Михаил Уринсон: "Возможно, стагнация на рынке недвижимости продлится 10 лет".

CRE News: Сегодня многие девелоперские компании чувствуют себя не очень хорошо. А инвестиционные, наоборот, имеют выбор. Кем Ваша компания себя ощущает?

Мы работаем в обоих направлениях. Мы входили в рынок в 2005 году как инвесторы. У нас есть свой базовый инвестиционный проект - загородный поселок в Химкинском районе Московской области. Далее, когда мы начали региональную экспансию, мы поняли, что нам трудно без локальных партнеров, у которых был низкий уровень компетенции. Как инвесторам нам не удалось начать играть на рынке. Мы стали наращивать свою девелоперскую компетенцию, имея также инвестиционно-финансовую компетенцию. Это предостерегло нас от большого круга ошибок, которые допустили другие участники рынка.

О каких именно ошибках идет речь?

Участие в земельной спекуляции и покупка участков по всей стране по неадекватно завышенным ценам, которые в том числе покупались за счет кредитов. Не так было бы все плохо, если бы играли на свои. Играли на кредитные, под эти кредиты закладывались хорошие объекты, которые могли бы быть прибыльными, но их надо было достраивать на эти кредитные деньги, которые перенаправлялись в скупку земель, то есть строилась пирамида. Сейчас мы наблюдаем процесс ее обрушения.

На Ваш взгляд, кто в большей степени пострадает от кризиса?

Сейчас многие сконцентрированы на тех проблемах, которые испытывают крупнейшие игроки рынка. Они играли значимую роль, но это не весь рынок. На наш взгляд наиболее успешными по результатам кризиса окажутся не крупные игроки. Они сейчас приступят к распродаже активов либо по своей воле, либо заберут кредиторы.

А Вы себя к какой категории причисляете?

Мы себя не относим к категории крупных игроков рынка недвижимости. У нас нет таких активов и базы. Возможно, до кризиса мы были и маленькой компанией. А сейчас идет перераспределение. Многие крупные падают, средние тоже падают, маленькие наоборот растут. Мы считаем, что мы усиливаем свои позиции на рынке. Мы рассчитываем стать средней компанией.

Вы планируете укрупнение? Будете кого-то покупать?

На сегодняшний день наша стратегия утверждена до конца 2009 года. Она была утверждена в октябре-ноябре 2008 года. Мы смотрим только на проекты в стадии готовности 30-70 процентов. Предпочтение отдается проектам в стадии готовности 50-70 процентов. Посмотрев ряд проектов мы поняли, что в коммерческих проектах слишком много ошибок наляпано, которые на 50-70 процентной готовности исправить трудно. В жилье они тоже есть, их меньше. Мы считаем, что больше шансов закрыться в жилье, но при этом коммерческая недвижимость нас тоже интересует.

А здесь Вы про какие ошибки говорите?

Сначала компания купила землю по перегретой цене, потом к этому участку привязали отель 5 звезд - это в Чебоксарах. Кредит под проект был выдан летом 2008 года. Пятизвездочный отель там не нужен никому, там надо 3 звезды. У нас есть возможность доделать эту гостиницу, но с существенными изменениями. 3 первых этажа (фитнесс-центр, ледовая площадка и боулинг) вообще не строить. Перекрытием закрыть все и оставить так как есть до лучших времен. А номера разрезать на две части, чтобы уйти от 5 звезд - тогда это возможно будет экономически эффективным объектом. Мы его анализируем с точки зрения входа. Нас привлек банк, потому что у него дефолт по кредиту. Мы сейчас концентрируемся не на работе с девелоперами, потому что они в панике, они неадекватно оценивают ситуацию. Мы работаем с банками, которые прокредитовали объекты и вступят в их правообладание через залог.

А почему Вы больше ориентируетесь на регионы?

Мы исторически отдаем предпочтение регионам по ряду причин. Москва и Питер перегреты с точки зрения предложения. Введенные в эксплуатацию объекты в комплексе "Москва-Сити" на 30 процентов пустуют. В регионах такому меньше шансов случиться.

Некоторые консультанты говорят, что регионы умерли.

В регионах не нужен гигантизм. Есть хорошие офисные объекты по 20 - 30 тыс. кв. м. класса А, но они не сдаются в аренду. Себестоимость высокая и людей пугает сидеть в полупустых офисах. У нас есть партнеры, у которых есть локальные проекты по 3-5 тыс. кв. м. но не класса А. В регионах не нужен офис класса А. Нужен небольшой В+. Такие офисы легче забить. Что касается московского рынка, то мы на нем не работаем. Только Московская область. Кроме собственного офиса, который мы уже год не можем сдать в эксплуатацию у нас проектов нет.

Как по Вашему мнению быть разумным девелопреом?

Тяжело сейчас давать советы, потому что все вокруг умные. Многое сказанное будет казаться тривиальным. Не надо было участвовать в активной спекуляции землей.

А не взлетят ли цены, когда рынок пойдет в рост?

Лет через 10 все равно будет новый кризис и все повторится. На этот раз мы все дружно заигрались. Мы находимся в конце 50-60 летнего цикла роста, поэтому возможно, стагнация продлится 10 лет. Нужно научиться работать в новых условиях более экономного рынка.

Не боитесь ли Вы пересидеть с деньгами?

С деньгами трудно пересидеть, потому что деньги - это самый ликвидный товар. Мы не боимся упустить какие-то прибыли и возможности. Кризис не закончится завтра-послезавтра. Есть определенные оптимисты, которые говорят про март-апрель. Я считаю, что плохо будет долго. 2-3 года по оптимистичным прогнозам, 5-8 лет - по пессимистичным. И деньги в этот период будут цениться больше всего.

А у Вас они есть?

У нас есть большой проект, на который завязаны большие собственные средства. Под него открыта кредитная линия в 60 миллионов. У нас есть большой поселок, который мы сдаем в аренду и он обладает неплохой капитализацией. Свободные деньги у нас были размещены на рынке ценных бумаг. Он упал, и деньги упали в цене. Нам не выгодно их сейчас забирать. Деньги есть, но мало интересных возможностей. Мы также работаем над привлечением кредитов. Но если цены не упадут, мы ничего покупать не будем.

Поделиться