Филипп Березин: «Сейчас по всей Европе - рынок продавца, а не покупателя. За хорошими объектами стоит очередь»
Филипп Березин, главный редактор Prian.ru, об изменениях рынка зарубежной коммерческой недвижимости, портрете русскоязычного покупателя, выборе стран и прочих нюансах.
- Филипп, расскажите о развитии рынка зарубежной коммерческой недвижимости для русскоязычных. Что покупали граждане России, Украины, Казахстана, Белоруссии, Прибалтики 10 лет назад и как изменились их предпочтения сегодня?
- Рынок зарубежной коммерческой недвижимости для русскоязычных клиентов за последние 10 лет по своей структуре значительно не изменился. Изменился интерес к нему. Еще 5-6 лет назад основной целью покупателей зарубежной недвижимости была покупка для себя. То есть покупали квартиры и дачи, а о коммерческой недвижимости задумывались в меньшей степени. После 2008 г., а особенно после 2013-го, вопрос сохранения капитала стал самым актуальным.
Если до кризиса только 15% покупателей заявляли инвестиционную цель как основную, то сейчас их доля превысила 40%. Причем даже те, у кого главная цель иная – например, иммиграция, - все равно оценивают инвестиционную привлекательность объекта.
- В какие страны преимущественно вкладывают средства?
- Прежде всего, в Германию. Немецкая недвижимость и 15 лет назад воспринималась в первую очередь как инвестиционная. Во-первых, местный рынок стабилен, там очень понятные правила игры. Во-вторых, недвижимость в Германии приносит неплохой доход по сравнению с банковскими депозитами. Если говорить о торговых объектах - до 5% в крупных городах и до 8-9% - в небольших. И это без учета удорожания объекта.
Именно поэтому в 2014 г., когда в принципе покупать стали меньше, на спросе в Германии это не сказалось. Даже наоборот: рост запросов составил до 20%.
За последние 3-4 года выросло число предложений по покупке торговой недвижимости - в Австрии, Франции, Чехии. В приморских странах продается много отелей, а в Греции, например, тенденция этого года – реновация офисных площадей и их перестройка в апартаменты в центре туристических городов.
- Каковы объемы вложений в коммерческую недвижимость, как изменяются эти суммы?
- Суммы не особенно изменились, потому что никто дешевле продавать не стал, а коммерческую недвижимость едва ли покупают на последнее. Если не рассматривать экзотические варианты вроде покупки места в паркинге за 30-40 тыс. евро, то это сотни тысяч и миллионы евро.
- Цель покупки коммерческой недвижимости в разных странах - как она отличается в зависимости от географии?
- В последние 4-5 лет резко увеличилось число тех, кто, приобретая недвижимость, рассматривает и возможность переезда: как раз переезд – главная цель каждого третьего покупателя. Причем, все знают, что, приобретая дорогие квартиры в Испании, Греции, Латвии, Португалии, ты можешь воспользоваться программами «золотой визы» и получить ВНЖ. Но ведь для тех, кто совершает инвестиции, покупает коммерческие объекты и вкладывает в экономику один, два, пять млн евро таких программ еще больше – они есть почти во всех странах ЕС.
- Что влияет на выбор русскоязычных граждан, как они подвержены рекламным и маркетинговым ходам?
- Никто ради России не будет начинать гигантскую рекламную компанию, потому что и так в мире есть определенный спрос, и он не требует какой-либо подпитки. Но за последние годы на рынке появилось несколько новых направлений.
Назову всего два. Первый – Словения, о которой мало кто знал и которая тяжело переживала кризис 2008 г. Но последние 4 года недвижимость там дорожает на 5-8% ежегодно, примерно в таком же объеме растет покупательная способность населения. В страну пришли сетевые европейские компании, которым нужны соответствующие помещения – и не только в столице и крупных городах. Соответственно есть спрос на инвестиции в торговые объекты, которые могут принести хорошую по европейским меркам доходность – 6-7, а в некоторых случаях - до 9%.
Второе направление – Таиланд и вообще страны юго-восточной Азии. Туристический бум и экономический рост позволили застройщикам делать очень заманчивые предложения в первую очередь в апарт-отелях. Объекты с гарантированной доходностью до 10% на срок на 5 и более лет – привлекают многих.
- Как зарубежные агентства недвижимости привлекают русскоязычных покупателей на свои рынки, есть ли специальные предложения и пакеты «бизнес+жилье»?
- Как я уже сказал, переезд сам по себе является очень серьезной мотивацией. Причем люди необязательно покупают и сразу переезжают. Им важно иметь возможность переехать. Специальные предложения для этого не нужны: процессы покупки коммерческого объекта и покупки жилья идут параллельно.
- Насколько русскоязычная аудитория привлекает зарубежных продавцов коммерческой недвижимости, на граждан каких стран в первую очередь делают ставку?
- От российского клиента сейчас не зависит ни один рынок в Европе. Да, есть несколько стран, которые традиционно были ориентированы на русскоязычного покупателя. Например, Болгария долгое время значительно зависела от спроса со стороны россиян и украинцев – в 2009-2011 гг. они совершали там до 75% сделок – но в основном в жилой недвижимости.
Но сейчас по всей Европе - рынок продавца, а не покупателя. За хорошими объектами стоит очередь, и частным инвесторам, тем более из России, конкурировать с иностранцами безумно сложно. Американцы, китайцы, англичане, покупали из стран Ближнего Востока сейчас не менее активны, чем россияне.
