Михаил Бродников: «Москвы нам мало — мы будем лидерами на международной арене!»
Михаил Бродников, управляющий директор SOK, о формате smart-офисов, его инвестиционных перспективах и специфике арендаторов.
- Михаил, прежде всего интересует отличие смарт-офисов от других форматов. Есть, например, такое понятие как «гибкий офис», который концентрируется в основном на посуточной сдаче. Хотя, наверное, есть и те, кто на более долгий срок это делает. Что вас отличает от других игроков?
- Мы изначально фокусировались на знаниях. На создании среды, максимально способствующей обмену энергией, знаниями и идеями людей и компаний, попадающих в пространство SOK.
Аббревиатура смарт-офисов SOK расшифровывается как «Service, Office, Knowledge» — из этих трех компонентов и состоит предложение для целевой аудитории — малого и среднего бизнеса и корпораций.
Мы – за гибкость, чтобы сотрудники были постоянно «на острие» технологий, знаний. Наш инвестор Игорь Рыбаков выступает за то, чтобы люди обменивались информацией между собой максимально открыто. Мы стараемся давать максимум возможностей для общения резидентов друг с другом, стараемся создать для них среду не только для работы, но и для отдыха, знакомств, обсуждений.
SOK – это среда развития!
- Где изначально появились смарт-офисы?
- Формат появился в США, в Калифорнии, когда назрела потребность в таком продукте. Формат гибких офисов, о котором вы упомянули, ассоциируется в основном с компанией Regus. Это, пожалуй, самый именитый и самый «взрослый» игрок, он появился в 1989 г. в Брюсселе. Его специализация –гибкая аренда с возможностью перемещения по миру. Под это были сделаны все офисы, они изначально предполагали трансатлантическую международную работу.
То, что мы делаем сейчас, и то, что мы видим сейчас, - это ответ на запрос клиента, который находится на локальном рынке. Это определенный подход к управлению активами, к совместному потреблению, когда люди стараются как можно больше арендовать.
Современный тренд – повсеместный аутсорсинг, он во многом продиктован менталитетом людей. Никто не хочет сам заниматься арендой, АХО и другими не основными задачами, все стараются передать эти функции специалистам.
Но, подчеркну, наша главная фишка – создание пространства развития для компаний и людей. Так, например, 30% наших резидентов, которые заехали в самом начале, за полгода увеличили количество арендуемых площадей на 70%. О чем это говорит? О том, что их бизнес растет, во многом, по их словам, – благодаря возможностям смарт-офисов, среди которых: коллаборация, возможность получения советов от других резидентов, бесплатные обучающие курсы и т.д.
- Я так понимаю, что ваше главное отличие, допустим, от коворкинга состоит в том, что в последнем площади арендуют физлица, а у вас – большие компании?
- Коворкинг – это работа для фрилансеров. То есть для индивидуальных предпринимателей или каких-то временных команд. Regus – это родоначальник гибких офисов, но для международной экспансии, то есть - для business travel.
Мы – это логичное развитие в область традиционной офисной недвижимости в новом формате для нового поколения бизнесменов, арендаторов. Мы предлагаем офис как сервис для локального игрока, с локальными потребностями, с возможностью перемещения по городу, арендой различных переговорных, атмосферой предпринимательства. По сути, это новый запрос, новый продукт для продвинутого арендатора.
- Вы первую свою точку запустили не так давно - в феврале этого года...
- Да, и это был жесткий старт. Можно сказать, что все-таки запустились мы в марте, а месяцем ранее были только отремонтированные стены. Но, тем не менее, и в феврале нашлись отважные резиденты – настоящие самураи.
- Смарт-офис и коворкинг – чем они так хороши, в плане вложения средств?
- Они хороши тем, что на продукт есть спрос. Международный опыт показывает, что спрос будет расти. Ведь что привлекает инвестора? Интересные возможности.
- И достаточно быстрая окупаемость.
- Окупаемость у данных форматов происходит быстрее, чем у традиционной недвижимости. Здесь, скорее, вопрос в том, что на пике сейчас те бизнесы, которые трансформируют традиционные подходы к услугам и сервисам.
- Изучали ли вы портрет арендаторов офиса, по виду деятельности?
