Алексей Панфилов: «Единственный способ сегодня пережить этот кризис – увеличить свою работоспособность»

CRE News: Алексей, на вашем официальном сайте компании заявлена главная цель – обеспечение стабильности даже в условиях нестабильности. В нынешних условиях вам это удается?

Алексей Панфилов: На самом деле эта цель на сайте появилась еще до кризиса 1998 года. Поэтому я думаю, что в чем-то нам это удается, по крайней мере, на сегодняшний день наш бизнес стабилен и даже чуть-чуть развивается.
Главный принцип для нас – стабильность и надежность. Мы отмечали в ноябре 15-летие компании, и как раз основной лозунг, основной девиз был – 15 лет стабильности и надежности.

Могут говорить – стабильность и надежность, как политики говорят «мир и безопасность». Но в чем это выражается?

Можно сказать, что болото – это тоже некая стабильность и даже можно сказать, что некая надежность. Во-первых, это стабильность для вкладчиков, для инвесторов, для кредиторов, потому что все эти 15 лет мы работали с достаточно серьезными инвесторами, с честными, с институциональными, и то, что 15 лет они с нами, и продолжают с нами работать, это говорит о том, что это стабильность для тех средств, для тех инвестиций, для этих вложений, которые были сделаны за эти годы. Они надежно работают, они дают тот же самый процент доходности, что и раньше. На сегодняшний день мы  можем говорить, что доходность на вклады, на инвестиции, на вложения в «Гарант-Инвесте» не упала. Второе – наши экономические показатели в меньшей степени зависят от макроэкономический параметров, от макроэкономических колебаний, так как мы не участвуем на открытом рынке заимствований, не делали IPO, не брали кредиты под залог своих акций, не раздували мыльный пузырь, поэтому по итогам 2008 года с учетом 3-4 кризисных месяцев, наши экономические финансовые показатели кризис сильно не испортил.

За счет чего вы развивались, если вы не брали заемные средства?

Мы не брали кредиты под залог своих акций, что в принципе и есть основа этого мирового финансового кризиса. Это некий мыльный пузырь, раздуваются акции, под них соответственно берутся завышенные суммы кредитов, не обеспеченные ничем. Мы брали только обеспеченные кредиты.
Сейчас проблема в вопросе возврата кредитных средств состоит в том, что нет доходности. Их просто отдавать не из чего. Это же касается и девелопмента, недвижимости, потому что у вас упала резко доходность.
У «Гарант-Инвеста» не упала доходность в 2008 году. Во-первых, мы не занимаемся, когда строим наши объекты, их продажей. Мы не продали ни одного объекта. Арендные ставки на сегодняшний день в наших ТК не понизились.

Как себя чувствуют ваши арендаторы?

По-разному. Что касается арендных ставок, конечно же, мы даем сезонные скидки, но мы их давали и до кризиса. Например, первый квартал – сложный всегда для ритейла, и поэтому у нас традиционно были сезонные скидки. Что касается четвертого квартала, то для ритейла, для арендаторов он самый успешный в торговом году, поэтому скидки ни в одном из наших торговых центров в четверном квартале мы не давали.
Во-вторых, у нас в торговых центрах лист ожидания полтора года. Соответственно, список арендаторов, желающих свои магазины разместить в торговом центре, очень большой. Поэтому у нас есть некая программе по замене арендатора.
И вопрос не только в арендных ставках, вопрос в том, какие товары и какие услуги сегодня покупают.
Мы внимательно смотрим на потребительские предпочтения сегодня. Потребительские предпочтения меняются из-за кризиса. Поэтому раньше, если мы четко понимали, что в нашем торговом центре должен быть, например, один ювелирный магазин, то сегодня, если ювелирный магазин чувствует себя хорошо, не просит скидок и даже имеет некие увеличения объема продаж, мы готовы разместить и второй ювелирный магазин в торговом центре. То есть на сегодняшний день самое главное – это то, что нужно покупателю, потребителю.

На сегодняшний день вы пользуетесь услугами консультантов?

Все эти годы мы пользовались ими очень ограничено, обычно на этапе создания концепции комплекса. Для того чтобы не ошибиться в самом главном. Когда уже девелопмент оказывается в стадии строительства и проектирования торгового центра, мы уже делаем все сами.

Вы рассматриваете такой вопрос покупки каких-то объектов или каких-то компаний, слияний с какими-то компаниями? Вы можете дать совет тем девелоперам, которые остались на сегодняшний день вот в таких критический условиях, без поддержки?

Совет один, который можно дать нам всем, это как можно дольше работать и трудиться. Единственный способ сегодня пережить этот кризис – это увеличить свою работоспособность. Потому что надо больше встречаться с кредиторами, надо больше встречаться с партнерами, надо быть гибче, надо искать иные формы сотрудничества, иные формы взаимодействия,  долевые, еще какие-то, надо быть привлекательным. Если хочешь найти достойного партнера, надо самому быть достойным партнером. Только работой можно пережить эти кризисы. А ждать, что кто-то придет на помощь, кто-то купит, или даст государство какую-то поддержку, я бы на это не стал рассчитывать.

Вы повысили процентные ставки в своем банке? И выдаете ли вы сейчас кредиты?

По кредитам, безусловно, повысили, потому что это рынок.
Что касается кредитов, то мы всегда очень аккуратно относились к кредитованию, мы не тот банк, который бы кредитовал сторонних девелоперов на 3, 5, 7 лет. За такими
деньгами всегда надо было идти в крупные банки, в Сбербанк, в ВТБ, в иностранные банки.

Какие шаги нужно предпринимать девелоперу, если он не может погашать кредит, особенно в условиях, если банк старается всячески инициировать банкротство данного девелопера?

Шаги очень простые. Договариваться, договариваться, договариваться и еще раз договариваться. Сегодня надо доказывать, что твой проект будет успешен, что ты, как девелопер, в состоянии кредит обеспечить. Второе – конечно, сегодня есть банки, есть инвестиционные компании, финансовые компании, которые готовы выкупать кредит. Вторичный рынок кредитов. На сегодняшний день тоже можно найти такие компании, и физических лиц, у которых сегодня есть деньги. И которые с определенным дисконтом конечно готовы что-то покупать. Но опять же, если вы им докажете, что вы состоятельный девелопер, что вы не случайно попали в этот сектор, что вы можете быть успешным. Нельзя сказать, что все девелоперы найдут способ договориться с банком. Будут банкротства, это естественно.
Мы  рассматриваем, однако ценовые параметры объектов сформированы для иностранных покупателей, потому что окупаемость этих вложений от семи до 10 лет. Российские компании, банки на такое финансирование не шли.

Вам не кажется, что раньше это было немного проще? Бешеный спрос, были площадки, на сегодняшний день нет ни того, ни другого.

Раньше было намного проще, чем сейчас. Потому что те, кто совершенно не мог заниматься девелопментом, и не имел никаких собственных для этого подразделений, а имел лишь деньги и неких энтузиазм, мог совершенно спокойно влезать в многомиллионные обязательства, и делать проект, думая, что все будет успешно. Раньше продавалось все, что угодно.

Поделиться