Максим Никитин: «Расширение числа коммерческих площадей удваивает продажи жилья»
Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта», об интересах застройщиков жилья в увеличении коммерческих квадратных метров на территории жилых комплексов, о новых типах арендаторов площадей под бизнес и о том, когда девелоперы готовы идти на риск и продавать коммерческую недвижимость в поселках.
- Максим, расскажите, пожалуйста, как застройщики жилья видят себя на рынке коммерческой недвижимости и как освоение параллельных проектов влияет на развитие компании?
- Чтобы глубже раскрыть этот вопрос, наверное, нужно немного рассказать об истории нашего ЖК. «Мечту» стала строить компания, учредители которой имеют опыт строительства элитного загородного поселка. Дома высокого качества, большие участки, дорога к ним – все, что требовалось тогда, 15 лет назад для тех, кто решил выехать за город и имел значительные средства для покупки статусного жилья. Поселок комфорт-класса, где продаются недорогие коттеджи, таунхаусы и квартиры в пятиэтажках – совсем другое дело. Мы начали строить ЖК «Мечта» в 2005 г., первые продажи стартовали в 2007-м. Комфорт-класс, недорогое жилье – у нас не все покупатели имеют личный автотранспорт. Поэтому появление магазинов, кафе, вообще любой инфраструктуры стало очень важным моментом. Быстро стало понятно, что необходимо предусмотреть помещения для бизнеса – это влияет на продажи жилья.
- Как влияет, можете рассказать в цифрах?
- Да, конечно. 12 лет назад в ЖК были проведены только отличные коммуникации, мы с этого начинали освоение площадки в 260 гектаров…
- Простите, сколько гектаров?..
- 260 гектаров – действительно много, строится небольшой город, освоено чуть больше трети этой площади, можно сказать, что у нас будет самый большой ЖК в России, когда завершится стройка. Вот, и 12 лет назад были дома и коммуникации. Продажи шли только благодаря низкой цене и локации. И если эти два фактора имеют привлекательный вид, то на 70% покупатель примет решение в пользу этого объекта. Условие необходимое, но недостаточное, согласитесь. Не хватает инфраструктуры. Первое, что мы сделали после коммуникаций, – приступили к активнейшему строительству и выделили несколько зон под социально-коммерческое назначение, хотя в обязательствах этого не было. Так, мы отдали целый подъезд многоквартирного 4-этажного дома под детский сад. Провели небольшую реконструкцию, получили все необходимые лицензии, нашли замечательного оператора, который в настоящее время арендует это здание, и оно полноценно живет. Нет ни одного свободного места, уровень очень высокий. Аналогично мы поступили и с медициной, выделив квартиру на 1 этаже в многоквартирном доме. И чем более укомплектованным будет комплекс в плане инфраструктуры – тем жителям будет комфортнее и спокойнее в нем жить.
Далее было развитие своей транспортной компании. Мы прекрасно понимаем - чтобы в квартиры и тауны за городом поехали люди, нужны магазины, детские сады, школы, медицинские центры, стоматологические клиники, салоны красоты, супермаркеты, банные комплексы и т.д. В большей части все это уже есть в «Мечте», и пик развития коммерческих площадей мы проходим именно сейчас. Когда появилось практически все, пошли активные продажи жилья. Вот еще одна цифра – за первое полугодие 2018 г. мы продали жилья в два раза больше, чем за аналогичный период 2017-го. Мы связываем это, прежде всего, именно с развитием инфраструктуры – поселок полностью адаптирован для жизни, у нас в прямом смысле есть все.
- Вы планируете коммерческие площади вместе с жилыми? Как вообще происходит процесс?
- На сегодняшний день все, что мы будем предлагать арендаторам под бизнес, изначально проектируется архитектором. Например, в новом, строящемся сейчас 10-м квартале только в одном из домов предусмотрены 800 кв. м под коммерческую аренду. Помимо этого, строятся отдельно стоящие здания между кварталами – так, мы построили здание школы на 550 человек, которое уже передали муниципальным властям. У нас есть помещение, которое мы сдаем под частную начальную школу, где учатся дети наших жителей. Но у людей есть потребность и в государственной школе, поэтому мы приняли решение построить и передать здание.
- Какие сегодня есть коммерческие объекты на территории ЖК и чего не хватает?
- Два частных детских сада, частная школа, пекарни, кафе, два медицинских кабинета, коммерческие кружки и секции. Сейчас идет активная работа по привлечению арендаторов для автомойки и шиномонтажа, боксов для хранения шин, банного комплекса с рестораном. В планах строительства и эко-рынок для фермеров, которые хотят постоянно торговать свежей продукцией в поселке. Что строить и развивать, нам подсказывает сама жизнь: арендаторы и жители активно участвуют в развитии.
- В одном из интервью на CRE Radio вы очень резко говорили о нежелательных арендаторах в ЖК – бизнес на грани закона и морали, бизнес, который мешает спокойствию жителей, и т.д. В то же время, сегодня бизнес старается не арендовать, а выкупать площади под свои коммерческие цели. Это сильная тенденция, вы предполагаете как-то менять правила игры для коммерсантов?
- Те площади, которые мы строим около многоквартирных домов, по-прежнему будем сдавать в аренду. Гостиницы, хостелы, торговля рыбой и пивом – все это мешает жителям, и тут наша позиция останется неизменной. Конечно, есть запрос от бизнеса на выкуп коммерческих площадей, и тут мы пойдем навстречу, создавая новый формат жилья, совмещенного с бизнесом. Пока это проект, и подробности рассказывать рано. Скажу лишь, что все продумано таким образом, чтобы коммерческие интересы малого и среднего бизнеса не помешали нашим жителям. Когда будет готова документация и мы начнем продажи в формате «бизнес+жилье», обязательно расскажем CRE все подробности!
