Сергей Камлюк: «Дорогой ресторанный комплекс в центре Москвы уже не так привлекателен с точки зрения инвестиций»
Сергей Камлюк, генеральный директор KEY CAPITAL, о рыночной стоимости ресторана «Прага», его истории, реконцепции и потенциальных покупателях.
- Сергей, здание ресторана «Прага» на Арбате в ближайшее время будет выставлено на торги: начальная стоимость комплекса площадью 9900 кв. м – 2,2 млрд руб. Это следует из сообщения владельца объекта – компании «Прага-АСТ», признанной в октябре 2017 г. банкротом. Как вы оцениваете заявленную цену?
- Дата торгов еще не определена. На мой взгляд, цена в 2,2 млрд. руб. определена специально для торгов, и она, мягко выражаясь, меньше рыночной стоимости. Последняя глобальная реконструкция здания была произведена в 2003-2004 гг. группой АСТ, структурами нынешнего собственника, куда, согласно их информации, было вложено 30 млн дол. Интересно, что практически за такую сумму задние ресторана и выставлено на торги.
- В чем очевидные достоинства и скрытые «недостатки» данного объекта?
- «Прага» – объект, безусловно, интересный и очень сложный, так как у него существует ряд ограничений для дальнейшего переустройства для нового или дополнительного функционала в соответствии с требованиям рынка, так как дорогой ресторанный комплекс в центре Москвы уже не так привлекателен с точки зрения инвестиций.
Начнем с того, что здание является объектом культурного наследия регионального значения. Здание ресторана появилось в XVII в. и за свою двухсотлетнюю историю много раз перестраивалось. Оно успело побывать и доходным домом, и трактиром для извозчиков, и ресторанном для московской богемы, и столовой, и магазином, и даже библиотекой. Естественно, что на правительственной трассе в сталинскую эпоху здесь была закрытая столовая для сотрудников НКВД. И только в 1954 г. власти решили вновь открыть самый дорогой советский ресторан для иностранных делегаций. Основной архитектурный объем был создан еще 1914—1915 гг. архитектором А. Э. Эрихсоном. В 1954 г. реконструкция и надстройка дома была выполнена по проекту архитектора Б. Соболевского.
Конструктив здания остается сложным, где третий этаж вообще вычленен под кухню, поэтому со стороны улицы Арбат не имеет окон.
И еще одно важное замечание: объект по-прежнему находится на так называемой правительственной трассе «Кутузовский – Кремль». Последний факт ранее накладывал существенные ограничения на выбор «благонадежного» собственника, впрочем, и сейчас мало что изменилось.
- Ресторан фактически не функционирует с 2011 г. Были ли с тех пор еще попытки продать объект или его перепрофилировать?
- В 2014 г. компания KEY CAPITAL активно работала с объектами АСТ. Мы были единственными, кто нашел покупателя на БЦ «Тропикана» и ТЦ «АСТ» для Банка Москвы. В июле 2015 г. наш покупатель внес задаток и вел активные переговоры с Банком Москвы. Но к ноябрю 2015 г., уже пройдя четыре инвест-комитета, схема стала нерабочей, так как доллар вырос до 80 руб. Сделка развалилась. В этот же период в рамках сотрудничества с группой АСТ мы просчитывали «Прагу», чтобы завести туда крупного иностранного ретейлера и его штаб-квартиру. Рынок и цены смотрелись тогда совсем по-другому: например, четыре года назад стоимость коммерческой недвижимости в районе Арбата составляла 13 700 дол.
Проект реконцепции здания из текущего состояния в представительство/штаб- квартиру подразумевал проведение следующих строительно-монтажных и отделочных работ: снос внутренних перегородок и стен, замену внутренних инженерных коммуникации? с учетом функционального зонирования площадеи?, возведение внутренних перегородок и стен в соответствии с новои? концепциеи?, устрои?ство оконных проемов на 5-ом этаже в жилои? части, а также внутренние отделочные работы. Стоимость указанных работ с учетом местоположения здания и ограничении?, накладываемых близостью правительственнои? трассы, составляла тогда 3 500-6 000 долл./кв.м. В результате реконструкции, полезная площадь здания должна была увеличиться на 10%, с 5 670 кв.м. до 6 200 кв.м. А стоимость всего реконструированного здания составляла 200-250 млн дол. против начальных сегодняшних 35 млн долл.
- Каков ваш прогноз на исход предстоящих торгов?
