Вячеслав Каминский: «Сейчас мы откатываемся к 2000 году»
CRE-News: Вячеслав, что происходит сейчас с вашими проектами? Вы их достраиваете, замораживаете, полностью реструктуризируете?
Вячеслав Каминский: Все начатые объекты, несмотря на тяжелую ситуацию, мы достраиваем, а работающие объекты стараемся удержать с точки зрения доходности в том же состоянии. Новые проекты мы замораживаем.
На какие средства ведете строительство?
Все эти проекты мы начали давно, получив кредиты в Сбербанке. На сегодняшний день банк выполняет все свои обязательства, вот на эти деньги мы достраиваем наши объекты.
Как у вас складываются отношения с арендаторами? Они требуют от вас скидок?
Все арендаторы просят дисконта и мы готовы обсуждать это со всеми. Проблема не в том, можем мы дать скидку или нет. Если ты не даешь арендатору дисконт, то он перестает платить или вообще съезжает.
Как в таком случае выполнять кредитные обязательства?
Мы, во-первых, получали рублевые кредиты. Доля валютных у нас очень маленькая. В этой связи у нас есть возможность фиксировать арендные ставки в рублях. Хотя многие владельцы в связи с ростом курса доллара цены подняли. Мы по сравнению с другими ее удерживаем на старом уровне. Если с арендаторами заключены договоры в долларах, то мы готовы разговаривать: идти на снижение цен, на фиксацию в рублях. Это выгодно арендаторам, они за это держатся. В торговых центрах, работающих давно, количество покупателей не падает. Возможно, немножко падают обороты, но при этом выручки у арендаторов достаточно высокие.
Откуда вы это знаете?
Мы проводим исследования, общаемся с арендаторами, смотрим статистику посетительских потоков, наконец, у нас есть свои магазины, по которым мы можем оценить уровень доходов. Плюс у нас очень долгосрочные кредитные обязательства. Это семь-десять лет. В связи с этим, компания держится более-менее стабильно. И если у нас падает выручка в торговом центре, мы стараемся договориться со Сбербанком об отсрочке платежей, например, основного долга. Т. е. платим проценты, но минимизируем выплаты по основному долгу. Это дает нам некий такой люфт.
На «Русском Завтраке» в Каннах вы говорили, что прогнозируете приблизительное падение арендной ставки на 15 %. Многие говорят, что в некоторых случаях падение доходит до 30 %.
Да, вопрос только, в какой валюте. В долларах ставки падают. Рублевые показатели выросли. У нас по некоторым проектам выросли долларовые показатели, от которых мы и делаем дисконт. Но при этом, рублевая цена у нас осталась. А если она где-то и снизилась, то незначительно.
А с недостроенными объектами что вы собираетесь делать?
Это очень сложный вопрос, поскольку на сегодняшний день прогнозировать спрос невозможно. У нас в Екатеринбургском ТЦ сейчас сдано в аренду 48% площадей, к открытию мы хотим увеличить этот показатель как минимум до 60%.Но как это будет в реальности, пока никто спрогнозировать не может. Пока арендаторы подтверждают свою готовность делать отделку магазинов, но оправдаются ли наши ожидания, пока не понятно. И у нас есть офисный центр в Перми. Проект в Волгограде тоже потихонечку сдается. Сейчас он заполнен на 25-28%. Открытие мы планируем в ноябре месяце.
При необходимости вы сможете изменить концепцию?
Мы можем поменять концепцию, мы очень гибкие. Я знаю много примеров, когда владельцы торговых центров стараются заполнить из четырех этажей только два. Спускают арендаторов с верхних этажей на нижние, так ТЦ и открывают. И это работает. Это тоже один из вариантов стратегии, который мы рассматриваем.
А еще какие-то варианты вы рассматриваете?
Тут очень сложно сказать, потому что каждый раз ситуация меняется. Если у нас не будет спроса на торговые площади, то мы можем сделать там выставочные залы или еще что-то. Сейчас сложно сориентироваться. В новых проектах мы иногда рассматриваем некий симбиоз действий. Крупным и значимым арендаторам мы помогаем с ремонтными работами.
Когда, по вашему мнению, кризис достигнет своего дна?
