Сергей Софронов: «Прописка важна для тех людей, которые планируют проживать в апартаментах долгосрочно. Но в сервисных апартаментах таких клиентов очень немного»
В России сервисные апартаменты набирают популярность: количество проектов, реализованных в этом формате, из года в год растет, как и объем бронирований этих средств размещения. Впрочем, о том, что рынок сформировался и тем более стабилизировался, пока не может быть и речи: до сих пор в отрасли остается много предубеждений, через которые приходится «прорываться» профессиональному сообществу. О наиболее распространенных из них в интервью порталу CRE.ru рассказал Сергей Софронов, директор по продажам группы «ЯРД» .
- Сергей, на рынке сервисных апартаментов остается довольно много мифов, несмотря на то, что эта отрасль постепенно завоевывает сердца потенциальных клиентов. Что сегодня мешает развитию бизнеса?
- Мифов действительно много, несмотря на то, что количество проектов в сегменте выросло за последнее время довольно существенно. Ситуацию несколько осложняет тот факт, что апартаменты по-прежнему делятся на две категории: апарт-отели, возводимые как инвестиционный продукт и рассчитанные на краткосрочное и среднесрочное проживание, и объекты, являющиеся, по сути, обычным жильем, но по определенным причинам построенные на земле, имеющей статус коммерческого использования. На рынке до сих пор путают эти два формата апартаментов, отсюда во многом идут и предубеждения.
Например, популярной темой в контексте апартаментов является вопрос прописки — как известно, этот формат недвижимости ее не подразумевает (по крайней мере, пока). Но если мы конкретизируем тему и будем говорить только о сервисных апартаментах — станет понятно, что тема прописки здесь явно переоценена. Очевидно, что прописка важна для тех людей, которые планируют проживать в апартаментах долгосрочно. Но в сервисных апартаментах таких клиентов, как правило, очень немного. Мы считали процент покупателей, приобретающих апартаменты для себя, в нашем апарт-отеле Prime Residence: их оказалось всего 7%. И даже для этих людей регистрация не является принципиальным моментом, так как они уже имеют прописку в другом месте. Второй важный момент, связанный с пропиской — в сервисных апартаментах можно сделать временную гостиничную регистрацию. Для этого формата апартаментов это вполне актуальная история, учитывая, что клиентами, которым сдаются апартаменты, часто выступают люди из других регионов. По закону, если вы приезжаете в другой город и планируете находиться там определенное время, нужно встать на учет, получить временную регистрацию. В апарт-отелях такая услуга может быть доступна, причем оказывать ее будет управляющая компания, которая подаст за жильца соответствующие документы в органы ФМС и сделает все необходимое для регистрации. Особенно актуально это для нерезидентов - иностранцев, арендовавших сервисные апартаменты, для которых самостоятельное решение вопроса получения временной регистрации может стать неразрешимой задачей.
- Сейчас власть довольно активно пытается продвинуть законопроект, по которому апартаменты будут приравнены к жилью, в том числе с точки зрения прописки. Получается, что для сервисных апартаментов мало что изменится?
- Думаю, делается это для того, чтобы навязать определенную социальную нагрузку девелоперам, реализующим по сути жилые объекты на участках со статусом коммерческого использования. Очевидно, что вместе с появлением всей необходимой жилой инфраструктуры — детских садов, поликлиник и прочего — открывается доступ и к прописке. То есть по сути этот формат апартаментов трансформируется в стандартное жилье. Для сервисных апарт-отелей здесь ничего не меняется. Повторюсь, люди, которые приобретают апартаменты как бизнес, как правило, имеют прописку в другом месте, и жить там они не собираются. Для них важно приобрести качественный продукт, который можно сдавать в аренду и получать высокий доход.
- К слову, с инфраструктурой, о которой вы упомянули, связано еще одно утверждение - сравнительно низкий уровень комфорта при достаточно высокой стоимости эксплуатации. Очередное предубеждение?
