Евгений Попов: «Традиционно интерес арендаторов к офисам класса C достаточно высокий. В первую очередь в силу их ценовой доступности»
Рынок офисной недвижимости существенно «пострадал» в условиях текущего экономического кризиса – в целом уменьшились как ставки, так и процент заполняемости бизнес-центров. В этой ситуации наиболее «стойким» к внешним факторам оказался сегмент офисов С класса, который редко обсуждается в профессиональном сообществе. Евгений Попов, директор департамента коммерческой недвижимости компании «ПРОФИС Недвижимость», рассказал о том, как себя чувствует данный сегмент сегодня.
- Евгений, давайте начнем с того, что сегодня представляют собой офисные центры С класса. В чем их особенности?
- В большинстве случаев это административные здания, которые в прошлом занимали различные государственные учреждения, научно исследовательские-институты, промышленные предприятия, а также офисно-складские комплексы и технопарки – объекты редевелопмента, которые появились на месте бывших цехов фабрик и заводов. Особенность подобных офисных центров заключается в первую очередь в нестандартной для классического бизнес-центра планировке помещений. Административные здания разделены внутри на большое количество отдельных небольших кабинетов, а адаптированные под офисы бывшие цеха фабрик, напротив, состоят в основном из больших open-space лофтов, с минимальным количеством внутренних несущих конструкций, благодаря чему их легко трансформировать под любые нужды арендатора. Другой особенностью объектов, которые появились в результате редевелопмента промзон, являются мощные коммуникации, прежде всего электрические, которые позволяют арендаторам размещать даже небольшие производства. Кроме того, в подобных офисных центрах или технопарках зачастую предлагаются и складские помещения небольшой «нарезки».
- Плюсы очевидны. А что насчет управления - есть ли различия и сложности в управлении подобными объектами по сравнению с бизнес-центрами более высокого класса?
- Безусловно, в управлении офисными центрами класса C так же, как и объектами более высокого класса, есть свои особенности. В первую очередь они связаны непосредственно с технической эксплуатацией самого здания. Многие объекты были построены еще в прошлом веке и, как правило, глобальной реконструкции не подвергались, поэтому они требуют более тщательной и внимательной эксплуатации. Это касается не только конструктива здания и внутренней отделки, но и основных коммуникаций. Другая особенность связана с позиционированием и концепцией подобных объектов. Поскольку изначально многие их этих зданий не предполагалось использовать в качестве офисных центров, то для УК найти нужную целевую аудиторию, красиво «упаковать» и «продать» арендатору данный продукт зачастую сложнее, чем площади в классическом бизнес-центре того же класса, расположенного в аналогичной локации.
- Много ли подобных объектов в столице? Где расположено большинство таких центров?
- На сегодняшний день, по нашим оценкам, общая площадь офисных зданий класса С, расположенных в границах «старой» Москвы, составляет около 700 тыс. кв. м. У нашей компании на текущий момент в управлении находится 65 административных зданий и офисно-складских комплексов такого класса общей площадью 170 тыс. кв. м.
Большинство объектов в «старой» Москве находятся между ТТК и МКАД. Офисно-складские комплексы и технопарки, как правило, расположены в непосредственной близости от бывших промзон. В частности, подобных объектов достаточно много в районах Перово, Печатники, Южнопортовый, Лефортово, Марьино, Нагорный, Кунцево, Хорошевский и т.д. Административные офисные здания могут находиться как на первой линии улиц недалеко от станций метро и МЦК, так и внутри спальных районов.
- Каков сегодня спрос на подобные площади?
- Традиционно интерес арендаторов к офисам класса C достаточно высокий. В первую очередь в силу их ценовой доступности. Ставки на подобные помещения являются одними из наиболее низких, поэтому арендовать офис класса С может даже начинающая компания с небольшим бюджетом на помещение. Во-вторых, потому что аудитория потенциальных арендаторов подобных объектов шире, чем, к примеру, в бизнес-центрах класса А или B+. Ведь в силу конструктивных особенностей, в офисных центрах класса С предлагаются более разнообразные по формату и площади помещения: от компактных кабинетов, до больших open-space лофтов с потолками 5-6 м. А кроме того, в подобных бизнес-центрах в силу особенностей объекта у арендаторов есть уникальные возможности: например, разместить в рамках одного технопарка офис, производственное помещение и склад для временного хранения произведенной продукции.
- Кто арендаторы?
- Аудитория арендаторов офисов класса С достаточно широкая. В первую очередь, их арендуют представители малого бизнеса и начинающие индивидуальные предприниматели. Например, для нотариальных и адвокатских контор помещения в административных зданиях являются, по сути, единственным приемлемым вариантом для стартового офиса. Ведь в подобных объектах преимущественно кабинетная планировка здания, поэтому они могут снять себе небольшое отдельное помещение по приемлемой цене, что гораздо удобнее коворкинга и зачастую дешевле аренды коммерческих площадей на нижнем этаже жилых домов.