- Да, конечно, изначально, когда создавали сам продукт. Высок интерес со стороны технологичных IT-компаний, которые не нуждаются в больших офисах, со стороны фрилансеров. Малые, средние предприятия и даже крупные компании мы тоже не сбрасываем со счетов: у каждого есть свой мотив, чтобы пользоваться такой услугой. Например, крупный бизнес постоянно нуждается в предпринимательской энергии, в новых идеях. А без общения они не рождаются. Смарт-офис такое общение дает, как и возможность подбора новых кадров, новых клиентов, новых поставщиков услуг.
Отсюда вырисовывается портрет. И крупным компаниям, и средним наш продукт интересен, если их основным конкурентным преимуществом являются люди.
- Можете уже рассказать о какой-то интересной сделке?
- Из последнего. Есть небольшая брокерская компания GVG, клиент которой - большая финтех компания (штат более 100 человек). Их руководство рассматривало для переезда много разных офисов, у них были свои требования по IT, по безопасности, общей организации. Когда мы с ними познакомились, у них за два дня созрело решение о переезде в SOK: им очень понравилась и оказалась близка концепция развития, которую мы пропагандируем, дизайн, уровень сервиса. Я не берусь сказать, что это самая крупная сделка для рынка. Но, наверное, одна из больших. И символично, что она случилась благодаря брокеру. Мы хотели бы ее, конечно, тиражировать, рассказывать о ней. Потому что для брокеров мы – желанные партнеры: у нас большие площади, всегда есть вакансии, которые мы можем предложить для реализации. К тому же у нас более высокая динамика и короткие сделки – они не длятся по полгода, как в случае с традиционной арендой.
- Если говорить о взаимоотношениях коворкингов с традиционной арендой - как вам кажется, будет ли какая-то жесткая конкуренция в ближайшее время? Или здесь своя целевая аудитория у каждого из игроков?
- Коворкинги очень агрессивно конкурируют с сегментом аренды недвижимости. Я недавно вернулся из поездки в Европу. В Берлине и Париже, например, уровень свободных вакансий в некоторых районах крайне мал: 1-2,5%, коворкинги и шерд-офисы еще до открытия заполняются на 80-90%. В России похожая ситуация будет складываться через 1-2 года.
- Как вообще правильно выбирать коворкинг и смарт-офис? На что обращать внимание? Допустим, если мы говорим о гостиницах, то есть звездность. А здесь существует какая-то градация?
- Конечно, есть. Во-первых, это местоположение, во-вторых - стоимость аренды. Затем нужно смотреть на удобство для работы, предлагаемые сервисы.
- Коворкинги вообще стараются в центре размещать…
- Это потому, что люди центростремительны по своей натуре. Отсюда и стремление в города. Отсюда стремление в городах - в центр. Конечно, надо стремиться к тому, чтобы было удобно и руководителям, и рядовым сотрудникам.
Я бы сказал, что даже Москва-Сити вызывает большие сомнения в плане удобства, это очень переоцененный район. Даже просто проехать по этому Сити – это отдельная история.
Следующее, на что я рекомендовал бы обращать внимание, как и в любом готовом офисе, – это инженерные системы. Насколько офис безопасен с пожарной точки зрения, насколько он подготовлен к тому, чтобы в нем работали люди? Потому что для коворкингов это бич на данный момент. Впрочем, и офисы не все готовы к тому, чтобы предоставить необходимый уровень инженерной системы, не говоря уже об IT и банальных кофе-чае.
- Каковы ваши планы, какие цели вы перед собой ставите?
- Мы создаем платформу для развития бизнеса, ускорения всех процессов в нем. Чтобы поддержать скорость развития экономики, мы будем предлагать свой продукт разным целевым аудиториям. С одной стороны, это собственники недвижимости, для которых мы можем выступать как партнеры, операторы, арендаторы. С другой стороны, мы, как я уже упоминал, – партнер для брокеров, и мы можем быстро откликаться на их запросы. Это новый уровень сервиса. Конечному клиенту предлагаются инфраструктура в виде готового офиса с высоким уровнем сервиса и сообщество предпринимателей, готовых к сотрудничеству.
Сейчас мы обсуждаем партнерство в нескольких зарубежных странах, где уже есть сформированный спрос. В России же у нас будут до 100 000 кв. м в ближайшие 3-4 года и, безусловно, несколько новых рынков.
- То есть не только Москва?
- Нет. Москва исчерпаема, хотя и является сегодня крайне интересным рынком. Есть другие города, в которых динамика выше, чем здесь, и компаний, где люди – основной ресурс, тоже много. Мы не собираемся упускать эти рынки. Москвы нам мало — мы будем лидерами на международной арене!