- Если говорить о сервисных апартаментах, то относительно высокие эксплуатационные платежи связаны как раз с наличием большого количества сервисов и услуг, доступных жителям апарт-комплексов. Когда вы входите в апарт-отель, вы видите улыбчивых девушек в зоне ресепшн, которые готовы ответить на все ваши вопросы в режиме 24/7. Здесь работает постоянная охрана, есть видеонаблюдение, система контроля доступа, комплексный клининг, который совсем не похож на то, что обычно доступно резидентам жилого сектора. За это и приходится платить. В то же время платежи не настолько высоки, чтобы быть препятствием для спроса на апартаменты. Например, в нашем проекте, расположенном в 200 м от Невского проспекта в Санкт-Петербурге, эксплуатационные платежи составят около 150 руб. за кв. м в месяц. Если умножить эту цифру на средний метраж апартамента (30 кв. м), то получится 4,5 тыс. руб. в месяц. Подъемно, правда? И вполне сопоставимо с жилым сектором, особенно если сравнивать с жилыми объектами бизнес-класса. К тому же не стоит забывать, что в случае с сервисными апартаментами коммунальные платежи оплачиваются из кармана жильца, а не собственника.
- Расскажите подробнее, за какую инфраструктуру приходится платить жильцам в апарт-отелях? Нет ли здесь избыточных опций? Что из инфраструктуры является «правилом хорошего тона»?
- Сам по себе апарт-отель без инфраструктуры существовать не может, или почти не может, ведь апартаменты — это небольшое личное пространство и разнообразные общественные зоны, где жилец может социализироваться. Если необходимо с кем-то встретиться, позвать гостей, поработать - на помощь приходит инфраструктура апарт-отеля. Здесь можно развивать самые разные форматы общественных пространств: коворкинги, конференц-залы, ивент-румы, зоны ресторанов, кафе и фудкорта. Важно наличие сервисов, вроде небольшого магазина продуктов, отделения банка, салона красоты, химчистки, фитнес-центра. Конкретный набор опций будет зависеть от концепции апарт-отеля, локации, целевой аудитрии и т.д. В любом случае, объем инфраструктуры здесь значительно шире, чем в жилом секторе. Мы в своих проектах не продаем помещения на первых этажах, чтобы выдерживать всю заявленную инфраструктуру для клиентов: если помещение продать, ситуация выйдет из-под контроля и в здании может появиться все, что угодно.
- В принципе, это справедливо и для апартаментов... Как вы создаете однородную среду в проекте? Актуален ли сегодня фейс-контроль?
- УК, которая берет на себя обязательство сдавать апартаменты собственников, отслеживает однородность арендаторов, смотрит, чтобы жильцы были без определенного прошлого и без потенциальных проблем.
- Как вы стандартизируете апартаменты? Может ли владелец, купивший сервисные апартаменты, распоряжаться собственным активом (делать ремонт, закупать мебель) и т.д.?
- Вся отделка выполняется по единому дизайн-проекту. Если собственник, приобретая апартаменты с отделкой, решает сдавать объект с нашей помощью, он должен приобрести и стандартизированную мебель, и технику, предусмотренную проектом. Это сделано для того, чтобы в случае если что-то придет в негодность — в результате действий того же арендатора - мы могли бы это оперативно заменить из имеющихся на складе комплектов, таким образом, апартамент не будет простаивать, а будет приносить доход. Если же собственник планирует проживать в апартаментах сам, он может выбирать и мебель, и технику, руководствуясь собственным «чувством прекрасного».
- Бытует также мнение, что апартаменты облагаются высоким налогом для собственника. Так ли это?
- Здесь все зависит от города. Для Москвы — это актуально. В Петербурге ситуация другая. В городе есть закон о налогообложении физических лиц. По данному закону предусмотрено налогообложение жилья, домов, квартир, торговых центров, парковок, нежилых помещений. Все, что не попало в этот перечень, относится к «иным объектам налогообложения», в том числе и апартаменты. Ставка для «иных объектов налогообложения» составляет 0,1 % от кадастровой стоимости, что абсолютно сопоставимо с налогом на жилье. По нашему объекту: даже если приравнять кадастровую стоимость к рыночной стоимости - учитывая цены, по которым мы продаем апартаменты в Prime Residence - налог составит порядка 4 — 4,5 тыс. руб. в год. Это максимальная цифра, на деле она будет даже меньше.