Охотно арендуют помещения в офисно-складских комплексах и технопарках также и небольшие производственные компании, например, полиграфические агентства, ателье, мини-кондитерские, различные мастерские. Для них такие объекты интересны, потому что в рамках одного здания они фактически могут разместить и свой административный офис, и производственный цех, поскольку мощности коммуникации бывших промышленных зданий позволяют использовать подобное оборудование. А также у них есть возможность при необходимости арендовать дополнительно складское помещение для хранения продукции рядом с офисом, что достаточно удобно.
При этом также арендуют офисы С класса и достаточно крупные компании со штатом 50 и более человек. В первую очередь подобные компании заинтересованы в бизнес-парках, которые расположены на месте бывших промзон, где есть возможность арендовать офисный особняк целиком. Для некоторых организаций это гораздо удобнее, чем аренда большой секции или даже целого этажа в рамках многоэтажного бизнес-центра. Во-первых, потому что они получают более камерную и комфортную для работы атмосферу. Во-вторых, у арендатора появляется собственная парковка, что, безусловно, очень удобно, в том числе они всегда могут резервировать места для визита потенциальных клиентов и партнеров. Ну и, в-третьих, сам факт, что компания арендует отдельный особняк, отчасти является показателем ее статуса, что также немаловажно для некоторых видов бизнеса. При этом стоит отметить, что арендные ставки на подобные объекты, как правило, не отличаются от стоимости площадей в аналогичных по классу и локации зданиях.
- Итак, спрос есть, арендаторы активны… А что с ценой? Каковы средние ставки на аренду площадей в бизнес-центрах C и D класса? Интересно также, как они изменились за последний год?
- На сегодняшний день средние ставки аренды без учета НДС на офисы класса С, расположенные в границах «старой» Москвы, составляют 11 тыс. руб. за кв. м. С начала года ставки на подобные помещения снизились примерно на 2%. При этом такое снижение является наименьшим по сравнению с офисами более высокого класса.
- Высока ли вакансия? Как она менялась в текущем 2018 г.?
- Вакансия в офисных центрах класса С традиционно является наиболее низкой по сравнению с объектами более высокого класса. На сегодняшний день доля пустующих помещений в подобных объектах, расположенных в границах «старой» Москвы, составляет 8% от общего объема представленных на рынке площадей. С начала года она снизилась на 2%.
- Понятно. Захочешь снять – побегай поищи.) Давайте перейдем от конкретики к каким-то обобщениям. Можете ли вы выделить основные текущие тренды рынка офисной недвижимости C класса?
- Мне кажется, что один из основных текущих трендов связан с особенностями спроса. Несмотря на то, что многие уже «привыкли» к текущей экономической ситуации и сегодня на рынке нет такой существенной миграции арендаторов из бизнес-центров высокого класса в более низкий, компании по-прежнему стремятся все больше оптимизировать свои расходы и ищут удобные и более доступные в плане цены офисы. При этом арендаторы не хотят переезжать подальше от центра (за МКАД), а выбирают объекты, расположенные в столице. Таким образом, мы видим, что в целом сегодня спрос рассредоточен по всей территории «старой» Москвы.
Еще один тренд – цифровизация сервисов. Сегодня арендаторы хотят иметь возможность общаться с управляющими компаниями и заказывать основные услуги online. Например, с помощью смартфона или компьютера с интернетом подать заявку в службу эксплуатации или клининга, сделать запрос на дополнительную услугу. Все это практикуется сегодня, в том числе, в бизнес-центрах класса С.
Еще один немаловажный тренд – это развитие сервисов временной аренды в офисных центрах класса С. Сегодня появляется достаточно много коворкинг-центров, где индивидуальные предприниматели и фрилансеры могут арендовать рабочее место или мини-офис по мере необходимости и пользоваться при этом рядом дополнительных опций - переговорными комнатами, услугами специализированного колл-центра, оформить юридический адрес и т.п.
Помимо всего этого, укрепляется тренд на увеличение сроков аренды офисов. Это может быть связано с тем, что все большему числу компаний удается приспособиться к сегодняшним реалиям рынка, что дает им уверенность в дальнейшем устойчивом развитии. Поэтому они планируют свои бизнес-процессы и расходы, в том числе и на офис, на более длительный период.
- Ну и последнее. Каковы, на ваш взгляд, ближайшие перспективы развития данного сегмента офисной недвижимости?
