Андрей Хазов: «Анализировать архитектурные решения необходимо еще на стадии проекта, притом вместе с бюджетом»
Андрей Хазов, управляющий директор FORT Project, о ключевых ошибках при строительстве бизнес-центров и о том, как их избежать.
- Андрей, расскажите, пожалуйста, какие проблемы могут возникать при строительстве новых бизнес-центров класса А? На что стоит обращать внимание заказчику услуг?
- Одна из основных статей бюджета, на которой я не рекомендую экономить, – это инженерные системы. В результате такой экономии в процессе эксплуатации объекта могут возникнуть сложности, связанные с нехваткой инженерных мощностей. Заказчики должны понимать, что модернизировать уже готовые инженерные системы в построенном объекте значительно дороже и сложнее, чем предусмотреть их на стадии проектирования. Тем временем, нередко из-за недостатка инженерных мощностей могут срываться выгодные сделки с надежными арендаторами. При разработке инженерных систем проекта всегда необходимо мыслить стратегически: к примеру, для размещения коворкинга или колл-центра, где плотность рабочих мест выше, потребуются большие инженерные мощности. Работая над проектом Делового квартала Neopolis, мы предусмотрели самые разные варианты дальнейшего использования офисных помещений и заложили высокий коэффициент 1 к 6 (1 рабочее место на 6 кв. м). Оптимальный расчет мощностей инженерных систем позволит разместить арендаторов с любыми запросами и ограничениями.
- Какие ошибки приходится исправлять в готовых бизнес-центрах чаще всего?
- Как генеральные подрядчики мы часто сталкиваемся с необходимостью размещения в уже действующих бизнес-центрах дополнительных вентиляционных установок и чиллеров. Это всегда очень трудоемкий процесс, рост нагрузок на перекрытия и довольно дорогостоящая работа. Поэтому мы рекомендуем уже на этапе проектирования всегда закладывать в проект достаточные мощности вентиляционных систем, чтобы сделать офисы комфортными.
- Как совместить строгий расчет строителей с идеями архитекторов, которые бывают конструктивно сложными?
- Анализировать архитектурные решения необходимо еще на стадии проекта, притом вместе с бюджетом. Важно уже на стадии концепции привлекать экспертов по строительству и сдаче офисов в аренду, чтобы в конечном итоге проект был не просто успешным с точки зрения эстетики, но функциональным и привлекательным в контексте соотношении цены и качества для арендаторов. Любое предложенное архитекторами решение необходимо сразу оценивать с точки зрения бюджета и целесообразности. Желание создать здание необычной формы должно опираться на точный расчет стоимости проекта. К примеру, овальное или круглое сечение этажа, в отличие от прямоугольного, снижает эффективность планировок на 15% и более. На одной и той же площади арендатор может разместить разное количество сотрудников. Шаг колонн, коридорный коэффициент, планировки – все это влияет на эффективность бизнес-центра. Необходимо уже на этапе концепции сделать тестовую рассадку под стандартный запрос арендатора – так вы сможете понять, что необходимо улучшить в проекте, как распределить общие зоны и т.д.
- На ваш взгляд, какие тренды буду сопутствовать офисным проектам? Что необходимо предусмотреть в проектах офисных центров сегодня, чтобы они были успешны в будущем?
- Безусловно, важны адаптивность и мобильность проектов. Мир меняется динамично, и компаниям необходимо подстраиваться под новые вызовы. Современный бизнес-центр должен располагать возможностями предоставить растущему арендатору дополнительные площади в рамках объекта, или, напротив, позволить эффективно сдать их в субаренду. Ориентируясь на этот тренд, для Делового квартала Neopolis мы разработали концепцию офиса-конструктора. Мы продумали работу центральных инженерных систем таким образом, чтобы собственник мог предлагать арендаторам различные варианты планировок. В таком офисе можно быстро добавить в проект кабинеты, переговорные, зону кухни или отдыха. Заранее предусмотренные места для размещения перегородок позволяют быстро и недорого возвести новый кабинет, это экономит время и расходы арендатора.
- Как правильно выбрать подрядчиков для строительства нового бизнес-центра, чтобы не допустить ключевых ошибок в проекте?
- В первую очередь стоит посоветовать разделять подрядчиков по строительству и fit-out объекта. Исполнители с узкой специализацией имеют, как правило, большую профессиональную экспертизу в своей области. Многие собственники совершают ошибку, пытаясь нанять одного подрядчика на все виды работ, и в итоге поступаются качеством проекта. Кроме того, заказчику однозначно стоит детально проработать смету проекта, тщательно проанализировать каждую предлагаемую поставщиком позицию, чтобы выбрать не самое дорогое или дешевое, а оптимальный и точно просчитанный вариант. Мы в своих проектах предлагаем заказчикам по 3-5 вариантов на каждую позицию, чтобы клиент мог выбрать оптимальное для себя решение.