- Сегодня ряд девелоперов, реализующих проекты апарт-отелей, гарантируют своим клиентам определенный уровень доходности. Какой уровень доходности выглядит в этом контексте актуальным? Каков срок возврата инвестиций?
- Программы, о которых заявляют девелоперы, очень разные, кто-то предлагает небольшой фикс и надбавку по факту заключенных договоров. Кто-то оперирует понятием обратного выкупа апартамента спустя время — без потерь для собственника. Мы, например, предлагаем клиенту гарантированную программу, согласно которой в течение трех лет с момента ввода объекта в эксплуатацию обязуемся выплачивать собственнику по 32 тыс. ежемесячно и вне зависимости от того, сдан данный апартамент в аренду или нет. То есть мы три года его эксплуатируем, а собственник каждый месяц получает от нас гарантированный доход. Минимальный объем инвестиций по такой программе — 4 600 0000 руб.
- А что дальше? Если собственнику понравилась эта история?
- Данная программа действует только на стадии строительства нашего апарт-отеля Prime-Residence на ограниченное количество апартаментов. Это дополнительный плюс при входе в проект для сомневающихся в доходности апартаментов клиентов. По истечении 3 лет клиент может заключить с управляющей компанией договор на управление апартаментами по программам, предусматривающий разделение арендных платежей между арендатором и УК в пропорции 80/20 или 90/10. По данным программам доходность будет зависеть от заполняемости апартамента. В настоящее время средняя заполняемость по апарт-отелям Санкт-Петербурга при долгосрочной сдаче - около 85%, при посуточный сдаче - на уровне 65-70%. Войти в данные программы можно и на стадии строительства апарт-отеля Prime- Residence.
- Как вы оцениваете емкость этого сегмента? Как будет развиваться эта отрасль в среднесрочной перспективе?
- В последние годы на рынок было выведено много проектов, но и спрос тоже подрос. Сейчас у клиента есть из чего выбрать, поэтому здесь определяющим моментом станет качество продукта и качество управления активом — способность управляющей компании предложить клиенту максимально интересные условия, диверсификацию рисков, сохранность вложенного капитала.
- Сергей, на рынке сервисных апартаментов остается довольно много мифов, несмотря на то, что эта отрасль постепенно завоевывает сердца потенциальных клиентов. Что сегодня мешает развитию бизнеса?
- Мифов действительно много, несмотря на то, что количество проектов в сегменте выросло за последнее время довольно существенно. Ситуацию несколько осложняет тот факт, что апартаменты по-прежнему делятся на две категории: апарт-отели, возводимые как инвестиционный продукт и рассчитанные на краткосрочное и среднесрочное проживание, и объекты, являющиеся, по сути, обычным жильем, но по определенным причинам построенные на земле, имеющей статус коммерческого использования. На рынке до сих пор путают эти два формата апартаментов, отсюда во многом идут и предубеждения.
Например, популярной темой в контексте апартаментов является вопрос прописки — как известно, этот формат недвижимости ее не подразумевает (по крайней мере, пока). Но если мы конкретизируем тему и будем говорить только о сервисных апартаментах — станет понятно, что тема прописки здесь явно переоценена. Очевидно, что прописка важна для тех людей, которые планируют проживать в апартаментах долгосрочно. Но в сервисных апартаментах таких клиентов, как правило, очень немного. Мы считали процент покупателей, приобретающих апартаменты для себя, в нашем апарт-отеле Prime Residence: их оказалось всего 7%. И даже для этих людей регистрация не является принципиальным моментом, так как они уже имеют прописку в другом месте. Второй важный момент, связанный с пропиской — в сервисных апартаментах можно сделать временную гостиничную регистрацию. Для этого формата апартаментов это вполне актуальная история, учитывая, что клиентами, которым сдаются апартаменты, часто выступают люди из других регионов. По закону, если вы приезжаете в другой город и планируете находиться там определенное время, нужно встать на учет, получить временную регистрацию. В апарт-отелях такая услуга может быть доступна, причем оказывать ее будет управляющая компания, которая подаст за жильца соответствующие документы в органы ФМС и сделает все необходимое для регистрации. Особенно актуально это для нерезидентов - иностранцев, арендовавших сервисные апартаменты, для которых самостоятельное решение вопроса получения временной регистрации может стать неразрешимой задачей.