- Я считаю, что в ближайшей перспективе ситуация в сегменте офисной недвижимости класса С по-прежнему будет оставаться достаточно стабильной. Данный сегмент в силу своих особенностей наименее всего подвержен влиянию внутренних и внешних экономических факторов. Поэтому до конца года мы ожидаем сохранения текущего уровня спроса и плавного сокращения вакансии по рынку офисов класса С в целом, а также стабилизации арендных ставок.
- Евгений, давайте начнем с того, что сегодня представляют собой офисные центры С класса. В чем их особенности?
- В большинстве случаев это административные здания, которые в прошлом занимали различные государственные учреждения, научно исследовательские-институты, промышленные предприятия, а также офисно-складские комплексы и технопарки – объекты редевелопмента, которые появились на месте бывших цехов фабрик и заводов. Особенность подобных офисных центров заключается в первую очередь в нестандартной для классического бизнес-центра планировке помещений. Административные здания разделены внутри на большое количество отдельных небольших кабинетов, а адаптированные под офисы бывшие цеха фабрик, напротив, состоят в основном из больших open-space лофтов, с минимальным количеством внутренних несущих конструкций, благодаря чему их легко трансформировать под любые нужды арендатора. Другой особенностью объектов, которые появились в результате редевелопмента промзон, являются мощные коммуникации, прежде всего электрические, которые позволяют арендаторам размещать даже небольшие производства. Кроме того, в подобных офисных центрах или технопарках зачастую предлагаются и складские помещения небольшой «нарезки».
- Плюсы очевидны. А что насчет управления - есть ли различия и сложности в управлении подобными объектами по сравнению с бизнес-центрами более высокого класса?
- Безусловно, в управлении офисными центрами класса C так же, как и объектами более высокого класса, есть свои особенности. В первую очередь они связаны непосредственно с технической эксплуатацией самого здания. Многие объекты были построены еще в прошлом веке и, как правило, глобальной реконструкции не подвергались, поэтому они требуют более тщательной и внимательной эксплуатации. Это касается не только конструктива здания и внутренней отделки, но и основных коммуникаций. Другая особенность связана с позиционированием и концепцией подобных объектов. Поскольку изначально многие их этих зданий не предполагалось использовать в качестве офисных центров, то для УК найти нужную целевую аудиторию, красиво «упаковать» и «продать» арендатору данный продукт зачастую сложнее, чем площади в классическом бизнес-центре того же класса, расположенного в аналогичной локации.
- Много ли подобных объектов в столице? Где расположено большинство таких центров?
- На сегодняшний день, по нашим оценкам, общая площадь офисных зданий класса С, расположенных в границах «старой» Москвы, составляет около 700 тыс. кв. м. У нашей компании на текущий момент в управлении находится 65 административных зданий и офисно-складских комплексов такого класса общей площадью 170 тыс. кв. м.
Большинство объектов в «старой» Москве находятся между ТТК и МКАД. Офисно-складские комплексы и технопарки, как правило, расположены в непосредственной близости от бывших промзон. В частности, подобных объектов достаточно много в районах Перово, Печатники, Южнопортовый, Лефортово, Марьино, Нагорный, Кунцево, Хорошевский и т.д. Административные офисные здания могут находиться как на первой линии улиц недалеко от станций метро и МЦК, так и внутри спальных районов.
- Каков сегодня спрос на подобные площади?
- Традиционно интерес арендаторов к офисам класса C достаточно высокий. В первую очередь в силу их ценовой доступности. Ставки на подобные помещения являются одними из наиболее низких, поэтому арендовать офис класса С может даже начинающая компания с небольшим бюджетом на помещение. Во-вторых, потому что аудитория потенциальных арендаторов подобных объектов шире, чем, к примеру, в бизнес-центрах класса А или B+. Ведь в силу конструктивных особенностей, в офисных центрах класса С предлагаются более разнообразные по формату и площади помещения: от компактных кабинетов, до больших open-space лофтов с потолками 5-6 м. А кроме того, в подобных бизнес-центрах в силу особенностей объекта у арендаторов есть уникальные возможности: например, разместить в рамках одного технопарка офис, производственное помещение и склад для временного хранения произведенной продукции.
- Кто арендаторы?
- Аудитория арендаторов офисов класса С достаточно широкая. В первую очередь, их арендуют представители малого бизнеса и начинающие индивидуальные предприниматели. Например, для нотариальных и адвокатских контор помещения в административных зданиях являются, по сути, единственным приемлемым вариантом для стартового офиса. Ведь в подобных объектах преимущественно кабинетная планировка здания, поэтому они могут снять себе небольшое отдельное помещение по приемлемой цене, что гораздо удобнее коворкинга и зачастую дешевле аренды коммерческих площадей на нижнем этаже жилых домов.