- Андрей, расскажите, пожалуйста, какие проблемы могут возникать при строительстве новых бизнес-центров класса А? На что стоит обращать внимание заказчику услуг?
- Одна из основных статей бюджета, на которой я не рекомендую экономить, – это инженерные системы. В результате такой экономии в процессе эксплуатации объекта могут возникнуть сложности, связанные с нехваткой инженерных мощностей. Заказчики должны понимать, что модернизировать уже готовые инженерные системы в построенном объекте значительно дороже и сложнее, чем предусмотреть их на стадии проектирования. Тем временем, нередко из-за недостатка инженерных мощностей могут срываться выгодные сделки с надежными арендаторами. При разработке инженерных систем проекта всегда необходимо мыслить стратегически: к примеру, для размещения коворкинга или колл-центра, где плотность рабочих мест выше, потребуются большие инженерные мощности. Работая над проектом Делового квартала Neopolis, мы предусмотрели самые разные варианты дальнейшего использования офисных помещений и заложили высокий коэффициент 1 к 6 (1 рабочее место на 6 кв. м). Оптимальный расчет мощностей инженерных систем позволит разместить арендаторов с любыми запросами и ограничениями.
- Какие ошибки приходится исправлять в готовых бизнес-центрах чаще всего?
- Как генеральные подрядчики мы часто сталкиваемся с необходимостью размещения в уже действующих бизнес-центрах дополнительных вентиляционных установок и чиллеров. Это всегда очень трудоемкий процесс, рост нагрузок на перекрытия и довольно дорогостоящая работа. Поэтому мы рекомендуем уже на этапе проектирования всегда закладывать в проект достаточные мощности вентиляционных систем, чтобы сделать офисы комфортными.
- Как совместить строгий расчет строителей с идеями архитекторов, которые бывают конструктивно сложными?
- Анализировать архитектурные решения необходимо еще на стадии проекта, притом вместе с бюджетом. Важно уже на стадии концепции привлекать экспертов по строительству и сдаче офисов в аренду, чтобы в конечном итоге проект был не просто успешным с точки зрения эстетики, но функциональным и привлекательным в контексте соотношении цены и качества для арендаторов. Любое предложенное архитекторами решение необходимо сразу оценивать с точки зрения бюджета и целесообразности. Желание создать здание необычной формы должно опираться на точный расчет стоимости проекта. К примеру, овальное или круглое сечение этажа, в отличие от прямоугольного, снижает эффективность планировок на 15% и более. На одной и той же площади арендатор может разместить разное количество сотрудников. Шаг колонн, коридорный коэффициент, планировки – все это влияет на эффективность бизнес-центра. Необходимо уже на этапе концепции сделать тестовую рассадку под стандартный запрос арендатора – так вы сможете понять, что необходимо улучшить в проекте, как распределить общие зоны и т.д.
- На ваш взгляд, какие тренды буду сопутствовать офисным проектам? Что необходимо предусмотреть в проектах офисных центров сегодня, чтобы они были успешны в будущем?
- Безусловно, важны адаптивность и мобильность проектов. Мир меняется динамично, и компаниям необходимо подстраиваться под новые вызовы. Современный бизнес-центр должен располагать возможностями предоставить растущему арендатору дополнительные площади в рамках объекта, или, напротив, позволить эффективно сдать их в субаренду. Ориентируясь на этот тренд, для Делового квартала Neopolis мы разработали концепцию офиса-конструктора. Мы продумали работу центральных инженерных систем таким образом, чтобы собственник мог предлагать арендаторам различные варианты планировок. В таком офисе можно быстро добавить в проект кабинеты, переговорные, зону кухни или отдыха. Заранее предусмотренные места для размещения перегородок позволяют быстро и недорого возвести новый кабинет, это экономит время и расходы арендатора.
- Как правильно выбрать подрядчиков для строительства нового бизнес-центра, чтобы не допустить ключевых ошибок в проекте?
- В первую очередь стоит посоветовать разделять подрядчиков по строительству и fit-out объекта. Исполнители с узкой специализацией имеют, как правило, большую профессиональную экспертизу в своей области. Многие собственники совершают ошибку, пытаясь нанять одного подрядчика на все виды работ, и в итоге поступаются качеством проекта. Кроме того, заказчику однозначно стоит детально проработать смету проекта, тщательно проанализировать каждую предлагаемую поставщиком позицию, чтобы выбрать не самое дорогое или дешевое, а оптимальный и точно просчитанный вариант. Мы в своих проектах предлагаем заказчикам по 3-5 вариантов на каждую позицию, чтобы клиент мог выбрать оптимальное для себя решение.
Поделиться
