Михаил Гец: "Мы придем к модели западного девелоперского бизнеса, кризис только поможет"

CRE-News: Чего вы ожидаете от MIPIM 2009?

Михаил Гец: Я ожидаю, что эта выставка опять станет эффективной. Такой, как она была 3 года назад, когда люди ездили на MIPIM для того, чтобы  делать бизнес и в меньшей степени для того, чтобы отдыхать. В какой-то момент произошла переоценка ценностей и наши участники рынка стали воспринимать эту выставку больше как какие-то понты. Это было частью общей инвестиционной стратегии на рынке недвижимости, которая практиковалась в нашей стране. То есть сначала мы будем заявлять о крупных проектах, сначала мы будем делать огромные девелоперские инвестиционные структуры, а после этого мы будем думать, как же мы будем зарабатывать. И сейчас MIPIM снова станет той выставкой, на которую люди едут, чтобы делать бизнес.

А подход в связи с кризисом к MIPIM поменяется?

Я думаю, да. Рынок меняется, объем инвестиций сокращается, поэтому проекты, которые будут представлять девелоперы, должны быть более эффективными, рациональными с точки зрения метража и помпезности. Решения должны быть продуманными. Поэтому, как минимум, это та площадка, где можно это вырабатывать.

Вы везете на выставку какой-нибудь проект?

Мы едем для того, чтобы встретиться со своими партнерами, найти новых партнеров. Это площадка для того, чтобы найти на меняющемся рынке новые возможности.

А какой рынок просел больше всего из-за кризиса?

Все сегменты рынка недвижимости просели в той или иной степени. Больше всего просел земельный рынок – цены на землю упали катастрофически, и сделок практически нет. А настоящая элитная недвижимость, расположенная в уникальных местах, с небольшим количеством квартир, как были востребованы, так и остались.
Сейчас во всех сегментах недвижимости идет снижение цен от 30 до 40%. Офисный рынок не исключение. Тот же деловой комплекс «Москва–Сити» позиционировался как самый лучший с точки зрения расположения. Сейчас арендаторы видят, что стройка растянется на неопределенное время, существуют проблемы с транспортной доступностью. Поэтому и уровень вакантных площадей в «Сити» резко вырос. И ставки падают больше всего в «Москва–Сити».

А вы как консультант что можете посоветовать в данной ситуации?

Нужно пересматривать договоры, если это возможно. Если нет, то прикинуть варианты возможного переезда. Сейчас снять офисы класса А гораздо дешевле, чем это было до кризиса, цены возвращаются где-то к уровню 2003 года.

Сколько времени арендные ставки продержатся на таком уровне?

Уже сейчас идет определенная стабилизация, планка, ниже которой владельцы не снижают цены. На здания класса В ставки колеблются от $400 до $600 в зависимости от местоположения. На класс А – в районе $800-900. И сейчас мы видим, что сроки заключения договоров резко сократились. Если раньше это были 5-7 летние договоры, то сейчас арендаторы подписывают соглашения в среднем  на 2-3 года. Это нормальные сроки для качественных объектов. Потому что есть определенная вероятность, что рынок начнет восстанавливаться, компаниям опять надо будет расширяться, и тогда площадь арендуемого офиса нужно будет увеличивать.

Поменяются ли отношения между девелоперами и инвесторами?

Рынок весь меняется. Инвесторы смотрят только на деньги и думают только о выгоде. Что касается девелоперов, им есть, где работать. Есть, что и сокращать – все раздутые девелоперские компании должны резко уменьшить свой штат. В итоге мы придем к модели западного девелоперского бизнеса, когда на рынке будет очень много небольших компаний. Девелопер - это очень небольшая структура – 10-15 человек, которые строят небольшое число точечных объектов – то, что реально нужно рынку в данный момент. Мы считаем, что этот кризис очень благотворно повлиял на эту ситуацию и что рынок может двигаться в этом направлении.
 
Кто сейчас едет на MIPIM?

Сейчас едут только первые лица. Те люди, которые могут принимать решения. Те, кто, встретившись с такими же людьми на выставке, могут договориться о совместном бизнесе, о совместных шагах.

Поделиться