сложится достаточно ясная картина возможностей строительства и реконструкции на различных территориях.

Сейчас часто говорят о скором системном кризисе и конце девелопмента в России. Вы не боитесь, что к тому моменту, когда ваша работа по планировке закончится, рынок уже опустеет?

Я думаю, что, несмотря на все кризисы, земля в Москве всегда будет достаточно ликвидна. Это, в том числе, показал опыт других столиц, в том числе и европейских. Инвестору в нашем городе боятся нечего.

Поделиться