- Михаил, прежде всего интересует отличие смарт-офисов от других форматов. Есть, например, такое понятие как «гибкий офис», который концентрируется в основном на посуточной сдаче. Хотя, наверное, есть и те, кто на более долгий срок это делает. Что вас отличает от других игроков?
- Мы изначально фокусировались на знаниях. На создании среды, максимально способствующей обмену энергией, знаниями и идеями людей и компаний, попадающих в пространство SOK.
Аббревиатура смарт-офисов SOK расшифровывается как «Service, Office, Knowledge» — из этих трех компонентов и состоит предложение для целевой аудитории — малого и среднего бизнеса и корпораций.
Мы – за гибкость, чтобы сотрудники были постоянно «на острие» технологий, знаний. Наш инвестор Игорь Рыбаков выступает за то, чтобы люди обменивались информацией между собой максимально открыто. Мы стараемся давать максимум возможностей для общения резидентов друг с другом, стараемся создать для них среду не только для работы, но и для отдыха, знакомств, обсуждений.
SOK – это среда развития!
- Где изначально появились смарт-офисы?
- Формат появился в США, в Калифорнии, когда назрела потребность в таком продукте. Формат гибких офисов, о котором вы упомянули, ассоциируется в основном с компанией Regus. Это, пожалуй, самый именитый и самый «взрослый» игрок, он появился в 1989 г. в Брюсселе. Его специализация –гибкая аренда с возможностью перемещения по миру. Под это были сделаны все офисы, они изначально предполагали трансатлантическую международную работу.
То, что мы делаем сейчас, и то, что мы видим сейчас, - это ответ на запрос клиента, который находится на локальном рынке. Это определенный подход к управлению активами, к совместному потреблению, когда люди стараются как можно больше арендовать.
Современный тренд – повсеместный аутсорсинг, он во многом продиктован менталитетом людей. Никто не хочет сам заниматься арендой, АХО и другими не основными задачами, все стараются передать эти функции специалистам.
Но, подчеркну, наша главная фишка – создание пространства развития для компаний и людей. Так, например, 30% наших резидентов, которые заехали в самом начале, за полгода увеличили количество арендуемых площадей на 70%. О чем это говорит? О том, что их бизнес растет, во многом, по их словам, – благодаря возможностям смарт-офисов, среди которых: коллаборация, возможность получения советов от других резидентов, бесплатные обучающие курсы и т.д.
- Я так понимаю, что ваше главное отличие, допустим, от коворкинга состоит в том, что в последнем площади арендуют физлица, а у вас – большие компании?
- Коворкинг – это работа для фрилансеров. То есть для индивидуальных предпринимателей или каких-то временных команд. Regus – это родоначальник гибких офисов, но для международной экспансии, то есть - для business travel.
Мы – это логичное развитие в область традиционной офисной недвижимости в новом формате для нового поколения бизнесменов, арендаторов. Мы предлагаем офис как сервис для локального игрока, с локальными потребностями, с возможностью перемещения по городу, арендой различных переговорных, атмосферой предпринимательства. По сути, это новый запрос, новый продукт для продвинутого арендатора.
- Вы первую свою точку запустили не так давно - в феврале этого года...
- Да, и это был жесткий старт. Можно сказать, что все-таки запустились мы в марте, а месяцем ранее были только отремонтированные стены. Но, тем не менее, и в феврале нашлись отважные резиденты – настоящие самураи.
- Смарт-офис и коворкинг – чем они так хороши, в плане вложения средств?
- Они хороши тем, что на продукт есть спрос. Международный опыт показывает, что спрос будет расти. Ведь что привлекает инвестора? Интересные возможности.
- И достаточно быстрая окупаемость.
- Окупаемость у данных форматов происходит быстрее, чем у традиционной недвижимости. Здесь, скорее, вопрос в том, что на пике сейчас те бизнесы, которые трансформируют традиционные подходы к услугам и сервисам.
- Изучали ли вы портрет арендаторов офиса, по виду деятельности?
- Да, конечно, изначально, когда создавали сам продукт. Высок интерес со стороны технологичных IT-компаний, которые не нуждаются в больших офисах, со стороны фрилансеров. Малые, средние предприятия и даже крупные компании мы тоже не сбрасываем со счетов: у каждого есть свой мотив, чтобы пользоваться такой услугой. Например, крупный бизнес постоянно нуждается в предпринимательской энергии, в новых идеях. А без общения они не рождаются. Смарт-офис такое общение дает, как и возможность подбора новых кадров, новых клиентов, новых поставщиков услуг.
