Владислав Николаев: «Каждому девелоперу – свой формат торговой недвижимости»
Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International, о потенциале развития торговой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге.
- Владислав, расскажите о ситуации на торговых рынках Москвы и Петербурга: как их можно сопоставить в ключе вакантных площадей, наличия мест для нового строительства, каких-то интересных проектов, что нас ждет до конца этого года?
- Москва остается и всегда будет ключевым рынком торговой недвижимости в России. Это связано с тем, что по объему покупательской способности Москва не сопоставима ни с одним городом России – население Москвы составляет 12, 5 млн человек, плюс еще города ближнего Подмосковья, которые расположены прямо вокруг МКАДа, с населением 2,5 млн человек, плюс еще туристы.
Кроме того, зарплаты при таком огромном количестве людей фактически самые высокие, если не считать небольшие нефтяные города, где даже если и зарплаты выше, все перекрывается количеством людей. Поэтому объем товарооборота в Москве в любом случае самый высокий - и так будет всегда. Помимо этого, Москва является основным местом для выхода новых брендов. Привлекательность Москвы для новых ретейлеров объясняется тем, что, во-первых, это самый крупный город, во-вторых, это столица, поэтому приток брендов в Москву всегда будет самый большой на уровне России.
- Многие начинают прощупывать рынок именно с Москвы…
- Естественно, стараются в первую очередь выйти в Москву. Бывают исключения, когда бренды выходят в какой-то уникальный проект в другой крупный город – например, в Санкт-Петербург или Екатеринбург. Но основная статистика – это выход на российский рынок через Москву. Даже когда в 2014 г. многие ретейлеры принципиально сокращали экспансию, они при этом оставляли Москву как город для развития. Поэтому в Москве потенциал большой - крупные проекты будут появляться, и, как показывает практика, не только на новых участках, которые до сих пор есть в мегаполисе, но и за счет редевелопмента небольших торговых центров. Например, около метро есть маленькие торговые центры, их сносят, потому что потенциал участка использован не полностью, и на его месте появляется новый объект. Плюс есть потенциал развития новых торговых центров в рамках ТПУ, но ТПУ – это обычно небольшие проекты. Основная часть ТПУ – это проекты в среднем 20 000 кв. м. И в любом случае, если говорить про Москву, мы видим потенциал крупных проектов в восточной части города – здесь есть много крупных участков, на которых были отложены проекты. Если говорить про крупные региональные, субрегиональные проекты, - это, как минимум, 10+ проектов, которые могут быть успешно реализованы в перспективе хотя бы пяти лет.
- А не будет проблем с заполняемостью?
- Мы видим проблемы с заполняемостью в Москве в тех проектах, где были допущены серьезные ошибки не только на стадии концепции, но и на стадии выбора участка. И в этом случае пробелы в заполняемости проекта возникают не только в первый год, но и наблюдаются в долгосрочной перспективе.
Есть несколько крупных проектов, которые были реализованы в местах, где даже в хорошее время изначально были сомнения, что такой объем ретейла можно заполнить.
- То есть девелоперы рискнули?
- Да, рискнули. Когда рынок рос, многие не совсем удачные проекты были фактически заложены в 2007-2008 гг. Но в 2007-2008 гг. мнение о сегменте торговой недвижимости было слишком амбициозным, особенно в Москве.
- Предполагалось, что если реализовать проект, то он в любом случае заполнится, но так не всегда происходит…
- Да, как показывает опыт. Одна из главных проблем - неправильный выбор участка. Мы очень часто наблюдаем ситуацию, когда девелопер приобрел участок, потратил достаточно много средств на проектирование, согласование и т.д., и ему уже сложно психологически отказаться от участка. И в этом случае одна совершенная ошибка приводит к умножению других.
Еще очень важный момент – количество ретейлеров ограничено, есть определенные объемы, которые реалистичны, но некоторые делают проект больше, чем возможно наполнить. Часть девелоперов до сих пор слишком амбициозны. На чудо, что что-то принципиально изменится, нужно закладывать 15-20% площадей, но многие закладывают 50% на теоретические изменения на рынке.
- А что происходит в Санкт-Петербурге? В каких локациях есть потенциал для развития?