- Сейчас власть довольно активно пытается продвинуть законопроект, по которому апартаменты будут приравнены к жилью, в том числе с точки зрения прописки. Получается, что для сервисных апартаментов мало что изменится?
- Думаю, делается это для того, чтобы навязать определенную социальную нагрузку девелоперам, реализующим по сути жилые объекты на участках со статусом коммерческого использования. Очевидно, что вместе с появлением всей необходимой жилой инфраструктуры — детских садов, поликлиник и прочего — открывается доступ и к прописке. То есть по сути этот формат апартаментов трансформируется в стандартное жилье. Для сервисных апарт-отелей здесь ничего не меняется. Повторюсь, люди, которые приобретают апартаменты как бизнес, как правило, имеют прописку в другом месте, и жить там они не собираются. Для них важно приобрести качественный продукт, который можно сдавать в аренду и получать высокий доход.
- К слову, с инфраструктурой, о которой вы упомянули, связано еще одно утверждение - сравнительно низкий уровень комфорта при достаточно высокой стоимости эксплуатации. Очередное предубеждение?
- Если говорить о сервисных апартаментах, то относительно высокие эксплуатационные платежи связаны как раз с наличием большого количества сервисов и услуг, доступных жителям апарт-комплексов. Когда вы входите в апарт-отель, вы видите улыбчивых девушек в зоне ресепшн, которые готовы ответить на все ваши вопросы в режиме 24/7. Здесь работает постоянная охрана, есть видеонаблюдение, система контроля доступа, комплексный клининг, который совсем не похож на то, что обычно доступно резидентам жилого сектора. За это и приходится платить. В то же время платежи не настолько высоки, чтобы быть препятствием для спроса на апартаменты. Например, в нашем проекте, расположенном в 200 м от Невского проспекта в Санкт-Петербурге, эксплуатационные платежи составят около 150 руб. за кв. м в месяц. Если умножить эту цифру на средний метраж апартамента (30 кв. м), то получится 4,5 тыс. руб. в месяц. Подъемно, правда? И вполне сопоставимо с жилым сектором, особенно если сравнивать с жилыми объектами бизнес-класса. К тому же не стоит забывать, что в случае с сервисными апартаментами коммунальные платежи оплачиваются из кармана жильца, а не собственника.
- Расскажите подробнее, за какую инфраструктуру приходится платить жильцам в апарт-отелях? Нет ли здесь избыточных опций? Что из инфраструктуры является «правилом хорошего тона»?
- Сам по себе апарт-отель без инфраструктуры существовать не может, или почти не может, ведь апартаменты — это небольшое личное пространство и разнообразные общественные зоны, где жилец может социализироваться. Если необходимо с кем-то встретиться, позвать гостей, поработать - на помощь приходит инфраструктура апарт-отеля. Здесь можно развивать самые разные форматы общественных пространств: коворкинги, конференц-залы, ивент-румы, зоны ресторанов, кафе и фудкорта. Важно наличие сервисов, вроде небольшого магазина продуктов, отделения банка, салона красоты, химчистки, фитнес-центра. Конкретный набор опций будет зависеть от концепции апарт-отеля, локации, целевой аудитрии и т.д. В любом случае, объем инфраструктуры здесь значительно шире, чем в жилом секторе. Мы в своих проектах не продаем помещения на первых этажах, чтобы выдерживать всю заявленную инфраструктуру для клиентов: если помещение продать, ситуация выйдет из-под контроля и в здании может появиться все, что угодно.
- В принципе, это справедливо и для апартаментов... Как вы создаете однородную среду в проекте? Актуален ли сегодня фейс-контроль?