Отсюда вырисовывается портрет. И крупным компаниям, и средним наш продукт интересен, если их основным конкурентным преимуществом являются люди.
- Можете уже рассказать о какой-то интересной сделке?
- Из последнего. Есть небольшая брокерская компания GVG, клиент которой - большая финтех компания (штат более 100 человек). Их руководство рассматривало для переезда много разных офисов, у них были свои требования по IT, по безопасности, общей организации. Когда мы с ними познакомились, у них за два дня созрело решение о переезде в SOK: им очень понравилась и оказалась близка концепция развития, которую мы пропагандируем, дизайн, уровень сервиса. Я не берусь сказать, что это самая крупная сделка для рынка. Но, наверное, одна из больших. И символично, что она случилась благодаря брокеру. Мы хотели бы ее, конечно, тиражировать, рассказывать о ней. Потому что для брокеров мы – желанные партнеры: у нас большие площади, всегда есть вакансии, которые мы можем предложить для реализации. К тому же у нас более высокая динамика и короткие сделки – они не длятся по полгода, как в случае с традиционной арендой.
- Если говорить о взаимоотношениях коворкингов с традиционной арендой - как вам кажется, будет ли какая-то жесткая конкуренция в ближайшее время? Или здесь своя целевая аудитория у каждого из игроков?
- Коворкинги очень агрессивно конкурируют с сегментом аренды недвижимости. Я недавно вернулся из поездки в Европу. В Берлине и Париже, например, уровень свободных вакансий в некоторых районах крайне мал: 1-2,5%, коворкинги и шерд-офисы еще до открытия заполняются на 80-90%. В России похожая ситуация будет складываться через 1-2 года.
- Как вообще правильно выбирать коворкинг и смарт-офис? На что обращать внимание? Допустим, если мы говорим о гостиницах, то есть звездность. А здесь существует какая-то градация?
- Конечно, есть. Во-первых, это местоположение, во-вторых - стоимость аренды. Затем нужно смотреть на удобство для работы, предлагаемые сервисы.
- Коворкинги вообще стараются в центре размещать…
- Это потому, что люди центростремительны по своей натуре. Отсюда и стремление в города. Отсюда стремление в городах - в центр. Конечно, надо стремиться к тому, чтобы было удобно и руководителям, и рядовым сотрудникам.
Я бы сказал, что даже Москва-Сити вызывает большие сомнения в плане удобства, это очень переоцененный район. Даже просто проехать по этому Сити – это отдельная история.
Следующее, на что я рекомендовал бы обращать внимание, как и в любом готовом офисе, – это инженерные системы. Насколько офис безопасен с пожарной точки зрения, насколько он подготовлен к тому, чтобы в нем работали люди? Потому что для коворкингов это бич на данный момент. Впрочем, и офисы не все готовы к тому, чтобы предоставить необходимый уровень инженерной системы, не говоря уже об IT и банальных кофе-чае.
- Каковы ваши планы, какие цели вы перед собой ставите?
- Мы создаем платформу для развития бизнеса, ускорения всех процессов в нем. Чтобы поддержать скорость развития экономики, мы будем предлагать свой продукт разным целевым аудиториям. С одной стороны, это собственники недвижимости, для которых мы можем выступать как партнеры, операторы, арендаторы. С другой стороны, мы, как я уже упоминал, – партнер для брокеров, и мы можем быстро откликаться на их запросы. Это новый уровень сервиса. Конечному клиенту предлагаются инфраструктура в виде готового офиса с высоким уровнем сервиса и сообщество предпринимателей, готовых к сотрудничеству.
Сейчас мы обсуждаем партнерство в нескольких зарубежных странах, где уже есть сформированный спрос. В России же у нас будут до 100 000 кв. м в ближайшие 3-4 года и, безусловно, несколько новых рынков.
- То есть не только Москва?
- Нет. Москва исчерпаема, хотя и является сегодня крайне интересным рынком. Есть другие города, в которых динамика выше, чем здесь, и компаний, где люди – основной ресурс, тоже много. Мы не собираемся упускать эти рынки. Москвы нам мало — мы будем лидерами на международной арене!
Поделиться
