Алексей Белоусов: Новые площадки возникнут с появлением нового ценообразования на строительно-монтажные работы

CRE News: Вы высказывали свое мнение о том, что многие люди могут сейчас прогореть в своих сбережениях. Они накопили деньги и ждут полного обвала цен, однако могут вовремя не купить, а цены взлетят. Или еще хуже - не будет тех объектов, которые можно покупать.

Алексей Белоусов: Действительно, это факт. Более того, мы очень часто наблюдаем маленькие трагедии, когда человек до нового года был в состоянии что-то купить, а теперь нет. Московский рынок отличался тем, что он был валютный, то есть стоимость квадратного метра была привязана к условным единицам, в частности, к доллару. Когда заканчивался 2008 год, курс был меньше 29 рублей. На сегодня он превысил уже отметку 36 рублей. Находясь в рублевой зоне, люди имеют все меньше шансов что-нибудь приобрести.

CRE News: Почему все цены привязаны к доллару?

Алексей Белоусов: Так всегда было в Москве. Расчеты идут в рублях, то есть в этом плане никто законодательство не нарушает, но с точки зрения строительства есть многие вещи, которые диктуют правила. Если у нас есть подрядчик, то основные расходы по проекту - это оплата работ, выполненных в рамках генподряда. Договор генподряда в долларах, но оплата идет рублями по курсу ЦБ на день платежа.

CRE News: То есть сейчас девелоперы терпят большие убытки?

Алексей Белоусов: Оплата идет по факту. Выполнен объем работ, вы его проплатили. Так было всегда. Говорить, что девелоперы терпят убытки, связанные с тем, что форма контракта в том или ином виде - это не совсем корректно. Есть одно золотое правило - ты должен продавать в тех единицах, исчислять стоимость квадратного метра, в чем договор генподряда. Чтобы не играть на колебаниях валют. девелоперы должны заниматься строительством.

CRE News: То есть дальнейшего падения цен ждать не стоит?

Алексей Белоусов: Невзирая на то, что на рынке недвижимости существует множество мифов, в частности, что прибыль девелоперов заложена не десятками, а сотнями процентов. Это миф, потому что корректней рассматривать все по состоянию на лето прошлого года. Летом прошлого года себестоимость строительно-монтажных работ обходилась где-то примерно в $1500 за кв. м. Подключение коммуникаций - еще в $500 на кв. м. В разных категориях недвижимости неизбежно есть площади, которые вы обязаны построить, но вы их не сдаете и не продаете. В жилой недвижимости это входные зоны, вестибюли, лестницы, лифтовые холлы, которые вы не продаете. Это отнимает 20% и вы выходите на $2500 за кв. м. За право строить на той или иной площадке в Москве вы неизбежно должны заплатить городу около 40%. Этот платеж оправдан, это необходимость. Именно за счет этих денег идет формирование дорожной структуры, появляются объекты социального назначения, строятся коммуникации. Вы обязаны выполнить все работы в рамках отведенного землеотвода под стройку. Если вернуться к счету, то вы получите $3500 на кв. м. Если взять доходность девелопера в районе 30% на проекте, то вы уходите уже на $4500 на кв. м. Налоги, содержание офиса, реклама - вы переваливаете отметку $5000 за квадрат. Это стоимость кв. м., в которой доходность девелопера «зашита» в районе 30%. При этом, если говорить про коммерческую недвижимость, то продать ее или сдать «на нуле» на хороших условиях практически невозможно. Поэтому всегда было так, что вы строили на свои деньги, либо брали кредит. Сейчас ставка по кредитам 20-25%. Вы уходите в то ценообразование, которое на сегодняшний день рынок дать не всегда готов. Поэтому миф относительно того, что запас прочности очень большой - это неправильно.

CRE News: А почему девелоперы тогда снижают цены на 50%?

Алексей Белоусов: Я не буду называть конкретные объекты. К сожалению, здесь смешиваются 2 фактора. Помимо того запаса, про который я говорил, какие-то объекты изначально были переоценены в сторону увеличения. Если говорить про жилой дом, дом по всем характеристикам является эконом-класса. А ценообразование выставлялось по цене хорошего бизнес-класса.
В коммерческой недвижимости есть понятие продукта, продукт с точки зрения востребованности рынком. Если объект востребован, то вы можете рассчитывать на ту или иную доходность. Если мы берем офисную недвижимость, то есть негласное правило: для того, чтобы сдать успешно БЦ класса А, необходимо минимум 1 машиноместо на 100 кв.м. сдаваемой площади. Когда это правило нарушается не в разы, а в десятки раз, можно ли говорить, что здесь изначально была заложена правильная арифметика?

CRE News: То есть эти объекты неправильно оценены?

Алексей Белоусов: В каждом конкретном случае нужно смотреть отдельно. Что для вас является адекватной стоимостью машиноместа в подземном паркинге? Машиноместо занимает 3 на 6 м. Если вы посчитаете ту площадь, которую вы обязаны построить, чтобы машина доехала, то вы получите, что в среднем на 1 машиноместо приходится где-то 35 кв. м. Если вы хотите прикинуть, сколько в подземной части поместится машиномест, берется общая площадь, делится на 35, получается общее количество машиномест. Это 35 м, которые вы должны построить и продать. Возьмите себестоимость плюс коммуникации, получается $70 000.
Это было вчера, и год назад, и 2 года назад. Если экономить на паркинге, то ты не пошел на эти расходы, но кв. м. заявляешь так, как будто эта составляющая есть. Такой продукт не будет востребован. И если вы хотите его продать, вы будете дисконтировать и 50, и 60, и 70%.