- УК, которая берет на себя обязательство сдавать апартаменты собственников, отслеживает однородность арендаторов, смотрит, чтобы жильцы были без определенного прошлого и без потенциальных проблем.
- Как вы стандартизируете апартаменты? Может ли владелец, купивший сервисные апартаменты, распоряжаться собственным активом (делать ремонт, закупать мебель) и т.д.?
- Вся отделка выполняется по единому дизайн-проекту. Если собственник, приобретая апартаменты с отделкой, решает сдавать объект с нашей помощью, он должен приобрести и стандартизированную мебель, и технику, предусмотренную проектом. Это сделано для того, чтобы в случае если что-то придет в негодность — в результате действий того же арендатора - мы могли бы это оперативно заменить из имеющихся на складе комплектов, таким образом, апартамент не будет простаивать, а будет приносить доход. Если же собственник планирует проживать в апартаментах сам, он может выбирать и мебель, и технику, руководствуясь собственным «чувством прекрасного».
- Бытует также мнение, что апартаменты облагаются высоким налогом для собственника. Так ли это?
- Здесь все зависит от города. Для Москвы — это актуально. В Петербурге ситуация другая. В городе есть закон о налогообложении физических лиц. По данному закону предусмотрено налогообложение жилья, домов, квартир, торговых центров, парковок, нежилых помещений. Все, что не попало в этот перечень, относится к «иным объектам налогообложения», в том числе и апартаменты. Ставка для «иных объектов налогообложения» составляет 0,1 % от кадастровой стоимости, что абсолютно сопоставимо с налогом на жилье. По нашему объекту: даже если приравнять кадастровую стоимость к рыночной стоимости - учитывая цены, по которым мы продаем апартаменты в Prime Residence - налог составит порядка 4 — 4,5 тыс. руб. в год. Это максимальная цифра, на деле она будет даже меньше.
- Сегодня ряд девелоперов, реализующих проекты апарт-отелей, гарантируют своим клиентам определенный уровень доходности. Какой уровень доходности выглядит в этом контексте актуальным? Каков срок возврата инвестиций?
- Программы, о которых заявляют девелоперы, очень разные, кто-то предлагает небольшой фикс и надбавку по факту заключенных договоров. Кто-то оперирует понятием обратного выкупа апартамента спустя время — без потерь для собственника. Мы, например, предлагаем клиенту гарантированную программу, согласно которой в течение трех лет с момента ввода объекта в эксплуатацию обязуемся выплачивать собственнику по 32 тыс. ежемесячно и вне зависимости от того, сдан данный апартамент в аренду или нет. То есть мы три года его эксплуатируем, а собственник каждый месяц получает от нас гарантированный доход. Минимальный объем инвестиций по такой программе — 4 600 0000 руб.
- А что дальше? Если собственнику понравилась эта история?
- Данная программа действует только на стадии строительства нашего апарт-отеля Prime-Residence на ограниченное количество апартаментов. Это дополнительный плюс при входе в проект для сомневающихся в доходности апартаментов клиентов. По истечении 3 лет клиент может заключить с управляющей компанией договор на управление апартаментами по программам, предусматривающий разделение арендных платежей между арендатором и УК в пропорции 80/20 или 90/10. По данным программам доходность будет зависеть от заполняемости апартамента. В настоящее время средняя заполняемость по апарт-отелям Санкт-Петербурга при долгосрочной сдаче - около 85%, при посуточный сдаче - на уровне 65-70%. Войти в данные программы можно и на стадии строительства апарт-отеля Prime- Residence.
- Как вы оцениваете емкость этого сегмента? Как будет развиваться эта отрасль в среднесрочной перспективе?
- В последние годы на рынок было выведено много проектов, но и спрос тоже подрос. Сейчас у клиента есть из чего выбрать, поэтому здесь определяющим моментом станет качество продукта и качество управления активом — способность управляющей компании предложить клиенту максимально интересные условия, диверсификацию рисков, сохранность вложенного капитала.
Поделиться
