10 10


Артем Корсовский: «В портфеле должны комбинироваться разные активы как самой недвижимости, так и других классов инструментов»

10.09.2018
Артем Корсовский, директор по инвестициям в недвижимость UFG Wealth Management, об интересе российских инвесторов к европейским активам, интересных сделках, преимуществах Люксембурга и сложностях работы с клиентами из России.
- Артем, я думаю, наших читателей интересует общий портфель недвижимых активов вашей компании – что он собой представляет, каковы его особенности и принцип комплектования. Давайте с этого и начнем.

- Мы обслуживаем состоятельных клиентов и их семьи по всему спектру вопросов управления недвижимостью. У нас есть несколько основных блоков.

Первый – транзакционный, то есть сделки с недвижимостью, как с отдельными активами, так и с портфелями, в рамках комплексной стратегии, сбалансированной с точки зрения типов активов, их географии, соотношению риска и доходности и т.д.

Второй – это управление активами недвижимости, то есть мы закрываем сделку и берем актив в управление, таким образом создавая максимальную стоимость для наших клиентов и инвесторов на всех этапах управления проектом.

И третий - структурирование активов недвижимости через различные инструменты, в том числе фонды в Люксембурге, где мы обладаем полной лицензией на управление фондами альтернативных инвестиций, без ограничения по объемам и классам недвижимых активов.

Если брать наши портфельные активы, то мы инвестируем в объекты недвижимости через платформу наших фондов в Люксембурге. Под нашим управлением находятся фонды недвижимости, которые охватывают различные классы недвижимых активов – это офисные и торговые центры, гостиницы. Портфельные объекты наших фондов расположены как в России, так и в Западной Европе.
Помимо фондовых структур, также у нас есть клиенты нашего семейного офиса «на отдельных счетах» (separate accounts), мы управляем их активами вне фондовых механизмов или совершаем сделки в их в интересах, выступая в качестве консультантов и интеграторов процесса сделки на каждом его этапе, полностью замыкая весь цикл сделки, ее сопровождения и структурирования, с последующим принятием активов в управление (Asset Management).

В целом наш портфель охватывает 14 стран мира - порядка 40 объектов находится у нас во владении и/или в администрировании (Asset Management). В Европе нашими ключевыми рынками являются Германия, страны Бенилюкс (Нидерланды, Люксембург, Бельгия), Франция, Италия. В настоящий момент мы собираемся выходить на рынок Великобритании, поскольку видим в нем отдельный потенциал и возможность сыграть на эффекте от BrExit, в то время как другие инвесторы проявляют нерешительность.



- Расскажите о наиболее интересных сделках, которые вы совершали в интересах своих клиентов.

- Сделок было много, из того, о чем можно говорить с учетом ограничений по конфиденциальности информации, - наша недавняя сделка в Люксембурге.

Так, 2 года назад мы приобрели офисный актив, расположенный в районе Капеллен, вне центра города Люксембург. Объект представляет собой комплекс из трех зданий площадью 12 тыс. кв. м, которые арендуются крупнейшими IT-компаниями (Oracle, IBM, Fujitsu), рядом компаний из индустрии и B2B.

Изначально, приобретая актив в децентрализованной локации, мы делали ставку на более высокую доходность и на потенциал роста стоимости актива в рамках стратегии «добавленной стоимости» (value-add).

В течение срока владения активом мы привнесли свою добавленную стоимость, пересдав площади по более высоким ставкам, увеличив загрузку почти до 100%, повысив все ключевые показатели объекта (годовой арендный поток, чистую операционную прибыль и др.).

Спустя 2 года после входа в проект мы успешно вышли из инвестиции, показав прирост стоимости актива в 40%, а за счет того, что первоначально он финансировался с помощью банка, наши собственные средства за 2 года удвоились, что соответствует впечатляющей доходности 50% в год.

- Чем вас привлекает именно Люксембург?

- В Люксембурге мы представлены своим офисом, мы долго и целенаправленно работали по получению лицензии на этом рынке, потому что Люксембург является одной из ведущих юрисдикций в мире для структурирования инвестиций через высокоэффективный механизм фондов. Страна – при своих крошечных размерах - занимает 2-ое место в мире после США по объему средств в управлении фондовых структур, который на сегодняшний день превышает 4 трлн дол.