- Филипп, расскажите о развитии рынка зарубежной коммерческой недвижимости для русскоязычных. Что покупали граждане России, Украины, Казахстана, Белоруссии, Прибалтики 10 лет назад и как изменились их предпочтения сегодня?
- Рынок зарубежной коммерческой недвижимости для русскоязычных клиентов за последние 10 лет по своей структуре значительно не изменился. Изменился интерес к нему. Еще 5-6 лет назад основной целью покупателей зарубежной недвижимости была покупка для себя. То есть покупали квартиры и дачи, а о коммерческой недвижимости задумывались в меньшей степени. После 2008 г., а особенно после 2013-го, вопрос сохранения капитала стал самым актуальным.
Если до кризиса только 15% покупателей заявляли инвестиционную цель как основную, то сейчас их доля превысила 40%. Причем даже те, у кого главная цель иная – например, иммиграция, - все равно оценивают инвестиционную привлекательность объекта.
- В какие страны преимущественно вкладывают средства?
- Прежде всего, в Германию. Немецкая недвижимость и 15 лет назад воспринималась в первую очередь как инвестиционная. Во-первых, местный рынок стабилен, там очень понятные правила игры. Во-вторых, недвижимость в Германии приносит неплохой доход по сравнению с банковскими депозитами. Если говорить о торговых объектах - до 5% в крупных городах и до 8-9% - в небольших. И это без учета удорожания объекта.
Именно поэтому в 2014 г., когда в принципе покупать стали меньше, на спросе в Германии это не сказалось. Даже наоборот: рост запросов составил до 20%.
За последние 3-4 года выросло число предложений по покупке торговой недвижимости - в Австрии, Франции, Чехии. В приморских странах продается много отелей, а в Греции, например, тенденция этого года – реновация офисных площадей и их перестройка в апартаменты в центре туристических городов.
- Каковы объемы вложений в коммерческую недвижимость, как изменяются эти суммы?
- Суммы не особенно изменились, потому что никто дешевле продавать не стал, а коммерческую недвижимость едва ли покупают на последнее. Если не рассматривать экзотические варианты вроде покупки места в паркинге за 30-40 тыс. евро, то это сотни тысяч и миллионы евро.
- Цель покупки коммерческой недвижимости в разных странах - как она отличается в зависимости от географии?
- В последние 4-5 лет резко увеличилось число тех, кто, приобретая недвижимость, рассматривает и возможность переезда: как раз переезд – главная цель каждого третьего покупателя. Причем, все знают, что, приобретая дорогие квартиры в Испании, Греции, Латвии, Португалии, ты можешь воспользоваться программами «золотой визы» и получить ВНЖ. Но ведь для тех, кто совершает инвестиции, покупает коммерческие объекты и вкладывает в экономику один, два, пять млн евро таких программ еще больше – они есть почти во всех странах ЕС.
- Что влияет на выбор русскоязычных граждан, как они подвержены рекламным и маркетинговым ходам?
- Никто ради России не будет начинать гигантскую рекламную компанию, потому что и так в мире есть определенный спрос, и он не требует какой-либо подпитки. Но за последние годы на рынке появилось несколько новых направлений.
Назову всего два. Первый – Словения, о которой мало кто знал и которая тяжело переживала кризис 2008 г. Но последние 4 года недвижимость там дорожает на 5-8% ежегодно, примерно в таком же объеме растет покупательная способность населения. В страну пришли сетевые европейские компании, которым нужны соответствующие помещения – и не только в столице и крупных городах. Соответственно есть спрос на инвестиции в торговые объекты, которые могут принести хорошую по европейским меркам доходность – 6-7, а в некоторых случаях - до 9%.
Второе направление – Таиланд и вообще страны юго-восточной Азии. Туристический бум и экономический рост позволили застройщикам делать очень заманчивые предложения в первую очередь в апарт-отелях. Объекты с гарантированной доходностью до 10% на срок на 5 и более лет – привлекают многих.
- Как зарубежные агентства недвижимости привлекают русскоязычных покупателей на свои рынки, есть ли специальные предложения и пакеты «бизнес+жилье»?
- Как я уже сказал, переезд сам по себе является очень серьезной мотивацией. Причем люди необязательно покупают и сразу переезжают. Им важно иметь возможность переехать. Специальные предложения для этого не нужны: процессы покупки коммерческого объекта и покупки жилья идут параллельно.
- Насколько русскоязычная аудитория привлекает зарубежных продавцов коммерческой недвижимости, на граждан каких стран в первую очередь делают ставку?
- От российского клиента сейчас не зависит ни один рынок в Европе. Да, есть несколько стран, которые традиционно были ориентированы на русскоязычного покупателя. Например, Болгария долгое время значительно зависела от спроса со стороны россиян и украинцев – в 2009-2011 гг. они совершали там до 75% сделок – но в основном в жилой недвижимости.
Но сейчас по всей Европе - рынок продавца, а не покупателя. За хорошими объектами стоит очередь, и частным инвесторам, тем более из России, конкурировать с иностранцами безумно сложно. Американцы, китайцы, англичане, покупали из стран Ближнего Востока сейчас не менее активны, чем россияне.
Поделиться