Все прогнозируют разные ситуации. Важно найти некую точку безубыточности, ниже которой нельзя опускаться. И договориться со всеми арендаторами и партнерами, чтобы в этой точке существовать.
А где у вас эта точка?
По разным проектам она разная. Если Сбербанк не будет повышать ставку по кредитам, то это одно дело, если будет, то деятельность некоторых проектов можно поставить под сомнение.
А почему вы не работаете в Москве?
Изначально мы были маленькими и начинающими, денег не было. Условия, которые предоставляла Москва для покупки площадок, были для нас неподъемными. Поэтому мы старались договориться в регионах, где более приемлемые условия, где можно договориться на какие-то рассрочки и так далее. Кроме того, большинство ритейлеров как раз начали развивать региональное направление, уделяя ему больше внимания. Соответственно, мы отталкивались от спроса. Поэтому для нас конкуренция была минимальной.
А сейчас вы не ощущаете влияния кризиса в регионах?
Кризис выражается сильнее сейчас в Москве. Это заметно по новым проектам. Офисная недвижимость сильно попала под удар. Мы видим, как целыми этажами выезжают арендаторы, переселяясь из дорогих бизнес-центров в более простые и дешевые. Кроме того, здесь есть некий баланс. Мы, например, кредитуемся в Сбербанке, у нас длинные деньги, рублевые деньги, рублевые ставки. И даже девальвация рубля, инфляция могут действовать нам на руку.
Цены все равно будут расти. На многие товары они уже выросли, и это подстегнет развитие экономики. Я думаю, что ситуация будет стабилизироваться. И регионы в этой связи в любом случае будут развиваться. Города, в которых у нас проекты, менее пострадали от кризиса.
А после кризиса ваши отношения с заемным капиталом останутся прежними или вы пересмотрите прежнюю тактику?
Отношение с заемным капиталом у нас останется, как было. У нас всегда было соотношение: тридцать на семьдесят. Любой девелопер или бизнесмен стремится к тому, чтобы заемного капитала было больше. Собственный капитал всегда дороже.
Но сейчас те, кто вкладывал больше собственных средств, оказались в более выигрышной ситуации, потому что им не надо отдавать эти деньги.
Одно дело отдавать проценты, другое дело отдавать основной долг. Если ты отдаешь проценты, то иногда с банком можно договориться об отсрочке оплаты. Заемные средства в любом случае менее рискованные. Потому что потерять при банкротстве сто процентов своих денег намного хуже, чем потерять только тридцать. Если мы посмотрим сейчас мировую ситуацию, то те, кто вкладывал в акции свои деньги, они их потеряли. У любой компании помимо долгов перед банком есть обязательства по выплате зарплаты, есть арендные обязательства, еще какие-то другие косвенные расходы. И если ты потерял выручку, а тебе надо поддерживать компанию, то ты начинаешь тратить свои деньги. Даже небольшой долг сейчас может обанкротить большую компанию.
Как вы считаете, как будет меняться формат торговых комплексов?
Сейчас все задумались об этой ситуации. Помимо того, что меняются форматы, вообще мир поменялся, экономика поменялась, представления людей об экономике. Поэтому говорить о том, как это будет в будущем сложно. Но все однозначно понимают, что это будет точно не так, как сегодня. И это затронет, прежде всего, инвестиционные проекты. Если мы раньше шли от рынков к торговым центрам, полагая, что время палаток закончилось, то сейчас произошло обратное. Многие начинают задумываться о строительстве рынков, о привлечении мелких предпринимателей. Опять возобновляется уличная торговля. Может быть, это будет одна из форм решения кризиса.
Мы откатываемся назад?
Мы с 2000 года стремились к тому, чтобы перейти от рынка к торговым центрам. Но при этом многие девелоперы рассматривают какие-то новые форматы инвестиционных проектов. Есть совмещенные проекты. Если раньше, например, строили только офисную недвижимость, то сейчас рассматривают проекты, в которых есть и жилые дома и офисная недвижимость.
А раньше такого не было?
Раньше такое было. Но безопаснее строить не один объект, заполняя 150 тысяч квадратных метров, а смешанный объект и сдавать его в эксплуатацию по частям. Это одно из решений. Когда мы не знаем, что будет дальше и что будет востребованным, мы готовимся к разным вариантам развития событий.
Поделиться