Так как мы специализируемся на недвижимости, мы целенаправленно выбрали этот рынок в силу того, что наша инвестиционная стратегия больше ориентирована именно на Европу (наряду с РФ) и географически ближе, а Люксембург по сути является центром региона.

Исторически наши клиенты уже имели свои портфели в России, и с точки зрения разработки сбалансированной стратегии они целенаправленно стремились в Европу. Мы им в этом помогали, при этом не забывая и про российский рынок. С этой точки зрения Люксембург предоставляет оптимальные возможности для структурирования наших портфелей в условиях развитой и прозрачной инфраструктуры, с четкими правилами игры, благоприятный режим налогообложения, возможности для выстраивания полностью эффективной платформы для привлечения новых инвесторов, создания собственной истории успеха и репутации на рынке. 

- Какие еще рынки, кроме Люксембурга, в настоящий момент наиболее интересны для инвестирования?

- Мы не стараемся покрыть весь мир. Целенаправленно работаем с Европой, как я уже сказал. С точки зрения стратегии и оптимальной концепции управления нашими инвестициями и активами выходим на те рынки, где мы уже представлены, где мы имеем положительную экспертизу и опыт успешных сделок. С этой точки зрения мы выделяем те рынки, которые я уже перечислил, - Германия, безусловно, самый крупный и самый стабильный рынок в Европе, который практически никогда не проседает и всегда остается ликвидным, предоставляя инвесторам широкие возможности для варьирования своей стратегией.

Мы проводили комплексный анализ, разрабатывали свою инвестиционную стратегию, - там был ряд критериев, по которым мы рассматривали рынки отдельных стран и городов. При этом именно немецкие города показывали стабильный результат из года в год – это максимальная ликвидность, отсутствие «проседаний» с точки зрения стоимости активов во времени, провалов в отрицательную доходность. Из десятка городов, которые мы выделяем в своей стратегии, четыре находятся в Германии. Это самые крупные, самые ликвидные рынки, где всегда можно собрать статистику по рынку, иметь репрезентативную сравнительную базу для управления активами и за счет высокого уровня ликвидности эффективно управлять стратегией выхода.

Что касается рынка Великобритании, который мы сейчас прорабатываем, - безусловно, там есть разнонаправленные движения, есть политические моменты. Ряд крупных инвесторов бегут с рынка, но в то же время они достаточно эффективно замещаются инвесторами внешними, не европейскими. Например, 90% инвестиций за последние годы приходится на китайских инвесторов и американских. Поэтому рынок чувствует себя стабильно, всегда остается ликвидным и по-прежнему входит в топ три крупнейших рынков в мире (в разрезе городов). А за счет того что британский фунт сейчас практически на историческом минимуме по отношению к ряду ведущих мировых валют, это позволяет эффективно управлять валютными рисками, даже зарабатывая на этом дополнительную доходность.



- Если говорить о сегментах недвижимости, что наиболее популярно у инвесторов?

- Зависит больше от профиля инвестора, от его пожеланий по соотношению рисков и доходности, от типа стратегии. Если мы смотрим на консервативных инвесторов, их предпочтения по сегментам неизменны – офисы и торговые активы. Отели не относятся к традиционным инструментам в силу специфики управления и зависимости от одного оператора/арендатора, но по мере бума в глобальной индустрии туризма также набирают популярность среди инвесторов, и доля гостиничных инвестиций в общем рынке недвижимости с годами стабильно растет.

У нас есть статистика по предпочтениям. Порядка 40%, согласно опросам инвесторов, предпочитают офисный сегмент, порядка 20% приходится на торговлю. Все большую популярность набирают складской и индустриальный сегменты, потому что индустрия e-commerce активно развивается, к тому же складские и индустриальные объекты помогают инвесторам получать более высокие доходности, которые сейчас проседают по многим классам активов.

- Насколько интересен российскому инвестору отечественный рынок, какие здесь существуют подводные камни, каковы перспективы?