CRE News: Как вы считаете, какова роль государства в развитии недвижимости? Должна ли оказываться помощь девелоперам?

Алексей Белоусов: Если мы возьмем все развитые страны мира, то именно строительная отрасль являлась той базой экономики, на которой строилось все остальное. Продукт, который производится, это продукт, который создается для использования на территории государства. Если это офисы - это рабочие места. Если это торговля - это решение задач социального характера. Второй момент - это те рабочие места, которые создаются. Когда мы говорим девелопер, мы подразумеваем гастарбайтер, и наоборот. Люди, работающие на стройке - это видимая часть айсберга. Если сейчас прошли большие сокращения в целом по стране. Поэтому поддержка государством нужна.
Есть понятие высотного строительства, по которому все, что выше 75 метров, попадало под высотное строительство. Было принято решение, что высоток в Москве больше строится не будет, за исключением тех, которые строятся в рамках программы «Новое кольцо Москвы». Недавно мэр Москвы подписал постановление о том, чтобы поднять отметку до 100 метров. То есть если дом строится до 100 м высотой, он не попадает под категорию высотного. В чем важность отметки? Чем больше вы построите кв. м. на сотке земли, тем рентабельность проекта будет выше. Это те меры, которые направлены на завтрашний день. Потому что исходя из того ценообразования, которое я привел, основополагающая - это себестоимость строительно-монтажных работ. Какое-либо изменение в ситуации на рынке я связываю с появлением принципиально нового ценообразования на СМР. Сейчас уже идет корректировка по рынку. Но чтобы говорить, что это приведет к тому, что активно начнут осваивать новые земельные участки, такого ценообразования еще не появилось.

CRE News: Из России уходят инвесторы. Как удержать деньги в стране?

Алексей Белоусов: Я бы не сказал, что инвесторы уходят. Та ситуация, которую мы имеем в стране, это общемировая ситуация. С началом кризиса фонды и компании  столкнулись с серьезными финансовыми проблемами. Поэтому часть средств уходит на решение их собственных проблем. Я бы не сказал, что Россия потеряла инвестиционная привлекательность. В Америке на осень 2007 года кризис был. Они прорабатывали 2 рынка. Один из них Китай. Но делалась оговорка, что правительство непредсказуемо. Второй регион, который был назван - это Индия. Но большие национальные проблемы в стране говорят инвесторам «нет». А в России рынок стабильно рос: в 2003-2008 гг - есть рост прямых иностранных инвестиций в экономику. Он в последние 2 года увеличивался в разы. В 2008 году к середине он достиг $64 млрд. Нет такого, что отток средств возник из-за того, что наш рынок стал непривлекательным.
Я считаю, что сейчас с точки зрения вложений в недвижимость мы находимся в наиболее благоприятных условиях. Потому что сейчас, если говорить о квартирах, всех интересует готовое построенное жилье. Если мы возьмем жилье бизнес класса, готовые предложения - у нас таких предложений не превышает цифры 300. Это ничего. Когда зима 2005 - 2006 года была - был форс-мажор. Цена менялась каждый день на $100. Люди через день через два приходил и выяснялось, что квартира, которую он хотел, становились дороже. Это была отдельно взятая трагедия. В те времена мы за 1 месяц продавали 200-250 контрактов. Сейчас таких цифр нет. Продажи идут.

CRE News: А сегодня Вы можете сказать, как дела в Вашей компании?
Алексей Белоусов: Сейчас мы реализуем все начатые проекты независимо от стадии, на которой проект находится. В 2008 году, невзирая на ситуацию, мы введи в эксплуатацию 4 объекта жилой и коммерческой недвижимости общей площадью свыше 600 000 кв. м. Это хороший показатель. Думаю, что намеченные на 2009 год планы, будут реализованы. Примерно мы должны ввести в эксплуатацию около 400 000 кв. м. Новые объекты следует ждать летом этого года.

CRE News: Цена упадет?
Алексей Белоусов: Если говорить о котловане, он не представляет интереса. Соответственно, чтобы убедить людей, что все хорошо, надо начать строить на котловане. Вопрос даже не в деньгах. Если перед вами выбор - готовый дом и котлован - где вы купите? Поэтому должна быть мотивация, чтобы купить на котловане. Таким образом появление новых площадок следует ждать с появлением нового ценообразования на СМР. Это позволит инвестировать в площадку деньги. Чтобы когда будет стоять коробка, инвесторы сказали «хотим». А к лету количество предложений по готовым квартирам на первичном рынке будет все меньше и меньше.

CRE News: Это касается коммерческой недвижимости?

Алексей Белоусов: Тут все сложнее. На первый план выходит не только кв. м., а то, насколько продуман и ликвиден сам проект. Насколько он качественный. Успешность объекта зависит от грамотной концепции. А качественные объекты будут востребованы всегда.

Поделиться