- Если сравнивать Москву и Санкт-Петербург, то Москва на самом деле только недавно вышла на средний по России уровень обеспеченности торговыми площадями. До этого Москва принципиально отставала от всех городов-миллионников по этому показателю. А Санкт-Петербург уже пять лет стабильно находится на вершине рейтинга обеспеченности городов торговыми площадями. Санкт-Петербург уже очень сильно насыщен, и если говорить про крупные объекты, то в хороших локациях можно реализовывать в перспективе трех-четырех лет 2-3 региональных или субрегиональных проекта. Причем в этом случае открытие крупного проекта приведет к перераспределению покупателей - открытие одного крупного проекта может даже влиять на обороты ретейлеров в принципе по всему городу и очень сильно ухудшать обороты торговых центров, которые находятся рядом.
- Изменится ли формат торговой недвижимости – например, по-прежнему ли будет делаться упор на крупные амбициозные проекты, или спрос все-таки сместится в сторону «районников»?
- Каждому девелоперу – свой формат торговой недвижимости. Кто-то предпочитает крупные объекты, кто-то - более мелкие, но если мы говорим с точки зрения сложности реализации, то формат региональных и суперрегиональных торговых центров - более сложный, и их количество сильно ограничено. Если в Санкт-Петербурге таких торговых центров можно построить всего 2-3, то районные центры по количеству являются самыми актуальными на данный момент.
Если сравнить формат районного, регионального и субрегионального торгового центра, то основной пул арендаторов региональных и субрегиональных центров - это одежда, аксессуары и т.д. То есть тот сегмент, который больше всего пострадал в текущих экономических реалиях, и обороты по данной группе товаров больше всего сократились. Если мы берем районные центры, то основной пул арендаторов здесь - это повседневный спрос, услуги, сервис, общественное питание, продукты, и эти сегменты до сих пор динамично развиваются в текущей ситуации. И именно из-за этого торговые центры данной категории при правильной концепции можно реализовать в каждом крупном городе.
- То есть по сути каждому формату – своя ниша, и они друг другу абсолютно не мешают?
- Да, рядом с крупным центром может работать районный центр, потому что целевая аудитория и товарные группы в этом случае не сильно пересекаются. При этом даже если часть товарных групп повседневного спроса совпадают, все-таки районные центры работают на ежедневные покупки, а в крупные центры приходят за более широким спектром.
- У нас тоже сложилось впечатление, что в «районники» приходят в основном купить продукты к ужину…
- И сопутствующие товары. Чтобы выгодно реализовать районный торговый центр, девелоперу необходимо добавлять широкий спектр мелких магазинов, которые как раз позволяют девелоперу делать эти проекты выгодно.
- Владислав, расскажите о ситуации на торговых рынках Москвы и Петербурга: как их можно сопоставить в ключе вакантных площадей, наличия мест для нового строительства, каких-то интересных проектов, что нас ждет до конца этого года?
- Москва остается и всегда будет ключевым рынком торговой недвижимости в России. Это связано с тем, что по объему покупательской способности Москва не сопоставима ни с одним городом России – население Москвы составляет 12, 5 млн человек, плюс еще города ближнего Подмосковья, которые расположены прямо вокруг МКАДа, с населением 2,5 млн человек, плюс еще туристы.
Кроме того, зарплаты при таком огромном количестве людей фактически самые высокие, если не считать небольшие нефтяные города, где даже если и зарплаты выше, все перекрывается количеством людей. Поэтому объем товарооборота в Москве в любом случае самый высокий - и так будет всегда. Помимо этого, Москва является основным местом для выхода новых брендов. Привлекательность Москвы для новых ретейлеров объясняется тем, что, во-первых, это самый крупный город, во-вторых, это столица, поэтому приток брендов в Москву всегда будет самый большой на уровне России.
- Многие начинают прощупывать рынок именно с Москвы…
- Естественно, стараются в первую очередь выйти в Москву. Бывают исключения, когда бренды выходят в какой-то уникальный проект в другой крупный город – например, в Санкт-Петербург или Екатеринбург. Но основная статистика – это выход на российский рынок через Москву. Даже когда в 2014 г. многие ретейлеры принципиально сокращали экспансию, они при этом оставляли Москву как город для развития. Поэтому в Москве потенциал большой - крупные проекты будут появляться, и, как показывает практика, не только на новых участках, которые до сих пор есть в мегаполисе, но и за счет редевелопмента небольших торговых центров. Например, около метро есть маленькие торговые центры, их сносят, потому что потенциал участка использован не полностью, и на его месте появляется новый объект. Плюс есть потенциал развития новых торговых центров в рамках ТПУ, но ТПУ – это обычно небольшие проекты. Основная часть ТПУ – это проекты в среднем 20 000 кв. м. И в любом случае, если говорить про Москву, мы видим потенциал крупных проектов в восточной части города – здесь есть много крупных участков, на которых были отложены проекты. Если говорить про крупные региональные, субрегиональные проекты, - это, как минимум, 10+ проектов, которые могут быть успешно реализованы в перспективе хотя бы пяти лет.