- Максим, расскажите, пожалуйста, как застройщики жилья видят себя на рынке коммерческой недвижимости и как освоение параллельных проектов влияет на развитие компании?
- Чтобы глубже раскрыть этот вопрос, наверное, нужно немного рассказать об истории нашего ЖК. «Мечту» стала строить компания, учредители которой имеют опыт строительства элитного загородного поселка. Дома высокого качества, большие участки, дорога к ним – все, что требовалось тогда, 15 лет назад для тех, кто решил выехать за город и имел значительные средства для покупки статусного жилья. Поселок комфорт-класса, где продаются недорогие коттеджи, таунхаусы и квартиры в пятиэтажках – совсем другое дело. Мы начали строить ЖК «Мечта» в 2005 г., первые продажи стартовали в 2007-м. Комфорт-класс, недорогое жилье – у нас не все покупатели имеют личный автотранспорт. Поэтому появление магазинов, кафе, вообще любой инфраструктуры стало очень важным моментом. Быстро стало понятно, что необходимо предусмотреть помещения для бизнеса – это влияет на продажи жилья.
- Как влияет, можете рассказать в цифрах?
- Да, конечно. 12 лет назад в ЖК были проведены только отличные коммуникации, мы с этого начинали освоение площадки в 260 гектаров…
- Простите, сколько гектаров?..
- 260 гектаров – действительно много, строится небольшой город, освоено чуть больше трети этой площади, можно сказать, что у нас будет самый большой ЖК в России, когда завершится стройка. Вот, и 12 лет назад были дома и коммуникации. Продажи шли только благодаря низкой цене и локации. И если эти два фактора имеют привлекательный вид, то на 70% покупатель примет решение в пользу этого объекта. Условие необходимое, но недостаточное, согласитесь. Не хватает инфраструктуры. Первое, что мы сделали после коммуникаций, – приступили к активнейшему строительству и выделили несколько зон под социально-коммерческое назначение, хотя в обязательствах этого не было. Так, мы отдали целый подъезд многоквартирного 4-этажного дома под детский сад. Провели небольшую реконструкцию, получили все необходимые лицензии, нашли замечательного оператора, который в настоящее время арендует это здание, и оно полноценно живет. Нет ни одного свободного места, уровень очень высокий. Аналогично мы поступили и с медициной, выделив квартиру на 1 этаже в многоквартирном доме. И чем более укомплектованным будет комплекс в плане инфраструктуры – тем жителям будет комфортнее и спокойнее в нем жить.
Далее было развитие своей транспортной компании. Мы прекрасно понимаем - чтобы в квартиры и тауны за городом поехали люди, нужны магазины, детские сады, школы, медицинские центры, стоматологические клиники, салоны красоты, супермаркеты, банные комплексы и т.д. В большей части все это уже есть в «Мечте», и пик развития коммерческих площадей мы проходим именно сейчас. Когда появилось практически все, пошли активные продажи жилья. Вот еще одна цифра – за первое полугодие 2018 г. мы продали жилья в два раза больше, чем за аналогичный период 2017-го. Мы связываем это, прежде всего, именно с развитием инфраструктуры – поселок полностью адаптирован для жизни, у нас в прямом смысле есть все.
- Вы планируете коммерческие площади вместе с жилыми? Как вообще происходит процесс?
- На сегодняшний день все, что мы будем предлагать арендаторам под бизнес, изначально проектируется архитектором. Например, в новом, строящемся сейчас 10-м квартале только в одном из домов предусмотрены 800 кв. м под коммерческую аренду. Помимо этого, строятся отдельно стоящие здания между кварталами – так, мы построили здание школы на 550 человек, которое уже передали муниципальным властям. У нас есть помещение, которое мы сдаем под частную начальную школу, где учатся дети наших жителей. Но у людей есть потребность и в государственной школе, поэтому мы приняли решение построить и передать здание.
- Какие сегодня есть коммерческие объекты на территории ЖК и чего не хватает?
- Два частных детских сада, частная школа, пекарни, кафе, два медицинских кабинета, коммерческие кружки и секции. Сейчас идет активная работа по привлечению арендаторов для автомойки и шиномонтажа, боксов для хранения шин, банного комплекса с рестораном. В планах строительства и эко-рынок для фермеров, которые хотят постоянно торговать свежей продукцией в поселке. Что строить и развивать, нам подсказывает сама жизнь: арендаторы и жители активно участвуют в развитии.
- В одном из интервью на CRE Radio вы очень резко говорили о нежелательных арендаторах в ЖК – бизнес на грани закона и морали, бизнес, который мешает спокойствию жителей, и т.д. В то же время, сегодня бизнес старается не арендовать, а выкупать площади под свои коммерческие цели. Это сильная тенденция, вы предполагаете как-то менять правила игры для коммерсантов?
- Те площади, которые мы строим около многоквартирных домов, по-прежнему будем сдавать в аренду. Гостиницы, хостелы, торговля рыбой и пивом – все это мешает жителям, и тут наша позиция останется неизменной. Конечно, есть запрос от бизнеса на выкуп коммерческих площадей, и тут мы пойдем навстречу, создавая новый формат жилья, совмещенного с бизнесом. Пока это проект, и подробности рассказывать рано. Скажу лишь, что все продумано таким образом, чтобы коммерческие интересы малого и среднего бизнеса не помешали нашим жителям. Когда будет готова документация и мы начнем продажи в формате «бизнес+жилье», обязательно расскажем CRE все подробности!
Поделиться