Охотно арендуют помещения в офисно-складских комплексах и технопарках также и небольшие производственные компании, например, полиграфические агентства, ателье, мини-кондитерские, различные мастерские. Для них такие объекты интересны, потому что в рамках одного здания они фактически могут разместить и свой административный офис, и производственный цех, поскольку мощности коммуникации бывших промышленных зданий позволяют использовать подобное оборудование. А также у них есть возможность при необходимости арендовать дополнительно складское помещение для хранения продукции рядом с офисом, что достаточно удобно.
При этом также арендуют офисы С класса и достаточно крупные компании со штатом 50 и более человек. В первую очередь подобные компании заинтересованы в бизнес-парках, которые расположены на месте бывших промзон, где есть возможность арендовать офисный особняк целиком. Для некоторых организаций это гораздо удобнее, чем аренда большой секции или даже целого этажа в рамках многоэтажного бизнес-центра. Во-первых, потому что они получают более камерную и комфортную для работы атмосферу. Во-вторых, у арендатора появляется собственная парковка, что, безусловно, очень удобно, в том числе они всегда могут резервировать места для визита потенциальных клиентов и партнеров. Ну и, в-третьих, сам факт, что компания арендует отдельный особняк, отчасти является показателем ее статуса, что также немаловажно для некоторых видов бизнеса. При этом стоит отметить, что арендные ставки на подобные объекты, как правило, не отличаются от стоимости площадей в аналогичных по классу и локации зданиях.
- Итак, спрос есть, арендаторы активны… А что с ценой? Каковы средние ставки на аренду площадей в бизнес-центрах C и D класса? Интересно также, как они изменились за последний год?
- На сегодняшний день средние ставки аренды без учета НДС на офисы класса С, расположенные в границах «старой» Москвы, составляют 11 тыс. руб. за кв. м. С начала года ставки на подобные помещения снизились примерно на 2%. При этом такое снижение является наименьшим по сравнению с офисами более высокого класса.
- Высока ли вакансия? Как она менялась в текущем 2018 г.?
- Вакансия в офисных центрах класса С традиционно является наиболее низкой по сравнению с объектами более высокого класса. На сегодняшний день доля пустующих помещений в подобных объектах, расположенных в границах «старой» Москвы, составляет 8% от общего объема представленных на рынке площадей. С начала года она снизилась на 2%.
- Понятно. Захочешь снять – побегай поищи.) Давайте перейдем от конкретики к каким-то обобщениям. Можете ли вы выделить основные текущие тренды рынка офисной недвижимости C класса?
- Мне кажется, что один из основных текущих трендов связан с особенностями спроса. Несмотря на то, что многие уже «привыкли» к текущей экономической ситуации и сегодня на рынке нет такой существенной миграции арендаторов из бизнес-центров высокого класса в более низкий, компании по-прежнему стремятся все больше оптимизировать свои расходы и ищут удобные и более доступные в плане цены офисы. При этом арендаторы не хотят переезжать подальше от центра (за МКАД), а выбирают объекты, расположенные в столице. Таким образом, мы видим, что в целом сегодня спрос рассредоточен по всей территории «старой» Москвы.
Еще один тренд – цифровизация сервисов. Сегодня арендаторы хотят иметь возможность общаться с управляющими компаниями и заказывать основные услуги online. Например, с помощью смартфона или компьютера с интернетом подать заявку в службу эксплуатации или клининга, сделать запрос на дополнительную услугу. Все это практикуется сегодня, в том числе, в бизнес-центрах класса С.
Еще один немаловажный тренд – это развитие сервисов временной аренды в офисных центрах класса С. Сегодня появляется достаточно много коворкинг-центров, где индивидуальные предприниматели и фрилансеры могут арендовать рабочее место или мини-офис по мере необходимости и пользоваться при этом рядом дополнительных опций - переговорными комнатами, услугами специализированного колл-центра, оформить юридический адрес и т.п.
Помимо всего этого, укрепляется тренд на увеличение сроков аренды офисов. Это может быть связано с тем, что все большему числу компаний удается приспособиться к сегодняшним реалиям рынка, что дает им уверенность в дальнейшем устойчивом развитии. Поэтому они планируют свои бизнес-процессы и расходы, в том числе и на офис, на более длительный период.
- Ну и последнее. Каковы, на ваш взгляд, ближайшие перспективы развития данного сегмента офисной недвижимости?
- Я считаю, что в ближайшей перспективе ситуация в сегменте офисной недвижимости класса С по-прежнему будет оставаться достаточно стабильной. Данный сегмент в силу своих особенностей наименее всего подвержен влиянию внутренних и внешних экономических факторов. Поэтому до конца года мы ожидаем сохранения текущего уровня спроса и плавного сокращения вакансии по рынку офисов класса С в целом, а также стабилизации арендных ставок.
Поделиться