- Российский рынок, безусловно, интересен. На сегодняшний день мы можем выделить, например, такой фактор, как высокая доходность (порядка 9-10% в сегменте объектов категории «прайм»). Таким образом, по показателю реальной доходности за вычетом инфляции российский рынок попадает в число ведущих в мире. Но опять же – делаем поправки на валютные риски.

Для клиентов, которые держат свои портфели в рублях, больших рисков нет, чего не скажешь о клиентах, предпочитающих держать активы в валюте. Но при этом, конечно же, никто не отменяет принципа диверсификации валютной корзины, которую можно распределять по различным категориям активов и разным валютам.

- Какой процент ваших клиентов выбирает Россию?

- Ситуация своеобразная, потому что исторически наши клиенты уже имеют определенный портфель в России, и на данном этапе мы в большей степени помогаем им с выходом на западные рынки.

Если говорить о процентном соотношении, то порядка половины активов составляют именно российские, и пока мы не планируем из них выходить.

- Согласны ли вы с тем, что русский инвестор специфичен и ждет от западных объектов какой-то сверхбыстрой доходности, и в этом плане с ним сложно работать?

- С данным утверждением трудно спорить, причем данная специфика касается не только отечественных инвесторов, но и инвесторов как класса в целом. Проблема несоответствия ожиданий продавцов и покупателей с рынком известна давно, и это вполне типичная психология некоторых инвесторов. Они почему-то ожидают, что рынки должны подстраиваться под них, и зачастую не считают нужным соизмерять свои аппетиты с текущей ситуацией на рынках. Присутствует большая степень инертности, когда доходности на всем рынке уже просели, а инвесторы подстраиваются только спустя какое-то время. Наверное, у российских инвесторов данная специфика проявляется особенно ярко, ну а к таким доходностям, как 3-4% (которые все чаще и чаще встречаются в условиях ведущих европейских рынков), наш инвестор вообще не готов. В таких ситуациях нам приходится изыскивать новые стратегии и инструменты, позволяющие при минимальном уровне риска получить максимальную доходность.

«Сложность» российских инвесторов обусловлена исторически: капиталы доставались им не просто, в стране постоянно происходили какие-то передряги. У людей повышенная чувствительность к рискам.

- Какой примерно объем капитала нужно иметь, чтобы начать комплексно инвестировать в объекты недвижимости?

- Мы можем говорить о двух видах стратегий: это инвестиции в отдельные объекты и комплексные – в портфели.

В первом случае минимальный вход составляет от 5 млн дол. (евро) собственных средств, на которые обычно привлекается банковское финансирование (возьмем сбалансированный рычаг в 50% от стоимости в качестве банковского финансирования), т.е. минимальный порог входа в части полной стоимости проекта составляет порядка 10 млн долл. (евро). Именно эта цифра дает возможность говорить о приобретении качественных активов, в нормальных локациях и с более или менее понятной стратегией выхода.

Если говорить о стратегическом подходе – чтобы составить сбалансированный портфель, нужно собрать в нем не менее 4-5 активов (сбалансированных с точки зрения географии, типов недвижимости, рисков, доходности), на что могут потребоваться суммы порядка от 30-50 млн дол. (евро) собственных средств. Опять же – когда мы говорим, что инвестиции в один объект начинаются от 5 млн дол. (евро), надо понимать, что клиент должен обладать состоянием несколько большим, потому что вкладывать все свои капиталы в один объект неразумно. В идеальном случае в инвестиционном портфеле должны комбинироваться разные активы как самой недвижимости, так и других классов инструментов.

- Как вы работаете с клиентами – насколько они финансово подкованны, или их приходится буквально «вести за руку»?

- В принципе, существуют различные профили клиентов на рынке. Есть состоятельные клиенты, которые уже имеют свой family-офис, в рамках которых уже собрана своя команда профессионалов, с которыми во многих случаях можно разговаривать «на одном языке». Другие клиенты не имеют своей команды (в принципе или по отдельным направлениям деятельности) или не видят целесообразности в ее содержании, заботясь об оптимизации связанных с этим затрат. В таком случае они обращаются к нам, и мы берем на себя функцию полного управления активами и становимся, по сути, первой инстанцией и единым окном (one-stop-shop) для клиента. Мы, комплексно сопровождая его на каждом этапе и шаге проекта, формируем и повышаем финансовую грамотность клиента, выступаем своего рода «бэби-ситтерами» для наших клиентов.