- Допускаю, что за счет невыхода на торги массы участников, в силу разных обстоятельств, лакомый кусочек в центре Москвы может достаться неочевидным покупателям. Тем не менее будет интересно наблюдать за торгами и динамикой развития цены.
- Сергей, здание ресторана «Прага» на Арбате в ближайшее время будет выставлено на торги: начальная стоимость комплекса площадью 9900 кв. м – 2,2 млрд руб. Это следует из сообщения владельца объекта – компании «Прага-АСТ», признанной в октябре 2017 г. банкротом. Как вы оцениваете заявленную цену?
- Дата торгов еще не определена. На мой взгляд, цена в 2,2 млрд. руб. определена специально для торгов, и она, мягко выражаясь, меньше рыночной стоимости. Последняя глобальная реконструкция здания была произведена в 2003-2004 гг. группой АСТ, структурами нынешнего собственника, куда, согласно их информации, было вложено 30 млн дол. Интересно, что практически за такую сумму задние ресторана и выставлено на торги.
- В чем очевидные достоинства и скрытые «недостатки» данного объекта?
- «Прага» – объект, безусловно, интересный и очень сложный, так как у него существует ряд ограничений для дальнейшего переустройства для нового или дополнительного функционала в соответствии с требованиям рынка, так как дорогой ресторанный комплекс в центре Москвы уже не так привлекателен с точки зрения инвестиций.
Начнем с того, что здание является объектом культурного наследия регионального значения. Здание ресторана появилось в XVII в. и за свою двухсотлетнюю историю много раз перестраивалось. Оно успело побывать и доходным домом, и трактиром для извозчиков, и ресторанном для московской богемы, и столовой, и магазином, и даже библиотекой. Естественно, что на правительственной трассе в сталинскую эпоху здесь была закрытая столовая для сотрудников НКВД. И только в 1954 г. власти решили вновь открыть самый дорогой советский ресторан для иностранных делегаций. Основной архитектурный объем был создан еще 1914—1915 гг. архитектором А. Э. Эрихсоном. В 1954 г. реконструкция и надстройка дома была выполнена по проекту архитектора Б. Соболевского.
Конструктив здания остается сложным, где третий этаж вообще вычленен под кухню, поэтому со стороны улицы Арбат не имеет окон.
И еще одно важное замечание: объект по-прежнему находится на так называемой правительственной трассе «Кутузовский – Кремль». Последний факт ранее накладывал существенные ограничения на выбор «благонадежного» собственника, впрочем, и сейчас мало что изменилось.
- Ресторан фактически не функционирует с 2011 г. Были ли с тех пор еще попытки продать объект или его перепрофилировать?
- В 2014 г. компания KEY CAPITAL активно работала с объектами АСТ. Мы были единственными, кто нашел покупателя на БЦ «Тропикана» и ТЦ «АСТ» для Банка Москвы. В июле 2015 г. наш покупатель внес задаток и вел активные переговоры с Банком Москвы. Но к ноябрю 2015 г., уже пройдя четыре инвест-комитета, схема стала нерабочей, так как доллар вырос до 80 руб. Сделка развалилась. В этот же период в рамках сотрудничества с группой АСТ мы просчитывали «Прагу», чтобы завести туда крупного иностранного ретейлера и его штаб-квартиру. Рынок и цены смотрелись тогда совсем по-другому: например, четыре года назад стоимость коммерческой недвижимости в районе Арбата составляла 13 700 дол.
Проект реконцепции здания из текущего состояния в представительство/штаб- квартиру подразумевал проведение следующих строительно-монтажных и отделочных работ: снос внутренних перегородок и стен, замену внутренних инженерных коммуникации? с учетом функционального зонирования площадеи?, возведение внутренних перегородок и стен в соответствии с новои? концепциеи?, устрои?ство оконных проемов на 5-ом этаже в жилои? части, а также внутренние отделочные работы. Стоимость указанных работ с учетом местоположения здания и ограничении?, накладываемых близостью правительственнои? трассы, составляла тогда 3 500-6 000 долл./кв.м. В результате реконструкции, полезная площадь здания должна была увеличиться на 10%, с 5 670 кв.м. до 6 200 кв.м. А стоимость всего реконструированного здания составляла 200-250 млн дол. против начальных сегодняшних 35 млн долл.
- Каков ваш прогноз на исход предстоящих торгов?
- Допускаю, что за счет невыхода на торги массы участников, в силу разных обстоятельств, лакомый кусочек в центре Москвы может достаться неочевидным покупателям. Тем не менее будет интересно наблюдать за торгами и динамикой развития цены.
Поделиться