- А не будет проблем с заполняемостью?
- Мы видим проблемы с заполняемостью в Москве в тех проектах, где были допущены серьезные ошибки не только на стадии концепции, но и на стадии выбора участка. И в этом случае пробелы в заполняемости проекта возникают не только в первый год, но и наблюдаются в долгосрочной перспективе.
Есть несколько крупных проектов, которые были реализованы в местах, где даже в хорошее время изначально были сомнения, что такой объем ретейла можно заполнить.
- То есть девелоперы рискнули?
- Да, рискнули. Когда рынок рос, многие не совсем удачные проекты были фактически заложены в 2007-2008 гг. Но в 2007-2008 гг. мнение о сегменте торговой недвижимости было слишком амбициозным, особенно в Москве.
- Предполагалось, что если реализовать проект, то он в любом случае заполнится, но так не всегда происходит…
- Да, как показывает опыт. Одна из главных проблем - неправильный выбор участка. Мы очень часто наблюдаем ситуацию, когда девелопер приобрел участок, потратил достаточно много средств на проектирование, согласование и т.д., и ему уже сложно психологически отказаться от участка. И в этом случае одна совершенная ошибка приводит к умножению других.
Еще очень важный момент – количество ретейлеров ограничено, есть определенные объемы, которые реалистичны, но некоторые делают проект больше, чем возможно наполнить. Часть девелоперов до сих пор слишком амбициозны. На чудо, что что-то принципиально изменится, нужно закладывать 15-20% площадей, но многие закладывают 50% на теоретические изменения на рынке.
- А что происходит в Санкт-Петербурге? В каких локациях есть потенциал для развития?
- Если сравнивать Москву и Санкт-Петербург, то Москва на самом деле только недавно вышла на средний по России уровень обеспеченности торговыми площадями. До этого Москва принципиально отставала от всех городов-миллионников по этому показателю. А Санкт-Петербург уже пять лет стабильно находится на вершине рейтинга обеспеченности городов торговыми площадями. Санкт-Петербург уже очень сильно насыщен, и если говорить про крупные объекты, то в хороших локациях можно реализовывать в перспективе трех-четырех лет 2-3 региональных или субрегиональных проекта. Причем в этом случае открытие крупного проекта приведет к перераспределению покупателей - открытие одного крупного проекта может даже влиять на обороты ретейлеров в принципе по всему городу и очень сильно ухудшать обороты торговых центров, которые находятся рядом.
- Изменится ли формат торговой недвижимости – например, по-прежнему ли будет делаться упор на крупные амбициозные проекты, или спрос все-таки сместится в сторону «районников»?
- Каждому девелоперу – свой формат торговой недвижимости. Кто-то предпочитает крупные объекты, кто-то - более мелкие, но если мы говорим с точки зрения сложности реализации, то формат региональных и суперрегиональных торговых центров - более сложный, и их количество сильно ограничено. Если в Санкт-Петербурге таких торговых центров можно построить всего 2-3, то районные центры по количеству являются самыми актуальными на данный момент.
Если сравнить формат районного, регионального и субрегионального торгового центра, то основной пул арендаторов региональных и субрегиональных центров - это одежда, аксессуары и т.д. То есть тот сегмент, который больше всего пострадал в текущих экономических реалиях, и обороты по данной группе товаров больше всего сократились. Если мы берем районные центры, то основной пул арендаторов здесь - это повседневный спрос, услуги, сервис, общественное питание, продукты, и эти сегменты до сих пор динамично развиваются в текущей ситуации. И именно из-за этого торговые центры данной категории при правильной концепции можно реализовать в каждом крупном городе.
- То есть по сути каждому формату – своя ниша, и они друг другу абсолютно не мешают?
- Да, рядом с крупным центром может работать районный центр, потому что целевая аудитория и товарные группы в этом случае не сильно пересекаются. При этом даже если часть товарных групп повседневного спроса совпадают, все-таки районные центры работают на ежедневные покупки, а в крупные центры приходят за более широким спектром.
- У нас тоже сложилось впечатление, что в «районники» приходят в основном купить продукты к ужину…
- И сопутствующие товары. Чтобы выгодно реализовать районный торговый центр, девелоперу необходимо добавлять широкий спектр мелких магазинов, которые как раз позволяют девелоперу делать эти проекты выгодно.
Поделиться