- Как вы на них выходите – как осуществляется поиск?

- Учитывая репутацию нашей компании и природу бизнеса, большинство приходят по рекомендациям существующих клиентов и через доверительные личные контакты, которые формировались годами.

Цикл продаж в нашем бизнесе очень длительный. И спустя годы, когда клиенты уже пытаются работать самостоятельно, выстраивая свои стратегии, они со временем «созревают», видя, что их стратегия, может быть, не всегда работает, не всегда эффективна, не всегда профессионально подготовлена. И было много случаев, когда они в итоге возвращались к нам.

- Бывает ли, что вы по каким-то причинам отказываетесь работать с тем или иным клиентом – скажем, в случае, если у него нереализуемые запросы?

- Здесь можно говорить о двух уровнях процесса. Первый – каждый наш клиент должен пройти все необходимые проверки, подтвердить свой бэкграунд, источники происхождения своих капиталов, свою историю. Только тогда мы готовы его принимать и начинать диалог. Второй момент – реалистичность критериев. Некоторые клиенты, которые системно подходят к сотрудничеству и к процессу инвестирования, в процессе работы с нами выстраивают или перестраивают свою систему критериев и требований в соответствии с целенаправленно разработанной стратегией, которая находится в гармонии с рынком. С другими же можно биться годами и ни к чему не прийти, но это больше личностно-индивидуальный фактор.

Рынок тяжелый, высоко конкурентный, поэтому мы стараемся работать с разными клиентами и формировать комплексный и сбалансированный подход к инвестированию в недвижимые активы, соответствующий текущему рынку, диверсифицированный с точки зрения географического аспекта и типов недвижимости, оптимальный с точки зрения соотношения рисков и доходности с учетом профиля того или иного клиента.

- В финале хочется спросить о перспективах инвестиций в европейскую недвижимость. Каковы они? Увеличится ли количество российских инвесторов или они переместятся в родные пенаты?

- Я считаю, что перспективы есть. Мы наблюдаем большой приток российских игроков на европейские рынки. Например, в Люксембурге, на рынке, где мы непосредственно представлены, на сегодняшний день оперирует несколько управляющих компаний с происхождением из России, которые пытаются выстраивать как собственную платформу инвестирования, так и платформу предоставления услуг третьим лицам. Мы видим, что интерес растет и инвесторы стараются действовать более открыто, более прозрачно. Т.е. они не прячут свои активы, а создают открытые, прозрачные и рыночные механизмы инвестирования.

Интерес виден, хотя релевантная статистика по долям российских инвесторов не всегда доступна, поскольку многие сделки пока происходят не публично. Тем не менее по различным косвенным факторам мы видим, что интерес растет и переходит в новое качество.

- Страны ближайшего зарубежья пока не входят в сферу ваших интересов? Говорят, Казахстан очень перспективен.

- Да, рынок, действительно, перспективен с каких-то позиций. Но все-таки мы считаем, что на нем «нужно быть», нужно иметь некую историю, соответствующий менталитет. Конечно, потенциал очень большой, особенно в связи с масштабными планами китайских соседей. Но есть и ряд сложностей, факторов, которые нас сдерживают. Страна большая, а человеческие ресурсы ограниченны, кроме того, наблюдается отток человеческого капитала из страны. Наверное, с годами это стабилизируется. Сейчас пока мы для себя этот рынок не выделяем. Хотя бы потому, что у нас есть свое и весьма обширное поле деятельности и, как уже было сказано, мы предпочитаем держаться тех рынков, где уже сформировали положительную репутацию и свою историю успеха.

Зачем умножать риски? Их надо балансировать инструментами, которые позволяют достичь оптимального микса рисков и доходности, что мы успешно делаем в Европе (не забывая об РФ). У нас для этого есть полная платформа и сбалансированный портфель, который с годами показывает очень хороший и стабильный результат.   

Поделиться
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media